Договор пожизненного содержания с иждивением (работа 4)
Содержание
Введение
Юридическое определение пожизненного содержания с иждивенцем
Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивенцем
Расчет стоимости пожизненного содержания с иждивенцем
Определение суммы налога по сделке пожизненного содержания с иждивенцем
Заключение
Список использованных источников
Введение
Договор пожизненного содержания с иждивением, как и рентные договоры в целом, является новым явлением для современного российского гражданского права. Объективная необходимость заключения данных договоров существовала практически всегда, поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существования малоимущих слоев населения были первоочередными для российского общества. В обществе всегда были, есть и будут люди, просто не имеющие физической возможности работать для обеспечения себе нормального существования. Уровень жизни большинства граждан был таков, что приобретение жилой недвижимости для них было непосильной задачей. В силу различных причин, в том, числе, не противоречащих действующему законодательству, у отдельных граждан накапливалась жилая недвижимость (например, в форме кооперативной собственности), которую они могли с выгодой для себя сдавать в наем, аренду, продавать или совершать иные действия, сходные с созданием рентных отношений.
В силу своей юридической и экономической уникальности договор пожизненного содержания с иждивением, с одной стороны, позволяет определенным заинтересованным лицам, как правило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное существование, а с другой - дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьма выгодных условиях для плательщика ренты. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, среднестатистическая российская семья может приобрести для себя жилую недвижимость, не вкладывая сразу значительных денежных средств в эту покупку.
Действующий ГК РФ расширил субъектный состав договора пожизненного содержания с иждивением, что позволило выступать в качестве плательщика ренты юридическим лицам. Возможность участия в данных обязательствах на стороне плательщика ренты организаций стала, несомненно, положительным фактором для популяризации ренты, поскольку юридические лица обладают большим материальным потенциалом и могут предложить максимально выгодные условия заключения договоров, пожизненного содержания либо пожизненной ренты. В то же время, отчетливо проявилась и негативная практика заключения договоров между организацией и гражданином с последующей продажей права на недвижимость третьему лицу, которые не всегда добросовестно исполняют договорные обязанности. Кроме существенной демократизации законодательства, предпосылкой распространения отношений по отчуждению недвижимого имущества под предоставление пожизненного содержания с иждивением стала их явная экономическая выгода, получаемая обеими сторонами упомянутого соглашения. Целью настоящей курсовой работы является изучение договора пожизненного содержания с иждивением.
1. Юридическое определение пожизненного содержания с иждивенцем
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).
Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В новом ГК он сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий, о чем будет подробнее сказано далее. Для риелторского бизнеса наиболее интересна пожизненная рента, предметом которой являются объекты недвижимости и пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты - двусторонне обязывающий, реальный и возмездный. Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей. Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Получателями пожизненной ренты могут быть граждане, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателя ренты. Обязанностью получателя ренты по договору является передача принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в собственность плательщику ренты. В связи с тем что право на получение пожизненной ренты связано с личностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором.
Плательщиками ренты могут быть граждане, юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты и имеющие экономические возможности выполнять обязанности по договору. Обязанностью плательщика ренты является оплата полученного имущества (в случае, если имущество передается за плату) и выплата ренты, размер которой по договору пожизненной ренты не может быть менее 1 МРОТ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением в обязанности плательщика ренты входит обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним; в договор может быть включено условие об оплате ритуальных услуг. Данный список не является исчерпывающим. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением определяется договором и не может быть менее 2-х МРОТ.
Форма договора ренты определена ст. 584 ГК РФ. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество.
Так как договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, то по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный тип договора. От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.
В соответствии с п. 2 ст. 585, «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты». В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено.
В риелторском бизнесе нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения.
Соглашаясь с изложенной позицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отмена дарения») в целом неприменима к договорам ренты.
В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так, п. 1 указанной статьи закрепляет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Вопрос о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением - еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход и лечение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно - применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающим, что «в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».
Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законодательством этот казус не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости». Смею высказать точку зрения, что право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.
Интересен вопрос налогообложения по договору ренты, имущество по которому передавалось бесплатно. Ответ на этот вопрос дан в письме Госналоговой инспекции по г. Москве от 10.08.98 N 31-08/24466 «О договорах ренты». Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения в соответствии со ст. 5 Закона РФ от 12.12.91 N 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», являются физические лица, которые принимают имущество только в порядке наследования или дарения. По другим видам сделок вышеуказанным Законом взимание налога не предусмотрено. Договор пожизненного содержания с иждивением и договор дарения представляют собой два самостоятельных гражданско-правовых договора, заключение которых считается достигнутым при соблюдении всех существенных условий, обязательных для заключения договоров данного вида. Таким образом, если передача имущества оформлена договором пожизненного содержания с иждивением с соблюдением всех существенных условий, для его заключения, в том числе и на бесплатной основе, положения вышеуказанного Закона не применяются.
Как уже ранее указывалось, форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных норм, ВС РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. делает следующий вывод: так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения. Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.
Между гражданами был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленном законодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы для государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. 6 февраля 2000 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии.
Сам факт приостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособность граждан. В рассматриваемом случае рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей (удостоверение подлинности подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучатель скончался. В регистрации договора отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.
Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению. Подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.
Нельзя не согласиться с автором статьи, что данное положение Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.
По мнению У. Новопашиной, решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением о признании неконституционной данной нормы закона. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.
С точки зрения справедливости высказанное мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним… - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Таким образом, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование Закона об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Смею высказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности.
К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. 1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением.
Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения, предусмотренный ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты и возмещения убытков». В соответствии с п. 2 этой же статьи, «если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены». Под убытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб и упущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ («Выкупная цена постоянной ренты»). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применение в спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, т.к. в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ (200 - 300 руб.) в месяц. Годовая сумма, таким образом, составляет от 2400 руб. до 3600 руб., что несопоставимо с суммой, на которую получатель ренты может рассчитывать в течение жизни.
В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной ренты следует отметить, что ст. 599 ГК РФ является специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора - выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает и право получателя ренты требовать возврата имущества, переданного по договору бесплатно. Общей же нормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно.
Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.
Статья 596 ГК РФ, п. 2, устанавливает, что договор пожизненной ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты. Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращение пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения договора (п. 1), п. 2 предусматривает, что «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Содержание приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не расторжения. Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением или соглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ.
Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества и умирает до вынесения решения. Таковым является Постановление Президиума ВС РФ от 10.01.2001 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В.
В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии.
В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.
11 июля 1997 г. Рихтер М.Н. умерла.
Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.
Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.
Решение суда обжаловалось в кассационном и надзорном порядке.
Президиум ВС РФ, рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора РФ, не нашел оснований для его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г., и соответственно право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.
С доводами протеста Президиум ВС РФ не согласился, указав следующее.
Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.
Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ).
Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В.
В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспаривались.
Постановлением Президиума ВС РФ от 10.01.2001 решение Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27.01.99 и последующие судебные решения оставлены без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.
Приведу еще один пример судебной практики по тому же вопросу. 30.01.96 между гр. Ф. и гр. Ю. заключен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Квартира принадлежала Ф. 04.12.97 Ф. обратился в суд с иском «о расторжении договора ренты», в котором просил суд расторгнуть заключенный договор в связи с существенным нарушением Ю. условий договора.
01.04.99 Ф. умер. По завещанию от 12.11.97 Ф. завещал все свое имущество своей сестре - гр. М., которая приняла наследство и вступила в процесс в порядке правопреемства. М. поддержала ранее заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца и, кроме того, просила включить квартиру в состав наследственного имущества. Решением Н-ского межмуниципального суда г. Москвы от 23.10.2001 исковые требования истицы удовлетворены.
Как видно, М., вступив в процесс, просила суд включить квартиру в состав наследственного имущества, хотя сам Ф. при жизни не заявлял требования о возврате квартиры. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ГПК РСФСР, действовавшего на момент вынесения решения, «для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил». Удовлетворяя исковые требования М., суд исходил из того, что, по мнению суда, расторжение указанного договора автоматически влекло возврат квартиры.
По моему мнению, решение суда по сути справедливо, хотя и не бесспорно с точки зрения процессуального законодательства. Так как возникает вопрос о возможности изменения и дополнения первоначальных исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства. Из содержания п. 2 ст. 44 ГПК РФ следует, что для правопреемника обязательны все действия, совершенные до его вступления в процесс, но статья не устанавливает ограничений для истца в осуществлении последним своих процессуальных прав, предусмотренных как ст. 35 ГПК РФ («Права и обязанности лиц, участвующих в деле»), так и ст. 39 ГПК РФ («Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение»). Таким образом, следует сделать вывод о возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства.
Из приведенных примеров следует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.
В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращение обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.
Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.
Ст. 413 ГК РФ устанавливает прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты.
Особо следует осветить вопрос, касающийся договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и его прекращения. Этот институт права был предусмотрен ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. и существенно отличался от современного известного нам института ренты.
Одним из основных отличий по субъектному составу было то, что продавцом мог являться только гражданин, нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья.
В качестве имущества, передаваемого покупателю, передавался жилой дом или его часть. После введения в действие Закона «О собственности в СССР» норма по аналогии закона стала применяться и к сделкам с квартирами.
В соответствии со ст. 254 ГК РСФСР договор мог быть расторгнут:
- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых по договору;
- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.
В случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращался.
Если договор прекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.
Практический интерес к данному договору связан с тем, что в настоящее время ряд объектов недвижимости принадлежит гражданам на основании этого договора. В связи с чем возникают вопросы о порядке прекращения договора.
Как уже отмечалось, в действующем гражданском законодательстве ранее известный институт сильно изменен. Часть 2 ст. 5 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» устанавливает, что «по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие», из чего следует, что к договору купли-продажи жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания продавца, заключенному до 01.03.96 и действующему после введения в действие второй части ГК РФ, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
В качестве комментария приведу пример судебной практики.
27.06.95 между гр. Н. и его сыновьями Б. и В. был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежавшей Н., с условием пожизненного содержания Н.
27.10.96 умер один из покупателей - Б., а 14.04.97 умер сам продавец - Н.
Жена и дочь умершего Б. обратились в Н-ский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к В. об определении долей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права собственности в долях ⅛ и 1/3 соответственно и об определении порядка пользования спорной квартирой. В. предъявил встречный иск об определении доли в праве общей собственности на квартиру и о признании права собственности на ¼ доли квартиры. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются наследниками умершего Б. Поскольку при его жизни доли в общем имуществе с братом (ответчиком В.) определены не были, доли должны быть равными - по ½ доли квартиры. Истица - жена Б., как супруга, полагала, что ей принадлежит ½ доли в имуществе супруга, как супружеская доля, поскольку квартира приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит ¼ доли квартиры. Истцы считали, что после смерти Б. открылось наследство в виде ¼ доли спорной квартиры, которое должно быть разделено между наследниками по закону - женой, дочерью и отцом (бывшим собственником квартиры). Доля каждого из наследников составила 1/12 доли квартиры. Истцы утверждали, что после смерти Б. они как наследники последнего выполняли все обязанности по содержанию продавца. После смерти Н. открылось наследство на 1/12 доли квартиры. Таким образом истица - жена умершего Б. - просила признать за ней право собственности всего на 1/3 долю квартиры, дочь просила признать за ней право собственности всего на ⅛ долю спорной квартиры.
Ответчик исковые требования признал частично, исковые требования супруги умершего Б. не признал. В обоснование своей позиции ответчик указал, что после смерти его брата - Б. право собственности последнего в праве общей совместной собственности на спорную квартиру прекратилось и автоматически вернулось к продавцу - Н. согласно ст. 254 ГК РСФСР (1964 г.). Договор исполнялся им единолично. Ответчик считал, что после смерти продавца 14.04.97 часть квартиры, вернувшаяся к продавцу, является наследственным имуществом, которое он принял. В. считал, что обязательство Б. прекратилось его смертью в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ, поскольку исполнение данных обязательств не может быть произведено без личного участия покупателя. В ходе судебного разбирательства В. частично признал исковые требования истицы - дочери Б. и признал за ней право на ½ доли в наследственном имуществе деда Н., т.е. на ¼ долю квартиры.
Суд, удовлетворяя требования истцов, в решении от 22.09.99 указал, что считает необоснованными доводы ответчика со ссылкой на ст. 254 ГК РСФСР о том, что право общей долевой собственности Б. на спорную квартиру прекратилось смертью Б., поскольку ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к отношениям, возникшим в октябре 1996 года в связи со смертью покупателя Б., т.к. согласно ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», ст. 5, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения в действие части второй ГК РФ.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.
Решение суда вступило в законную силу 04.10.99 и в кассационном порядке не обжаловалось.
В заключение следует отметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.
2. Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивенцем
В ныне действующем гражданском законодательстве договор пожизненного содержания с иждивением сконструирован как реальный. Следовательно, получатель ренты не несет никаких обязанностей, обладая только правами. Договор пожизненного содержания с иждивенцем входит в особую категорию договоров, выделенных п. 3 ст. 433 ПС РФ, то есть, не принадлежит ни к реальным, ни к консенсуальным договорам, а считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, этот договор является взаимным договором, в котором обе стороны как обладают правами, так и несут обязанности. Таким образом, получатель ренты наряду с ее плательщиком будет рассмотрен не только как обладатель прав, но и носитель обязанностей.
Итак, в п. 1 ст. 602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре. Законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. Стороны вправе договориться о включении в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанные в законе, исключить.
Одним из наиболее важных для сторон договора пожизненного содержания с иждивением является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, то есть не только в договоре по поводу жилого помещения.
При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Вариант первый: в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты(бывший собственник или третье лицо, либо бывший собственник и третье лицо). Вариант второй: в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Вариант третий: при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. И, наконец, вариант четвертый: плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.
Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.
Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо конкретизировать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином.
Гражданский кодекс РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для проживания. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц). Путем предоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимости, не относящейся в жилым помещениям.
Итак, в договоре пожизненного содержания с иждивением должно быть сказано не только о том, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты.
На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилища, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания в жилом помещении, переданном под выплату содержания.
Наличие в договоре формулировки "плательщик удовлетворяет потребность получателя ренты в жилище" означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользоваться другим жилым помещением. Включение такого условия в договор слишком обременительно для плательщика ренты, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут изменяться. Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика ренты по удовлетворению потребности в жилище, а также возможность в зависимости от этого согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.
Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.
Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможно ограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением в зависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище. Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, по истечении такового право пользования у плательщика ренты прекращается.
Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.
П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Если по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты переходит жилое помещение, то бремя содержания этого помещения включает, в том числе, расходы на оплату коммунальных услуг, электроэнергии. Также плательщик ренты должен осуществлять за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию жилого помещения. Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику ренты в договорном порядке переложить оплату коммунальных услуг и иные расходы на жилое помещение, находящееся в его собственности, на получателя ренты.
"Плательщик ренты несет бремя содержания имущества, полученного им в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением".
При этом желательно в заключаемом договоре пожизненного содержания указать, какие именно услуги и в каком объеме оплачивает плательщик. Данное предложение призвано максимально гарантировать интересы получателей ренты, которые чаще всего нуждаются в особой правовой защищенности.
Также в обязанность плательщика по предоставлению содержания входит обязанность по удовлетворению потребностей получателя ренты в питании. Она должна, отвечать необходимым нормам, определенным соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителей данной местности и т.п. Обязанность плательщика ренты по осуществлению ухода за получателем ренты может выражаться в присмотре за ним, оказании помощи (вызов врача, скорой помощи, других специалистов лечебных учреждений для оказания услуг медицинского характера, приобретение лекарств и медицинских препаратов и т.д.). Также плательщик ренты может предоставлять, например, такие услуги: ежедневное предоставление питания, содействие в организации и проведении уборки помещения с определенной договором периодичностью, покупка продуктов питания и промышленных товаров за счет средств получателя ренты по мере необходимости и т.д.
Поскольку в Гражданском кодексе РФ обязанность по предоставлению содержания прописана достаточно схематично, заключается большое число договоров пожизненного содержания с иждивением с весьма неконкретными условиями, что впоследствии влечет разногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров. Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Зачастую оказывается, что договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты. Чаще всего в таких ситуациях между сторонами существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор. И получатель ренты полагал, что условия договора должны были реализовываться в более полном объеме. В подобных ситуациях ставится под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора. Чтобы избежать таких коллизий, необходимо в договор вносить все существенные условия содержания и очень подробно оговаривать порядок его предоставления. Подробный договор упорядочит отношения между сторонами, что исключит в дельнейшем споры о предполагаемом объеме содержания. Однако желание заключить максимально детализированный договор полностью зависит от добросовестности плательщика ренты, а также от компетентности и добросовестности нотариуса, удостоверяющего договор. Ввиду этого необходимо принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с иждивением, устанавливало бы максимально полный список обязательств плательщика ренты, конкретизация которого производилась бы сторонами в договоре с учетом потребностей получателя ренты.
Примером могут послужить принимаемые в некоторых субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях положения, регулирующие заключение договоров пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты между гражданами, нуждающимися в социальной поддержке, и государством либо муниципальными образованиями. В таких положениях указывается примерный перечень обязанностей плательщика ренты. Например, в Положении об отделении индивидуального договорного обслуживания муниципального учреждения "Центр социального обслуживания", утвержденному постановлением главы г. Серпухова от 27 февраля 2002 г. № 1831 установлено, что Центр как плательщик ренты предоставляет гражданам, заключившим договоры пожизненного содержания с иждивением, следующие виды социальных услуг: покупка и доставка на дом продуктов питания, медикаментов, промышленных товаров; сдача вещей в прачечную, химическую чистку, ремонт и обратная их доставка; содействие в обеспечении книгами, журналами, газетами; наблюдение за состоянием здоровья; вызов врача на дом, посещение больных в стационарных учреждениях здравоохранения не реже двух раз в неделю, сопровождение в поликлинику; выполнение медицинских процедур по назначению лечащего врача; содействие в прохождении медико-социальной экспертизы; приготовление пищи, кормление ослабленных больных; оказание санитарно-гигиенических услуг; влажная уборка квартиры (не реже одного раза в неделю). П. 2.6 Положения о порядке деятельности Государственного унитарного предприятия "Моссоцгарантия" по заключению и реализации договоров пожизненного содержания с иждивением гарантирует получателям ренты: бесплатные услуги по оформлению и регистрации договоров передачи жилья в собственность, договоров пожизненного содержания с иждивением и связанных с этим других документов; бесплатные транспортные услуги (при оформлении юридических сделок, требующих личного участия гражданина; при помещении в лечебно-профилактические учреждения, специальные жилые дома, дома-интернаты); содействие в реализации льгот и преимуществ, установленных для определенных категорий пенсионеров действующим законодательством, в получении протезно-ортопедической помощи и специальных средств передвижения, агентства недвижимости краснодарского края в установлении и изменении группы инвалидности и в решении других вопросов социальной защиты; организация предоставления лечебно-профилактической помощи в объеме обязательного медицинского страхования и помещения в стационарные лечебные учреждения; оказание психологической помощи; оказание патронажных услуг; обслуживание лиц, утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся в постороннем уходе, социальным работником и предоставление социально-бытовой помощи в объеме территориального перечня гарантированных государством бесплатных услуг. Однако помимо определенного набор бесплатных услуг, согласно п. 2.7 Положения, получателям ренты по их желанию могут предоставляться за их счет дополнительные платные услуги, в том числе уборка квартиры, доставка продуктов гражданам (за исключением лиц, имеющих право на обслуживание социальным работником), приготовление пищи; помощь в обеспечении личной гигиены в организации ремонта квартир, бытовой техники и т.д. На наш взгляд, эти услуги четко вписываются в целевые рамки договора пожизненного содержания с иждивением и являются необходимыми факторами обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты, поскольку зачастую, как уже отмечалось, получателем ренты по договору является нетрудоспособное лицо по возрасту или по состоянию здоровья. В силу этого данные услуги должны быть составной частью обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания и, следовательно, оказываться за счет плательщика в рамках общего объема содержания.
В интересах плательщика ренты вести фиксированный учет оказанных по договору услуг, который будет доказательством того, что предусмотренный договором объем содержания действительно предоставлен. Учет может производиться несколькими способами. Во-первых, путем составления двухсторонних актов о предоставленном содержании, подписанных сторонами. Во-вторых, путем написания получателем ренты расписок о том, какие услуги и в каком объеме ему были предоставлены плательщиком ренты. В-третьих, если стороны договора проживают совместно и ведут общее хозяйство, целесообразно завести книгу расходов, в которую плательщик должен вносить все расходы, подклеивать все счета и чеки. Все расходы в таком случае должны заверяться подписями обеих сторон. В-четвертых, если выплачивается денежный эквивалент содержания, плательщик может переводить деньги на расчетный счет получателя либо отправлять почтовыми переводами.
Договор пожизненного содержания с иждивением помимо прочих условий может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты. Оплата ритуальных услуг и оформление могилы осуществляются лишь в случаях, прямо предусмотренных договором. Необходимо также конкретизировать, какого рода ритуальные услуги обязан будет оплатить плательщик. Если эта обязанность не конкретизирована, в любом случае надо оплатить оформление документов, необходимых для погребения, и само погребение.
Проконтролировать исполнение этой обязанности весьма проблематично, так как получателями по договору пожизненного содержания являются, как правило, одинокие люди. Поэтому обязанность оплатить ритуальные услуги по погребению получателя носит скорее моральный характер, нежели правовой. Думается, контрольную функцию в данной ситуации должно взять на себя государство. Однако Федеральный закон "О погребении и похоронном деле" от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ (с изменениями и дополнениями) не предусматривает ответственность за нарушение установленных правил погребения.
Итак, как мы выяснили, по общему правилу исполнение обязательства по предоставлению пожизненного содержания с иждивением должно производиться в натуре в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. В этом состоит специфика рассматриваемого договора. Несмотря на это, содержание, в какой бы форме оно не предоставлялось, должно быть выражено в договоре в определенной сумме денег, эквивалентной по стоимости общему объему содержания. При определении общего объема содержания с иждивением должны учитываться не только фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п. Причем п. 2 ст. 602 ГК РФ указывает: стоимость общего объема пожизненного содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Ниже указанного уровня стороны не вправе рассчитывать стоимость содержания. Если в договоре указана меньшая по размеру рента, она автоматически приравнивается к двум минимальным размерам оплаты труда. Причина установления минимального уровня содержания состоит в том, что для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, если не единственным источником к существованию. Такая императивная регламентация направлена на то, чтобы пожизненное содержание имело реальное экономическое значение для сторон и не превращалось в обмен между ними малозначительными ценностями. Очевидно, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя договор.
На плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы использование в период предоставления пожизненного содержания имущества, преданного по договору, не приводило к снижению его стоимости (п. 2 ст. 604 ГК РФ). Это императивная норма, она не может быть изменена договором. Стоимость недвижимости неразрывно связана с ее качественными характеристиками. Необходимость поддержания переданного под выплату содержания объекта недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии обусловлена тем, что не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты. В таком случае условия проживания иждивенца не должны быть ухудшены, не должны снизиться потребительские качества имущества и, следовательно, его прежняя стоимость. Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. При возмездной передаче имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или другому документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. При этом следует признать, что такой документ является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.
Нужно учесть, что плательщик обязан принимать исчерпывающие меры, чтобы за весь период выплаты ренты стоимость недвижимости не снижалась в ходе ее использования, как самим плательщиком, так и третьими лицами (например, арендаторами, залогодержателями), если недвижимость была обременена в установленном порядке. Как верно замечает А.Н. Гуев, в п. 2 ст. 604 ГК РФ не имеется в виду естественный износ (старение, амортизация) недвижимого имущества, в результате которых также может произойти снижение его стоимости.
Гражданский кодекс РФ предоставляет плательщику ренты право распоряжаться недвижимым имуществом, приобретенным по договору пожизненного содержания с иждивением. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество. Имущество, переданное под предоставление содержания, не выбывает, по общему правилу, из имущественного оборота. Однако оно может быть отчуждено плательщиком ренты только с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением носит фидуциарный характер и предполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Такое ограничение права распоряжения имуществом плательщика ренты установлено в качестве гарантии реального предоставления содержания рентополучателю.
В противоречие со ст. 604 ГК РФ входит положение п. 2.3.4 Устава ГУЛ "Моссоцгарантия", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ2, к которому мы уже обращались в настоящей работе. Этот пункт устанавливает, что возможна реализация жилых помещений, переданных по договорам пожизненного содержания с иждивением в собственность города, в связи с переселением граждан в специальный жилой дом для одиноких пенсионеров и инвалидов, а также передача помещений, в том числе при временном отсутствии граждан (при их согласии), в аренду и залог. Данное положение московского законодательства должно быть приведено в соответствии с федеральным законодательством.
Законодатель не установил форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания. Впоследствии, в процессе реализации указанного права рентоплательщика, это может породить некоторые сложности. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса. В любом случае такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы по поводу действительного согласия получателя ренты на перемену стороны по исполнению обязательств. Так, Л. подала исковое заявление о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Н. В судебном заседании в ходе рассмотрения дела истица выяснила, что ответчица по договору купли-продажи продала одну комнату в спорной квартире своей несовершеннолетней дочери, от имени которой выступал ее отец Т. Суд установил, что истица никогда не давала письменного согласия на осуществление купли-продажи комнаты и признал договор купли-продажи комнаты недействительным. Также, поскольку отчуждение квартиры без предварительного согласия истицы явилось существенным нарушением условий договора, суд расторг договор пожизненного содержания с иждивением и на основании п. 2 ст. 605 ГК РФ вернул спорную квартиру в собственность истицы.
Согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, предусмотренного п. 1 ст. 586 ГК РФ. Рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на земельный участок, предприятие, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, одну из основных особенностей договора пожизненного содержания1. Подобно другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Обременение недвижимости заключается в том, что при ее отчуждении плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком обязательства. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимое имущество, обремененное рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей его стороной о наличии такого обременения. Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, не имеет право отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Однако он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК РФ, а именно: требовать уменьшения цены имущества либо расторжения договора отчуждения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок недействительными как совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ). В договоре отчуждения обязательно должно быть указано на сохранение обременения, в противном случае возможен отказ в регистрации в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило договор без указания этих условий.
Предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет.
Важной обязанностью плательщика ренты является обеспечение выплаты ренты. Эта обязанность призвана служить дополнительной гарантией защиты интересов получателя ренты. Поскольку по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Залоговое (ипотечное) право возникает в данной ситуации в силу закона. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК РФ. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства по предоставлению пожизненного содержания. В случае невыполнения плательщиком ренты договорных обязательств получатель ренты имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
В случае если недвижимое имущество передается по договору пожизненного содержания с иждивением за плату, у рентоплательщика согласно п. 1 ст. 486 ПС РФ возникает обязанность уплатить цену, определенную в договоре, за полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи.
Обязанности возникают у обеих сторон договора, в том числе у получателя ренты. Основная обязанность последнего - передать право собственности на недвижимое имущество во исполнение договора. Если недвижимое имущество передается по договору пожизненного содержания за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются отдельные нормы о договоре купли-продажи. Так, получатель ренты обязан в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ одновременно с передачей вещи передать плательщику ренты ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Также получатель обязан передать недвижимость, качество которой соответствует договору, пригодную для использования по своему назначению (ст. 469 ПС РФ) и свободную от любых прав третьих лиц (ст. 460 ПС РФ).
Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику ренты в договорном порядке переложить на получателя ренты бремя содержания переданного по договору пожизненного содержания жилого помещения, в частности, оплату коммунальных услуг и иные расходы. Многие организации, например ГУЛ "Моссоцгарантия", идут по такому пути. Однако полагаем, что возложение бремени содержания имущества на получателя ренты, который собственником этого имущества не является, не соответствует целям и общему смыслу договора пожизненного содержания с иждивением. Чтобы плательщик, как собственник жилья, в императивном порядке осуществлял за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовал в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома, следует ввести в главу 33 ГК РФ императивную норму о том, что плательщик ренты несет бремя содержания имущества, полученного им в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением. При этом желательно в заключаемом договоре пожизненного содержания указывать, какие именно услуги и в каком объеме оплачивает плательщик.
Проконтролировать исполнение обязанности по оплате плательщиком ренты ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты весьма проблематично, так как получателями по договору пожизненного содержания являются, как правило, не имеющие родственников люди. Контрольную функцию в данной ситуации должно взять на себя государство.
Кроме того, целесообразно было бы поставить общий объем пожизненного содержания в месяц в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно от прожиточного минимума человека.
Требование п. 2 ст. 602 ГК РФ об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением вызывает некоторые затруднения, так как невозможно определить общий объем содержания с момента заключения договора до момента его прекращения. Представляется необходимым конкретизировать норму, установленную п. 2 ст. 602 ГК РФ, путем указания промежутка времени, на который определена общая стоимость пожизненного содержания с иждивением. Например: "В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц".
В противоречие со ст. 604 ГК РФ, устанавливающей возможность отчуждения плательщиком ренты имущества, обремененного рентой, только с предварительного согласия получателя, входит положение п. 2.3.4 Устава ГУП "Моссоцгарантия", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ1. Этот пункт устанавливает, что возможна реализация жилых помещений, переданных по договорам пожизненного содержания с иждивением в собственность города, в связи с переселением граждан в специальный жилой дом для одиноких пенсионеров и инвалидов, а также передача помещений, в том числе при временном отсутствии граждан (при их согласии), в аренду и залог. Данное положение московского законодательства должно быть приведено в соответствии с федеральным законодательством.
Законодатель не установил форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса.
3. Расчет стоимости пожизненного содержания с иждивенцем
Посчитаем затраты плательщика ренты, заключившего договор с пенсионером чуть больше семидесяти лет на небольшую двухкомнатную квартиру. Квартира, в которой проживает пенсионер, оценена по рыночной стоимости 2000000 тысяч рублей. По договору пожизненного содержания с иждивенцем (Приложение 1) стоимость объема содержания в месяц составляет 8660 рублей, Договором определены ежегодные затраты на медицинский уход в размере 3000 рублей и ежегодные затраты на одежду, обувь, постельное белье, туалетные принадлежности в размере 3000 рублей. Коммунальные платежи в среднем за год составляют 4500 руб.
Получатель ренты
Иванов И.И.
Плательщик ренты
Димов Д.Д.
квартира 
пожизненное содержание
Рисунок 1 – Механизм проведения сделки пожизненного содержания с иждивенцем
Расчет стоимости пожизненного содержания с иждивенцем произведем в таблице 1.
Таблица 1 – Расчет стоимости пожизненного содержания с иждивенцем
|
2-х комнатная квартира (вторичный рынок) |
Квартира по договору ренты |
|
Рыночная стоимость |
2 500 000 рублей |
|
Ежемесячные выплаты |
Рентные платежи-8660 руб. Коммунальные платежи - 4500 руб. Итого: 13 160 руб. |
|
Годовые расходы |
13160 руб. х 12 мес .+ 3000 руб. + 3000 руб. Итого: 163 920руб. |
|
Расходы по квартире за 10 лет |
163920 руб. х 10 лет. Итого: 1 639 200 руб. |
Приблизительно через десять лет плательщик ренты получит квартиру стоимостью 2 500 000 рублей за 1 639 200 рублей. Причем, эти платежи нужно будет выплачивать постепенно. Правда, сложно оценить, сколько будет стоить недвижимость через несколько лет.
4. Определение суммы налога по сделке пожизненного содержания с иждивенцем
Налоговые обязательства у граждан - собственников недвижимости возникают при совершении ими сделок по договорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивенцем в связи с получением доходов:
- при передаче недвижимости в собственность плательщику ренты за плату или бесплатно;
- в виде периодических выплат, в том числе стоимости содержания с иждивенцем;
- в случае досрочного выкупа ренты ее плательщиком.
Все виды доходов физического лица – получателя ренты имеют единую экономическую природу: они образуются в результате отчуждения недвижимого имущества и облагаются налогом в установленном порядке. Действующее законодательство содержит неоднозначные положения о налогообложении доходов по договорам ренты. Статьей 585 ГК РФ установлено, что если по договору ренты недвижимое имущество передается за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а если бесплатно – правила договора дарения.
Положениями ст. 209 НК РФ определено, что объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком – физическим лицом от источников в Российской Федерации. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ).
При этом суммы ежемесячных рентных платежей следует рассматривать как доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (п. 4 ст. 208 НК РФ). Следовательно, исчисление и уплату НДФЛ с выплачиваемых доходов производит как налоговый агент организация – плательщик ренты по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ) в соответствии со ст. 226 НК РФ.
Если договор пожизненного содержания с иждивением прошел государственную регистрацию, оплата коммунальных услуг, а также стоимости газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи является обязанностью плательщика ренты, и, следовательно, оплаченная их стоимость не будет являться доходом получателя ренты.
Определим сумму налога по сделке пожизненного содержания с иждивенцем. Исходные данные для расчета возьмем из таблицы 1.
Ежемесячные выплаты × 13% = 1 660 × 13% = 1125 руб. 80 коп.
Заключение
Итак, договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость передаваемого плательщику ренты недвижимого имущества и стоимость содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.
Случаи расторжения по требованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратом переданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такое требование может быть удовлетворено и в пользу наследников получателя ренты.
Большинство получателей ренты по договору содержания с иждивением мотивируют подачу в суд иска о расторжении договора тем, что, заключая его, они рассчитывали на больший объем услуг или иной их характер по сравнению с теми, что впоследствии предоставлялись ответчиком. Избежать подобных ситуаций поможет включение в договор подробного перечня обязательств плательщика ренты по обеспечению жизненных потребностей ее получателя. Суды обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи, прежде всего из-за характера договора.
Список использованных источников
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5.августа 2000 N 117-ФЗ.
Федеральный закон "О погребении и похоронном деле" от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ.
Положение об отделении индивидуального договорного обслуживания муниципального учреждения "Центр социального обслуживания", утвержденному постановлением главы г. Серпухова от 27 февраля 2002 г. № 1831.
Асаул А.Н. «Экономика недвижимости». Учебник для вузов. 2-е издание. Питер, 2007 г. – 624 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В, Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2007.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.–2-е изд., перераб. и доп.–М.: Издательско-книговый центр «Маркетинг», 2002. – 804 с.
Губин П.Е. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательного исполнения//“Независимая газета”, 23 февраля, 2008.
Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав// Жилищное право. №1. 2004.
Недорезов В.С. Суть содержания ренты недвижимости// Юрист Поволжья. №5-6, 2006.
Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, М., «Проспект» 2005.
Танага А.Н. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 120 с.