Аналіз іпотечного кредиту в різних банках м. Єкатеринбурга

Вступ

Питання житлового кредитування давно мучить багатьох росіян. Кого не спитай - майже всі потребують житла або поліпшення житлових умов, і тому пошук "квартирного відповіді" займає (і ще довго буде займати) російські уми. Так сталося, що ми є свідками перших кроків, які робить в нашій країні іпотека. Так в нашій країні поки називають будь-який кредит, призначений для купівлі житла. І прогрес у наявності - велика частина економічно активного населення засвоїла, що саме іпотека може стати правильною відповіддю на квартирне питання. Але дуже важливо зрозуміти, що відповідь це стосується далеко не кожного. У Єкатеринбурзі як мінімум півтора десятка банків надають кредити на покупку або будівництво житла. У позичальника вже є можливість вибрати найбільш підходящий для нього варіант. Але ідеальних схем все одно не існує. Тому що вибір кредитної програми - це завжди компроміс між мрією і реальністю.

В даний час питання житлового кредитування носить актуальний характер, також він дуже важливий і для мене, тому й буде предметом мого дослідження.

Вивчаючи це питання, ми дізнаємося: чи реально отримати кредит на придбання житла, які дії слід для цього зробити і на які параметри кредитної угоди необхідно звертати увагу в першу чергу. А для начало треба розглянути пропозиції всіх місцевих банків, у моєму випадку - у Єкатеринбурзі.

Інформаційну базу дослідження склали теоретичні і методологічні положення, що містяться в наукових статтях з економічної тематики, дані офіційної статистики, інформаційних і рейтингових агентств, реклами комерційних банків, а також ресурси глобальної мережі Інтернет.

Аналіз іпотечних кредитів у різних банках

Сьогодні в Єкатеринбурзі іпотечні кредити видають 12 банків. Скоро до них додадуться ще чотири. Можливо, це призведе до спрощення процедури оформлення кредиту і може бути зниження ставок. Поки доводиться вирішувати: в який з банків звернутися за кредитом на купівлю житла?

Найбільш зрозумілі показники банківського кредиту - відсоткова ставка і кредиту термін повернення. Чим більш низьку ставку і більше термін пропонує банк, тим більша сума, яку можна отримати в цьому банку (при одній і тій же зарплаті). За цими показниками виграють СКБ - банк, Уралфін - промбанк і банк "Губернський". Вони видають кредити (рублями) під 14% річних на термін до 27 років (якщо мова йде про покупку нового житла) або до 20 років (якщо житло купується на вторинному ринку). Всі ці банки - партнери Свердловського Агентства іпотечного житлового кредитування (САІЖК). Саме партнерство з Агентством дозволяє їм пропонувати такі умови. Скоро кредити на умовах САІЖК почнуть видавати також: Уралприватбанк, банк ГРАН, Уралтрансбанк і московська філія Транскредита та інші. У рамках програми САІЖК, банки Єкатеринбурга видали більше тисяч кредитів на пів мільярда рублів. Де близько 80% кредитів громадяни отримали для купівлі квартир в Єкатеринбурзі, а 20% - для покупки житла в містах області. Уральський банк Ощадбанку Росії пропонує менш привабливі умови: рублевий кредит під 18% на термін до 15 років (молодим сім'ям - на 20 років). Тим не менше, в минулому році Ощадбанк видав у Свердловській області більше житлових кредитів, ніж усі банки, що працюють за схемою САІЖК. Співробітники Ощадбанку пояснюють його популярність великою кількістю філій і "звичкою" уральців (Ощадбанк видає житлові кредити в області вже 15 років, а САІЖК лише другий рік). Проте городяни, що вибрали Сбербанк, вважають, що його житловими кредитами можна користуватися більш гнучко. А саме: "класичний" іпотечний кредит видається під заставу нерухомості, придбаної на кошти кредиту. Тому банки, оформивши кредитний договір, дають гроші не в момент укладання договору купівлі-продажу, а тільки після оформлення угоди з житлом в Федеральної реєстраційної служби (ФРС), а це може тривати кілька тижнів. Тобто, купуючи житло за допомогою іпотеки, треба умовити продавця почекати з оплатою. На думку ріелторів, чекати погоджується той, хто продає житло за ціну на 30-60 тис. руб. вище за ринок. Якщо ж брати кредит в Ощадбанку, то гроші можна отримати в день оформлення покупки (або через день), тоді продавцю чекати не доведеться. Більш того, угоду з житлом можна буде вмонтувати в ланцюжок обмінів. Секрет ощадбанківської кредиту в тому, що він не іпотечний. Забезпеченням по ньому може служити не заставу нерухомості, а поручительство третіх осіб. Зрозуміло, що при такій схемі, банку не обов'язково чекати закінчення реєстрації угоди. До речі, ця особливість кредиту від Ощадбанку дозволяє користуватися ним при оплаті участі в пайовому будівництві. Але з іншого боку, при оформленні кредиту в Ощадбанку потрібен один або кілька поручителів з високою зарплатою, що, зрозуміло, знижує зручність кредиту і процент. Крім згаданих вище дев'яти банків, іпотечні кредити в Єкатеринбурзі видають: банк "Північна Скарбниця" (під 18-19% річних у гривнях або 12,5-14,5% в доларах, на строк до 10 років), Урал Внутрішньо торг банк (13 або 18% в грн. до 10 років), Єкатеринбурзький філія Промбуд банку (15% в грн., 13% у дол. до 10 років), філія Райффайзен банку (11-14% у дол. до 15 років), філія "Урал-Сіба " (15% в грн.14% у дол. до 15 років), філія Внутрішньо торг банку (15% в грн., 10,5-11,5% у дол. до 20 років) і філія Банку Москви (14% у дол. до 10 років).

Практично всі банки погоджуються дати в кредит від 30 до 70% вартості житла, що купується. Меткомбанк і Внешторгбанк дають до 75%, "Уралсиб" - до 80%, Ощадбанк у ряді випадків згоден дати в кредит 90% вартості житла. Можна знайти й інші відмінності умов різних банків. Наприклад, якщо брати іпотечний кредит у Урал Внутрішньо торг банк на 10 років під 13% річних, то крім погашення суми кредиту і доведеться щомісяця вносити 0,15% від суми договору.

Втім, додаткові платежі є в будь-якому банку:

1. Оформлення кредиту. За свої послуги банки вимагають плату. Банки та партнери САІЖК, за оформлення паперів беруть 4720 руб. у Внутрішньо торг банк це коштує 5000 руб. У Промбудбанку - 5500 руб. Умови кредитування в Ощадбанку "Північної Скарбниці" передбачають плату (1% від суми кредиту) за відкриття позичкового рахунку. У Урал Внутрішньо торг банк крім такого ж відсотка треба внести ще 1000 рублів за оформлення документів. А СКБ-Банк і банк "Губернський" беруть відповідно за 345 і 250 руб. за попередню консультацію.

2. Гocпошліна за реєстрацію угоди у ФРС 500 рублів.

3. Оцінка житла, що купується на кошти кредиту. Вартість послуг незалежного оцінювача не має прямого відношення до банку. Але якісь стандарти існують. Наприклад, при оформленні іпотеки через банки-партнери САІЖК оцінка обійдеться в 2600 крб. У Меткомбанке оцінка житла під рублевий кредит коштує 1600 руб, а під валютний - .3000 руб. Кредитуючись в Ощадбанку або "Урал-сибе", часто можна обійтися без оцінки. Якщо ж така знадобиться, то коштувати вона буде $ 100-200.

4. Страхування. Банки вимагають, щоб позичальник оформив страховку по трьох позиціях: страхування життя і працездатності позичальника; страхування втрати права власності на квартиру; страхування квартири від ризиків пошкодження. Ціна всіх страховок за перший рік входить у 0,8-1,5% від вартості кредиту, збільшеної на 10%. Далі відсоток розраховується від розміру непогашеної суми кредиту, теж збільшеної на 10%.

5. Оплата послуг нотаріуса. Банки вимагають від позичальника нотаріально завірена згода чоловіка (на кредит, а після оформлення угоди завірене свідоцтво про право власності на житло. Нотаріальне посвідчення кожної з цих паперів обійдеться від 100 до 500 рублів (в залежності від конкретного нотаріуса). Деякі банки, наприклад "Уралсиб "і Внутрішньо торг банк, вимагають і нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житла Це коштує до 1% від ціни квартири При оформленні іпотечного кредиту можна." нарватися "ще на кілька платежів. комісії за перерахування грошей, за оренду сейфової осередку і пр. У підсумку додаткові витрати на оформлення кредиту складуть одноразово 3-4% від розміру кредиту, плюс 4-5% від вартості квартири піде на оплату послуг ріелтора. Ріелтор перевіряє юридичну чистоту квартири до того, як за неї внесений завдаток. Якщо цього не зробити, то можна ці гроші втратити.

Для того щоб отримати кредит, необхідно визначити свої потреби та можливості, вибрати кредитну програму, з'ясувати: чи може банк видати кредит і на яку суму і, нарешті, вибрати квартиру.

1. Визначити свої потреби та можливості.

При отриманні житлового кредиту все зводиться до двох факторів: рівнем заробітку і капіталу наявності стартового. Другий пункт має важливе значення: адже коли у власності є кімната або квартира і хочеться покращити свої житлові умови, відрізняється від того, коли є тільки деякі накопичення, а житло доводиться знімати, або коли взагалі немає ні власної нерухомості, ні яких би то не було накопичень, на жаль, бажання так і залишиться бажанням. Стартові умови визначають можливість і оптимальний варіант кредитування. Які варіанти? Їх як мінімум три: іпотека, цільової житловий кредит і простий "споживчий кредит на невідкладні потреби". При іпотечному кредиті квартира знаходитиметься в заставі у банку до кредиту повного погашення. Клієнт буде власником квартири, що купується, але у випадку невиплати кредиту банк може продати її і повернути свої гроші. Гарантією повернення коштів, таким чином, виступає сама квартира, і ніяких додаткових застав і поручительств не потрібно. Якщо банк не оформляє в заставу квартиру, на купівлю якої йдуть гроші, такий кредит уже не можна називати іпотечним. Подібний кредит може бути названий нейтрально - "цільовий кредит на купівлю житла". Він наближається до іпотечного насамперед за термінами - до 15 років. Як гарантію повернення коштів виступають залучені поручителі. У разі невиплати кредиту банк буде вимагати сатисфакції саме у них. Максимальна сума цільового житлового кредиту без застави обмежується 25 тис. доларів. Тобто не є іпотечним і кредит на придбання житла, що будується, тому що до оформлення квартири у власність немає предмета застави. Іпотечною такий кредит стане тільки після реєстрації права власності і застави. Якщо для поліпшення житлових умов, потрібно відносно небагато грошей (до 10 тис. Доларів), то можна взяти у банку споживчий кредит "на невідкладні потреби". Крім невеликої (щодо вартості квартири) суми, відмітною особливістю таких позик є короткий термін кредитування - до 5 років.

Висновок: іпотечний кредит (із заставою нерухомості) має сенс, перш за все при великих, довгострокових запозиченнях. У цьому випадку досить значні накладні витрати (обов'язкові види страхування, оцінка житла і т.п.) є виправданими. Коли мова йде про доплату при поліпшенні житлових умов і, відповідно, порівняно невеликі суми кредиту, самі банки рекомендують скористатися цільовим житловим кредитом або кредитом "на невідкладні потреби" і не переплачувати за оформлення іпотеки. Скажімо, цільової житловий кредит, що не припускає застави квартири, що купується, можна взяти в Ощадбанку за наявності двох поручителів (якщо сума кредиту не перевищує певного порогу). З іншого боку, пошук поручителів для багатьох позичальників стає нерозв'язною проблемою, для них виявляється простіше (хоч і дорожче) отримати гроші під заставу житла.

2. Вибрати кредитну програму.

Існують принципові відмінності між кредитами на купівлю житла на первинному і вторинному ринках. З одного боку, пропозицій по кредитуванню угод на вторинному ринку більше. З іншого боку, за наявності спільної програми банку та забудовника угода на первинному ринку проходить більш гладко.

іпотечний кредит маркетингове дослідження

Висновок: при наявності спільної пpoгpами банку та забудовника, який зводить сподобався вам об'єкт, питання вибору кредитної програми відпадає сам собою.

Програм, спрямованих на покупку житла вторинного ринку досить багато. Проаналізувавши пропозиції банків і врахувати всі додаткові платежі та бюрократичні тонкощі, можна визначити декількох фаворитів. Але банк може без пояснення причин відмовити у видачі кредиту, або сам процес оформлення кредитної заявки в різних банках сильно розрізняється. В одному випадку можна зіткнутися з досить технологічною процедурою: ввічливим і зацікавленим персоналом, в іншому - з бюрократичною тяганиною, нескінченним списком необхідних документів, черствим кредитним інспектором. Причому мова може йти навіть не про різних банках, а про офіси одного і того ж кредитної установи, що знаходяться в різних кінцях міста.

3. З'ясувати: чи зможе банк видати кредит і на яку суму? Після вибору варіанту купівлі (на первинному або вторинному ринку) і кредитної програми важливим питанням для позичальника є наступний: яку суму він реально може взяти в борг у банку? Розмір житлового кредиту складає, як правило.70-80% від вартості квартири. Отже, позичальник як мінімум повинен володіти відсутньої сумою (або готівкою, або заліковим житлом). Друге питання - рівень доходів. Чим більше рівень сукупного доходу сім'ї, тим швидше зростає крива можливої суми кредиту. Одні банки беруть до уваги тільки дохід подружжя, інші розглядають дохід інших спів вз’ятників (батьків), відповідно, і сума кредиту стає вище. Якщо є утриманці (дитина), то рівень щомісячних витрат вище, сума можливого кредиту в цьому випадку зменшується. Те ж саме стосується випадку, коли на позичальнику "висить" який-небудь непогашений кредит (наприклад, на покупку автомобіля). Щомісячний платіж за непогашеним кредитом віднімається із суми підтверджених доходів. Незважаючи на загальний підхід, методи оцінки кредитоспроможності, а отже і можливої суми кредиту, від банку до банку будуть відрізнятися.

Термін кредитування також має принципове значення. Чим більше термін, тим менше розмір щомісячних виплат і тим більшу суму можна отримати при цьому ж рівні заробітної плати. Загальне правило таке: розмір щомісячного платежу по кредиту не повинен перевищувати 35-40% (буває - 50%) доходу сім'ї. Існують банки, які мають справу тільки з доходами, підтвердженими офіційними довідками, зокрема 2-ПДФО. Деякі банки беруть довідки про доходи, підготовлену "у вільній формі" (кредит, як правило, стає дорожче). Банки також практикують різний дохід до оцінки кредитоспроможності найманих працівників, з одного боку, та власників / співвласників бізнесу, приватних підприємців - з іншого. Багато чого може залежати від кредитної історії позичальника, від наявної власності (наприклад, марки автомобіля) і т.п. Безробітним ж (тобто якщо ви отримуєте гроші, але при цьому ніде не значиться) кредитів не видають. Важливою для позичальника може виявитися можливість отримати додаткову позику для оплати накладних витрат по іпотеці. Витрати ці досить високі - це оцінка квартири незалежним оцінювачем, комплексне страхування (титул, житло, життя, втрата працездатності), комісія за видачу кредиту, розрахункове касове обслуговування. У цілому витрати з оформлення іпотечного кредиту можуть досягати 5% вартості квартири. Схвалена кредитна заявка дійсна протягом двох-трьох місяців. І враховуючи нинішні проблеми з реєстрацією угод, такого терміну може не вистачити.

4. Вибрати квартиру за наявності спільної програми банку та будівельної компанії проблем з придбанням квартири на первинному ринку в затвердженому банком об'єкті (якщо отримано схвалення кредитної заявки) бути не повинно.

Складніше з вторинним ринком. Мова йде не про ймовірність схвалення кредитної заявки: і за наявності схвалення можуть виникнути проблеми, про які ви заздалегідь не підозрювали. Наприклад, вимоги до квартири, що передається в заставу, можуть виявитися настільки жорсткими, що ви не зможете знайти підходящий об'єкт в заданій цінової ніші. Або термін, протягом якого діє схвалення кредитного комітету банку, виявиться недостатнім для пошуку задовольняє вас квартири, Важливе значення мають і можливі варіанти передачі грошей продавцеві квартири. На вторинному ринку воліють оплату готівкою за допомогою сейфової осередки, і не кожен продавець погодиться на безготівковий переказ грошей банком (причому вже після того, як квартира буде переписана на ім'я покупця). Більш того, угода опиняється під загрозою зриву саме того з-за, що продавець не хоче чекати, поки пройде реєстрація, і він отримає гроші (а він у цей час буде і без квартири, і без грошей). Банки працюють над вирішенням цієї проблеми. Багато практикують передачу грошей за допомогою сейфової осередки. Інші переводять гроші на рахунок продавця в день підписання договору купівлі-продажу, але блокують доступ до рахунку до моменту реєстрації угоди.

І ще одна проблема - сума операції, яка вказується в договорі купівлі-продажу. У разі іпотечної угоди повинна бути вказана реальна вартість квартири, але продавці бояться "світити" - отримання такої кількості грошей. У більшості випадків це психологічна проблема, яка не має економічних аргументів. Відповідно до Податкового Кодексу РФ, продавець зобов'язаний буде сплатити податок з отриманих доходів, тільки якщо квартира перебувала у власності менш трьох років. Але продавець може і не піддатися впливу раціональних аргументів.

5. Купити квартиру.

Тепер настав час оцінки квартири рекомендованим банком фахівцем або компанією (вартість цієї послуги варіюється досить широко - від 50 до 150 доларів), причому внутрішній регламент банку часом створює казусні ситуації: коли потрібно оцінити квартиру, що будується, яку компанія - забудовник продає за цілком конкретну ціну.

На вторинному ринку може чекати черговий підступ. Припустимо, оцінювач оцінив квартиру нижче ціни, виставленої продавцем. А за умовами банку сума кредиту не повинна перевищувати 70-80% оцінної вартості квартири (саме оціночної). Доведеться або покривати різницю, або шукати інші варіанти. Після оцінки потрібно буде оформити пакет страхування - життя і працездатності позичальника, титулу власності, а також самої квартири від збитку та руйнації. Як правило, страховий пакет обходиться в 0,8-1,5% від невиплаченого залишку по щорічно кредиту. І інші платежі: комісія агентства нерухомості (якщо користуєтеся його послугами), реєстрація договорів, нотаріат, оренда комірки, банківські комісії тощо

6. Виплачувати кредит.

Умови виплати вже виданого кредиту також можуть різнитися. В одному випадку, доведеться їздити в строго певний день у певний банківський офіс. В іншому випадку достатньо буде вчасно поповнювати рахунок у будь-якому відділенні банку-кредитора або за допомогою спеціального банкомату, а списання коштів буде відбуватися автоматично.

Можливо і дострокове погашення кредиту, якщо будуть фінансові можливості. Саме дострокове погашення дозволить заощадити на виплаті банківських відсотків. У деяких банках існує мораторій на дострокове погашення (наприклад, шість місяців, це коли в перші місяці процентні виплати по кредиту максимальні). Деякі банки замінюють мораторій штрафом за дострокове погашення. Після закінчення терміну мораторію може вступати в силу обмеження по мінімальній сумі дострокового повернення (наприклад, не менше 10000 руб.). Є банки, які не мають жодних обмежень.

Висновок

На що слід звертати увагу при порівнянні пропозицій банків: Мінімальний початковий внесок за квартиру. Чим вище планка, тим більше грошей потрібно накопичувати перед зверненням в банк за кредитом. За надто привабливим рівнем початкового внеску може ховатися банку підвищений ризик. А за ризик доведеться розплачуватися, наприклад, через високий рівень процентної ставки, Процентна ставка. Чим менше ставка, тим менша плата за користування кредитом. Ступінь білизни доходів. Якщо ви отримуєте частина зарплати "в конверті", то потрібно розглядати пропозиції банків, що декларують готовність роботи з "сірими" доходами, доведеться платити за кредит більше тих, хто отримує всю заробітну плату офіційно. Максимально можливий термін кредиту. Чим більше термін, тим менше щомісячні платежі, тим більше може бути сума кредиту. Наявність "спеціальних", в т. ч. "Молодіжних" програм. Тут банки пропонують додаткові привілеї. Мінімальна сума кредиту. Банки обмежують мінімальну суму кредиту, тому що хочуть більше заробити. Наявність комісії. У деяких випадках банк бере гроші за оцінку вас як потенційного позичальника, але схвалення заявки не гарантує. Наявність комісії за видачу кредиту (введення позичкового рахунку). Тут банк намагається заробити не тільки на відсотках, а й одноразово, пропонуючи оплатити сам факт видачі кредиту. Іноді низька процентна ставка нівелюється високою комісією за обслуговування кредиту. Наявність (відсутність) поручителів. На додаток до застави квартири, що купується банк може зажадати і поручительство фізичних або юридичних осіб. Це пропозицію менш вигідно, але іноді наявність поручителів позитивно позначається на cтaвці кредиту або сумі. Вимоги по страхуванню та оцінки. Деякі банки нав'язують угоди лише з схваленими ними компаніями. Може бути, тарифи схвалених компаній включають і інтерес банку. Іноді рівень тарифів схваленої банком страхової компанії може приємно порадувати. Це стосується і оцінювачів. Чи можна включити платежі за оформлення операції в суму кредиту, якщо є грошей тільки на початковий внесок, а на пакет страхування та оцінку квартири - ні. Чи зможе банк позичити гроші і на ці виплати? Деякі банки мають на цей рахунок спеціальні пропозиції. Перелік документів при подачі заявки на кредит. Чим довше перелік вимог, що пред'являються до квартири, тим вище ймовірність того, що ви ніколи не надасте всі необхідні папери, не знайдете терплячого продавця і квартиру взагалі не купите. Умови передачі грошей продавцеві квартири. Враховуючи реалії вторинного ринку нерухомості, можливо, доведеться передавати гроші продавцеві квартири готівкою через банківську комірку. Чи готовий банк піти на це? Скільки це буде коштувати? Умови дострокового повернення кредиту. Якщо з'явиться можливість повертати кредит швидше і, відповідно, зменшити на відсотках, деякі банки це не заохочують. Ануїтетні та диференційовані платежі. Ануїтетні платежі це коли кожен місяць повертається однакова сума банку, яка включає в себе частину боргу і відсотки. У диференційованих платежах борг розподіляється рівномірно по всьому періоду виплат і в міру його погашення скорочується розмір відсотків, що нараховуються. У тривалій перспективі диференційовані платежі вигідніше, т.к. борг спадає швидше, а загальна сума виплачуваних відсотків стає менше. Які витрати супроводжують іпотечну угоду: плата за розгляд заявки на кредит, комісія за оформлення кредиту, обслуговування позикового рахунку, витрати на оплату послуг оцінювача з оцінки ринкової вартості закладається нерухомість, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості на позикові кошти, державна реєстрація угоди Федерційної реєстраційної служби, послуги агентства нерухомості, пакет страхування (життя і працездатності позичальника, нерухомості, титулу власності) видача готівки з банківського рахунку, оренда сейфової осередку при розрахунках з продавцем квартири готівкою.

Література

"Маркетинг" А.Ф. Баришев підр.3-тє вид. М:. Видавничий центр "Академія" 2005 р.

"Маркетинг" повч. посіб. Для вузів Л.А. Ібрагімов М:. ЮНИТИ - ДАНА, 2008 р.

"Маркетингове дослідження" повч. посіб. Н.Г. Каменєва, В.А. Поляков М:. Вузівський підручник, 2008 р.

"Маркетинг" повч. посіб. Під ред. докт. економ. наук, проф. Н.А. Нагапетьянца М:. Вузівський підручник, 2008 р.

Публікація журналів "Комерсант" 2006р. "РЦБ" 2007р. "Питання економіки" 2-ге вид. Лютий 2008