Правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве
1.1 Истоки договора купли-продажи недвижимости
1.2 Общие положения о договоре купли-продажи
ГЛАВА 2. Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
2.1 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры
2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия
2.3 Особенности сделок купли-продажи земельных участков
ГЛАВА 3. Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости
3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости
3.2 Недействительность сделок с недвижимым имуществом
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.
Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости.
Основная цель работы состоит в анализе правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.
В ходе исследования поставлены следующие задачи:
1) определить правовую природу договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства;
3) исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, порядка его заключения;
4) определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;
5) сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
6) дать характеристику исполнения и последствий нарушения обязательства купли-продажи недвижимого имущества;
7) выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.
В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.
Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Т.Е.Абова, К.Анненков, М.И.Брагинский, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, А.М.Гуляев, Ф.И.Гавзе, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, П.В.Крашенинников, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, В.П.Мозолин, Л.А.Новоселова, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович, М.Г.Розенберг, Р.Саватье, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, О.Ю.Скворцов, Е.Суханов, В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубаров и других. Изучена опубликованная и неопубликованная судебная и судебно-арбитражная практика.
Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости.
На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации, в которых находит отражение новизна исследования.
1) Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения - реальные и консенсуальные - обосновывается выделение региструмальных (от лат - registrum - регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.
2) Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п.З ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.
3) По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.
4) Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).
5) Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребует соответствующих изменений гражданского законодательства.
6) При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежит государственной регистрации, подлежит регистрации само право.
7) До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случае спора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суд должен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право.
8) В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.
Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка нормативных актов и списка использованной литературы.
ГЛАВА 1. Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве
1.1 Истоки договора купли-продажи недвижимости
Римскому праву было известно понятие "недвижимые вещи", под которым понимались не только земельные участки (praedia; fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения) [37]. А происхождение договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно - товаром, другое - ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.
В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А. Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием "право собственности", заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение [59].
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.
Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием "ввод во владение" [64]. Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и предписаниям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.
В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющемся общеродовым и охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) - п. 1 ст. 549 § 7 гл. 30 ГК РФ. Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение ("переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" - п. 1 ст. 551 ГК РФ).
С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.
1.2 Общие положения о договоре купли-продажи
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации [6] (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Особенность правового регулирования договора купли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.
Исходя из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, состав которого определяется статьей 130 ГК РФ, а также иными федеральными законами.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о договоре купли-продажи.
Сразу же следует отметить, что купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством, т.е. Земельным кодексом Российской Федерации [11] (далее - ЗК РФ).
ЗК РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и совершение сделок с земельными участками, которые уже находятся в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.
Возможность приобретения прав на земельные участки связана с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник [6]. В силу указанных норм, как разъяснил п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть при продаже строений, находящихся на предоставленном в аренду для эксплуатации этих строений земельном участке, к покупателю переходит и право пользования земельным участком, что оформляется перенаймом земельного участка (в Москве дополнительным соглашением к Договору аренды о смене стороны).
Следует сразу же обратить внимание на то, что при купле-продаже и иных сделках, связанных с отчуждением права собственности (мена, рента), на стороне покупателя могут выступать только лица, обладающие имуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченные собственником путем выдачи доверенности. Никакой купли-продажи "неприватизированной жилплощади" не существует, любые попытки описать "примерные схемы" этой сделки являются профессионально недобросовестными.
Законодатель устанавливает особые правила для купли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них) [35]. Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты.
В обороте жилых и нежилых помещений активно используются предварительные договоры. Последние следует считать не ограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но, напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениями публичного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda, договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет на дальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом.
В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается.
ГЛАВА 2. Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
2.1 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры
Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.
Следует отметить, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не могут являться объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства (недра и леса). Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
Двухсторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых - продавец, а другая - покупатель.
Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.
В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю) [49].
При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.
Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.
Как уже говорилось ранее, все сделки с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Законом N 122-ФЗ подлежат государственной регистрации [54].
В договоре купли-продажи должны быть конкретно определены стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости. В вводной части договора должно быть указано наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).
Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
В договоре указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
Одним из существенных условий договора является также указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.
Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа [65].
В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате. Однако у указанных лиц фактически не возникает выполнение этой обязанности, так как они не являются собственниками отчуждаемого объекта недвижимости, а следовательно, и сторонами по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данном случае право собственности у покупателя наступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношении приобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязанности по отношению к лицам, пользующимся указанным объектом на законных основаниях.
Иногда на практике риэлторские организации (организации, оказывающие платные услуги по сделкам с недвижимостью) и непосредственно лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, сталкиваются с ситуацией, когда некоторые из проживающих в продаваемой (покупаемой) квартире лиц не соглашаются сняться с регистрационного учета из занимаемой квартиры [77]. Также иногда возникают ситуации, когда факт регистрации в квартире лиц становится явным уже после совершения сделки купли-продажи квартиры. Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор купли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что на момент подписания сторонами договора в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. В случае, если в договоре присутствует такая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все-таки проживает лицо, зарегистрированное в данной квартире, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата ему (покупателю) уплаченной суммы в полном объеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора.
При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом и т.д.). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка,
Перечисленные условия являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.
Кроме существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости в договоре могут (должны быть) указаны иные важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны (сторон) по договору.
Так, в договоре может быть указано: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
В случае несоблюдения простой письменной формы договора купли-продажи стороны не имеют права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания [81].
Пример. Г. и К. заключили 15 мая 1997 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.
Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 28 декабря 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2000 г. и президиумом Московского городского суда от 24 мая 2001 г.) иск был удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 августа 2001 г. протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права оставила без удовлетворения.
Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.
Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.
Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.
При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.
Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.
Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.
Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановление президиума Московского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.
В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что "условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку" [50]. Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ. Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие).
Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, для большинства юридических лиц при проведении сделок по купле-продаже недвижимости следует обратить внимание на соблюдение правил об одобрении крупных сделок, установленных ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. от 18 декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. от 27 июля 2006 г.).
Другим важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.
Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.
В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу N А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было сказано, что "согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему порядок гражданско-правовых отношений, цена на недвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определении цены на жилье должны учитываться индивидуальные признаки".
Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и в этом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора и до момента государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Статья 553 ГК РФ регламентирует права на недвижимость при продаже земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.
Статья предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на основании которого продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (т.н. сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.
На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а фактическое поступление во владение покупателя производится позже, например, после проведения государственной регистрации перехода права собственности.
Момент исполнения договора купли-продажи недвижимости следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно пункту 2 статьи 223 и статье 551 ГК РФ момент перехода права собственности наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции.
Согласно статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку рассматриваемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, т.е. до или после государственной регистрации.
До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (статья 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности:
Продавец вправе:
- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества;
3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи;
4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
Покупатель вправе:
1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки;
б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
в) недостатки, выявляемые неоднократно;
г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;
3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
Практика показывает, что многие граждане покупают жилье не только в доме-новостройке, строительство которого уже завершено, но и заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. Покупка квартиры в строящемся доме - эта тема в настоящее время стала предметом многочисленных споров, сообщений средств массовой информации. Злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей, несовершенством действующего законодательства, регулирующего продажу квартир в строящихся домах, - эти и многие другие факторы породили большое количество прецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенные денежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемые обманутые дольщики).
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) [14].
В настоящее время Закон претерпел уже несколько редакций (в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ). Отдельные статьи последней редакции вступили в силу с 1 января 2007 года.
Рассмотрим некоторые наиболее важные положения Закона, плюсы и минусы Закона об участии в долевом строительстве как для застройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия в долевом строительстве.
1. Привлекать средства граждан и юридических лиц допускается только на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
По мнению автора, это означает, что теперь застройщики не могут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия), предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве. В частности, застройщики не могут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, не секрет, что для застройщиков существует возможность для разработки механизма, позволяющего обойти заключение договора долевого участия. Но, во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых, гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, но заключенные не в форме договора долевого участия, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого Закона.
2. Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов компания-застройщик может только после соблюдения следующих условий:
- получения разрешения на строительство;
- опубликования проектной декларации;
- государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ.
Данные положения Закона создают проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика, по существу, аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Кроме того, многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставления любому заинтересованному лицу полной информации о себе, в том числе опубликованием проектной декларации. Теперь по Закону компания-застройщик обязана предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе - свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. По мнению многих компаний-застройщиков, такие требования являются чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы их конкурентами. Противоречия с Федеральным законом "О коммерческой тайне" нет, т.к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только информация, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый Закон такие основания вводит. Оправданно ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну - вопрос уже скорее экономический.
Рассматривая вышесказанное, следует отметить, что в целом рынок новостроек после введения данной нормы стал более прозрачным - любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту строительства, причем информацию подробную.
2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия
Значительные особенности установлены в ГК РФ для продажи предприятия как вида недвижимости. Этот договор является новым для российского гражданского законодательства. Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи.
Продажу предприятия условно можно разделить на несколько основных этапов [15] :
а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия;
б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация;
в) уведомление кредитора о продаже предприятия;
г) передача предприятия;
д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.
Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.
В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Возникновение договора купли-продажи предприятия связано с необходимостью правового регулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажа предприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий.
Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения [16].
Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.
В соответствии со статьей 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ.
Несоблюдение вышеуказанной формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Все недостатки предприятия как имущественного комплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные путем указания на них в передаточном акте и неоговоренные.
Для первого вида недостатков законодательство содержит указание на право покупателя требовать уменьшения цены по договору после передачи и принятия предприятия.
В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563 ГК РФ), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены действующим законодательством, или устранение таких недостатков невозможно.
2.3 Особенности сделок купли-продажи земельных участков
Гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного. При этом, на наш взгляд, в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами. Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов (ст. 13).
Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию.
Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение.
Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.
Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного.
Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности [18]. По смыслу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации [24]. Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке , не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением).
Прочие условия не являются существенными в значении п. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договора незаключенным. Например, в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать категорию земель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор незаключенным? Полагаем, нет. Отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно подрывать оборот и признавать договор незаключенным. Наконец, категория земель легко может быть определена по данным государственного кадастра.
В пользу указанного толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственно перед государством. Или иначе - не договор порождает такую обязанность, а прямое указание законодателя. Это также относится к условию о цели использования земли - земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ).
Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ ("Особенности купли-продажи земельных участков") этого сделать не удалось. Во-первых, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась "распыленной" по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.
Так, в п. 1 ст. 37 ЗК РФ содержится указание о возложении на продавца обязанности предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В принципе такое указание совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ, тем более что обременения в своем большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т.п.).
Более подробный перечень таких информационных нарушений и последствия за правонарушения предусмотрены и п. 3 той же ст. 37 ЗК РФ. В их числе - предоставление продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Вместе с тем заметно, что законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. В частности, учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ).
Законодатель обоснованно отказался включать в ст. 37 ЗК РФ многочисленные нормы об ограничениях оборотоспособности земельных участков: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеров сельскохозяйственных угодий (см., например, п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и т.п)., поскольку эти обстоятельства формируют условия оборота земельных участков в целом. Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену.
Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию.
Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.п.
В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки.
Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее, в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны.
С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков. То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка. В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему.
Поскольку следует жестко различать регистрацию сделок с земельными участками и регистрацию прав на землю, то надо признать, что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) не подлежат государственной регистрации [40].
Таким образом, деление сделок на реальные и консенсуальные во многом теряет свое практическое значение применительно лишь к сделкам, требующим государственной регистрации; независимо от совершенных действий основной эффект (приобретение соответствующих прав) оказывается связан с моментом государственной регистрации.
Иначе следует оценивать указанное различие для большинства договоров купли-продажи земельных участков, когда регистрации подлежит лишь право собственности. И вот почему. В судебной практике уже отмечалось, что договор купли-продажи недвижимости нельзя признавать незаключенным или недействительным только потому, что не осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на данный объект. Если стороны в таком случае достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор возник, то есть возникли также и права, обязанности, что существенно изменяет правовое положение сторон. Хотя покупатель земельного участка и не становится собственником до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, из этого обстоятельства еще не следует, что ничего не произошло. Иначе следовало бы квалифицировать ситуацию при реальной сделке, когда без фактического предоставления (передачи) участка не возник бы и сам договор.
ГЛАВА 3. Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости
3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора - это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: "расторжение договора" (п. 2 ст. 450 и др.) и "отказ от исполнения договора" (п. 3 ст. 450 и др.), или "отказ от договора" (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.
В виде исключения термину "отказаться от исполнения договора" придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что "покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества... впредь до устранения недостатков...". Использованный в данном случае термин "отказаться" не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.
Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена [77].
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.
Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.
Спорные правоотношения возникли из договора купли-продажи недвижимости, заключенного Департаментом муниципального жилья и двумя гражданами. В связи с этим возникает вопрос о законодательстве, подлежащем применению, так как такие отношения регулируются гл. 30 ГК РФ и, в частности, параграфом 7 "Продажа недвижимости", а также Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Р. и Т. П-вы приобрели квартиру для собственного проживания, а не для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Департамент муниципального жилья г. Москвы - это организация, которая реализовала П-ым квартиру по договору купли-продажи. Следовательно, на основании преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Вводного закона к отношениям, возникшим на основании договора купли-продажи недвижимости, помимо ГК РФ будет применяться Закон о защите прав потребителей.
Соотношение норм ГК РФ и Закона о защите прав потребителей, касающихся купли-продажи, определено некоторыми нормами ГК РФ (п. 5 ст. 454 и п. 3 ст. 492). Эти нормы отдают приоритет положениям об отдельных разновидностях договора купли-продажи перед общими положениями о купле-продаже и Законом о защите прав потребителей.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" [28] конкретизированы указанные нормы Вводного закона и ГК РФ. Закон о защите прав потребителей применяется, если: это предусмотрено ГК РФ (п. 3 ст. 492);
ГК РФ не содержит такого указания, однако Закон о защите прав потребителей конкретизирует и детализирует нормы ГК РФ, либо когда ГК РФ не регулирует отношения, но они урегулированы Законом о защите прав потребителей;
Закон о защите прав потребителей предусматривает иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает такую возможность.
Предметом договора купли-продажи, заключенного Р. и Т. П-выми и Департаментом муниципального жилья, являлась квартира, т.е. недвижимость. Такой договор в ГК РФ выделен в самостоятельную разновидность купли-продажи. Поэтому к нему должны применяться правила параграфа 7 гл. 30 ГК РФ, а не параграфа 2 "Розничная купля-продажа". Вместе с тем на основании ст. 9 Вводного закона Р. и Т. П-вы как потребители пользуются всеми теми правами, которые закреплены Законом о защите прав потребителей. Статья 22 Закона о защите прав потребителей предусматривает срок, в течение которого продавцом подлежит удовлетворению требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, а ст. 23 устанавливает ответственность продавца за просрочку удовлетворения этого требования в форме неустойки в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки.
Тушинский муниципальный суд г. Москвы отказал П-вым во взыскании неустойки за просрочку исполнения их требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, несмотря на то, что они в соответствии со ст. 9 Вводного закона пользовались правами потребителя по Закону о защите прав потребителей и он подлежал применению на основании разъяснения, данного в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, т.к. ГК РФ не регулирует сроки удовлетворения требования потребителей о соразмерном уменьшении цены и ответственность за их просрочку.
Вопрос о соотношении норм ГК РФ о продаже недвижимости и Закона о защите прав потребителей касается также последствий продажи товара ненадлежащего качества.
Статья 557 ГК РФ установила, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья же 18 Закона о защите прав потребителей, закрепляющая общие правила, независимо от характера товара (движимая вещь или недвижимая), предоставляет потребителю право требовать замены дорогостоящих товаров, к которым следует отнести квартиры, если обнаруженные в товаре недостатки являются существенными. Несоответствие приобретенной П-выми квартиры обязательным требованиям пожарной безопасности на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ и преамбулы Закона о защите прав потребителей следует признать существенным, так как его невозможно устранить без несоразмерных расходов и затрат времени (разборка и расселение дома).
Параграф 7 гл. 30 ГК РФ прямо не предусматривает подобно п. 3 ст. 492 ГК РФ применение к отношениям по купле-продаже недвижимости, в которых покупателем является гражданин-потребитель, Закона о защите прав потребителей и не устанавливает, что этот Закон применяется в части, не урегулированной ГК РФ. Означает ли это, что к последствиям продажи недвижимости ненадлежащего качества, приобретенной гражданином-потребителем, будет применяться как специальный Закон о защите прав потребителей, а не ст. 557 ГК РФ?
Представляется, что не означает, по следующим обстоятельствам. Нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по сравнению с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и о розничной купле-продаже. Помимо этого в Законе о защите прав потребителей прямо указано, что отдельные виды договоров купли-продажи и продажа отдельных видов товаров могут обладать значительными особенностями, требующими специального регулирования (ст. 26). Поэтому нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону о защите прав потребителей и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.
Как подчеркнуто в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, Закон о защите прав потребителей применяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященные соответствующим положениям. Установление же иных правил, чем те, которые закреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГК РФ. Таким образом, и Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей.
Из сказанного следует, что последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3.2 Недействительность сделок с недвижимым имуществом
Одной из наболевших проблем, возникающих при разрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов.
Коллизии между ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации), а также принятыми на его основе Правилами ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с одной стороны, и гражданским законодательством, с другой стороны, стали почвой для возникновения судебных споров между органами Росрегистрации и участниками гражданского оборота. Проблематичным является исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Ни один нормативный акт не содержит указания на действия регистрирующего органа при вынесении таких решений судами. С момента принятия изменений в ст. 223 ГК РФ, устанавливающих, что право собственности у добросовестного приобретателя возникает с момента государственной регистрации, ситуация усложнилась.
На практике возникло несколько вопросов.
Какое решение будет основанием для прекращения записи в ЕГРП бывшего владельца имущества - ответчика и восстановления записи о праве истца - собственника недвижимого имущества?
Достаточно ли просто решения о признании сделки недействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия ее недействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действия регистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшего собственника имущества?
К сожалению, ответить на это зачастую не могут даже судьи, выносящие такие решения, и потому судебная практика по данной проблеме является неоднородной и противоречивой.
Некоторые суды в случае признания сделки недействительной признают недействительным зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество. Так, ФАС УО своим Постановлением от 18.01.2005 по делу N Ф09-4479/04-ГК оставил в силе решение Арбитражного суда Свердловской области, которым был признан недействительным договор купли-продажи и признано недействительным зарегистрированное за ответчиком право собственности на трансформаторную подстанцию [28].
При этом суд кассационной инстанции отклонил ссылку ответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что разрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку требование о применении последствий недействительности или в индикационный иск не заявлены. То есть, суд фактически применил последствие недействительности сделки, не предусмотренное законом.
Также есть случаи, когда вместе с признанием сделки недействительной суды прекращают право собственности ответчика. Например, Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки - прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание. ФАС ПО своим Постановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст. 235 ГК РФ [28].
Данный вывод суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица.
При признании сделки недействительной презюмируется, что право собственности ответчика так и не возникло.
В противоположность судам, пытающимся применить какие-то особые условия недействительности сделок, объектом которых является недвижимое имущество, большинство судов полагает достаточным применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, для того чтобы были внесены необходимые записи в ЕГРП.
Такую позицию занял ФАС МО в некоторых делах, рассмотренных этим судом.
В частности, в Постановлении от 14.05.2004 по делу N КГ-А40/3659-04 суд сослался на то, что из существа ст. ст. 166, 167 ГК РФ следует, что, заявляя требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, лицо не обязано учитывать особенности возникновения и прекращения прав по ничтожной сделке.
Также ФАС МО указал, что не может быть признана обоснованной ссылка суда первой инстанции на то, что, поскольку в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности не приводит к восстановлению прав собственника на недвижимое имущество, исходя из сведений, внесенных в ЕГРП. Суд кассационной инстанции указал, что предъявление иска о признании сделки недействительной, по существу, является оспариванием зарегистрированного права.
В этой связи возникает вопрос: достаточно ли просто признания сделки недействительной судом или необходимо, чтобы он применил последствия недействительности сделки, для того чтобы орган Росрегистрации внес соответствующие изменения в ЕГРП?
Одни суды полагают, что одного признания сделки недействительной достаточно для внесения записи о прекращении права собственности ответчика и восстановления записей о праве собственности истца.
В качестве примера можно привести дело N КГ-А40/10421-04, рассмотренное 16.11.2004 ФАС МО.
ЗАО обратилось с иском к Мосрегистрации о признании незаконными действий о прекращении права собственности истца на нежилые здания и обязании Мосрегистрации внести записи в ЕГРП права собственности истца на спорные объекты.
Решением суда первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказано.
При рассмотрении жалобы ЗАО ФАС МО указал следующее.
Поскольку основанием для государственной регистрации согласно ст. 17 Закона о регистрации являются вступившие в законную силу судебные акты, Мосрегистрация правомерно внесла указанные записи.
Аналогичное толкование норм законодательства применил ФАС ВВО в Постановлении от 28.01.2003 по делу N А43-7325/02-17-254.
В то же время имеется совершенно иная судебная практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом.
В частности, ФАС МО в противоположность вышеуказанному делу N КГ-А40/10421-04 в своем Постановлении от 12.08.2004 по делу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение.
ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязал Мосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание. В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям.
Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО права собственности на этот объект недвижимости.
Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО.
Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП.
Подобная двойственность судебной практики отнюдь не способствует единству правоприменительной практики органов Росрегистрации.
Полагаю, проблема исполнения решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должна быть решена следующим образом.
Исходя из толкования ст. ст. 166, 167 ГК РФ, данного КС РФ в Постановлении N 6-П от 21.04.2003, добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
Таким образом, на основании правовой позиции Конституционного Суда можно сделать вывод, что в тех случаях, когда сделка признана судом недействительной, это означает, что титула собственника у ответчика не возникло. Соответственно регистрирующий орган, для того чтобы привести записи в ЕГРП в соответствие с действительной его принадлежностью, должен погасить запись в ЕГРП ответчика по иску и восстановить запись о праве собственности надлежащего собственника - истца (поскольку в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ госрегистрация лишь отражает правовое положение указанного имущества).
Добросовестного приобретателя в данном случае не будет, поскольку им может быть только третье лицо, а не стороны по недействительной сделке, поэтому противоречия со ст. 223 ГК РФ не будет.
Указание на применение последствий недействительности сделки в решении суда для внесения записей в ЕГРП не требуется, поскольку оно представляет собой всего лишь обязанность лиц, обладающих имуществом без прав на него, вернуть его противоположной стороне - фактически передать имущество.
Тем более не нужно включать в решении суда какие-либо специальные указания на необходимость погашения, аннулирования записи в ЕГРП или о прекращении регистрации права, признавать недействительным зарегистрированное право, поскольку такие действия не предусмотрены ни ГК РФ, ни Законом о регистрации.
В то же время признание недействительной сделки между двумя лицами, в тех случаях, когда оно уже приобретено третьим лицом, не влечет никаких правовых последствий, поскольку в этом случае оно может быть истребовано у него только путем виндикационного иска.
Полагаем, что для исключения изложенных выше противоречий в судебной практике ВАС РФ необходимо дать соответствующие разъяснения арбитражным судам.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания. Наработанная судебная практика для законного рассмотрения и принятия соответствующего решения судебными органами действительно в основном исходит из юридического факта регистрации недвижимого имущества.
Таким образом, объектом ограничений могут являться только права, а объектом обременений - недвижимое имущество.
В соответствии с требованиями Закона о регистрации в данном случае государственной регистрации подлежит не право и не ограничение и обременение, а сам договор как сделка (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). В отношении однородного договора безвозмездного пользования подобного правила не установлено, поэтому правоприменительная практика предложила два варианта. В первом случае проводится государственная регистрация безвозмездного пользования как ограничения и обременения по желанию одной из сторон. Во втором - законодатель не предусмотрел государственной регистрации ни права безвозмездного пользования, ни сделки ссуды, ни безвозмездного пользования как ограничения и обременения.
Аналогичным образом было разрешено дело и об отказе в государственной регистрации обременения, возникшего в результате заключения договора купли-продажи с отлагательным условием. Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО "Фирма "БУК СЭЙЛ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу N А40-10704/02-72-39, установил: 20 декабря 2001 г. между закрытым акционерным обществом "Фирма "БУК СЕЙЛ" (ЗАО "Фирма "БУК СЭЙЛ") и обществом с ограниченной ответственностью "Интелком-Р" (ООО "Интелком-Р") был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения площадью 2703 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Ольминского, д. N А, стр. 3, с отлагательным условием [68].
Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции обоснованными. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Из содержания заявления истца о государственной регистрации ограничений (обременений) прав на объекты нежилого фонда следует, что он обратился за государственной регистрацией так называемого обременения на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, которое, по его мнению, возникло из договора купли-продажи с отлагательным условием от 20 декабря 2001 г. - право требования.
Суд кассационной инстанции не может признать состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что истец, заключив данный договор купли-продажи недвижимого имущества под отлагательным условием, добровольно ограничил себя в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку это не следует из содержания договора. Возникновение обязательств у сторон по указанному договору находится в зависимости от наступления определенных условий, при отсутствии которых обязательства могут у сторон и не возникнуть (ст. 157 ГК РФ).
Вместе с тем истцом не указано, какое именно право подлежит государственной регистрации, поскольку право собственности согласно п. п. 3.1, 4.1.1 договора не возникло, предмет договора покупателю (третьему лицу) не передан.
Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, нарушений норм материального права и норм процессуального права не допущено и оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174 - 177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу N А40-10704/02-72-39 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Фирма "БУК СЭЙЛ" - без удовлетворения.
Таким образом, в решениях судов общей юрисдикции или арбитражных судов почти повсеместно приводятся выводы об ограничении недвижимого имущества, но, к сожалению, не так, как бы этого хотелось ученым: обременил по собственному желанию, а не ограничил.
Полагаем, что наиболее действенный способ защиты права недвижимости от каких-либо посягательств состоит в первую очередь в принятии таких судебных мер, которые бы оградили собственника имущества от чужого (незаконного) вмешательства. Для этого и существует такое процессуальное действие, как арест недвижимого имущества, который, без сомнения, подлежит государственному признанию (ст. ст. 1, 12, 19, 28 Закона о регистрации).
Более того, в ст. 19 Закона о регистрации устанавливается, что кроме ареста основанием к приостановлению государственной регистрации прав является еще и судебное решение (определение или постановление) о запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества. Совершенно справедливым представляется пример судебной практики, приведенный А.Н. Лужиной [56] , когда Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2004 г. по делу N А40-52568/03-113-555 удовлетворено заявление ЗАО "Эстейт" о принятии мер по обеспечению иска и Мосрегистрации: запрещено на срок до вынесения решения по настоящему делу осуществлять государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав в отношении нежилого помещения площадью 290,7 кв. м по адресу: Б. Златоустинский пер., д. 7, стр. 1.
Настоящее решение было принято в соответствии с п. 2 ст. 90 АПК РФ: обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие таких мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения значительного ущерба заявителю.
Также учтено, что данный спор является спором о праве на недвижимое имущество, принятые судом обеспечительные меры при заявленном предмете иска являются адекватными и соразмерными заявленным требованиям, ведь целью обеспечительных мер является как создание условий исполнения решения, так и обеспечение имущественных интересов истца.
Поэтому доводы заявителя жалобы, касающиеся нарушения судом баланса интересов истца и ответчиков ввиду необходимости отложения дела на длительное время в связи с привлечением к участию в деле американской компании, не могут быть признаны обоснованными, т.к. нормы АПК РФ, регулирующие вопросы принятия обеспечительных мер, не содержат ограничений для принятия обеспечительных мер, связанных с участием в деле иностранного лица. Руководствуясь ст. ст. 274, 284 - 290 АПК РФ, суд постановил: Определение от 26 января 2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-52568/03-113-555 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Сиера Пропертис" - без удовлетворения.
В судебной практике необходимо очень внимательно рассматривать не только фактические обстоятельства дела, но и действующий закон на момент его применения, а также принимать во внимание иные обстоятельства, дающие недобросовестным приобретателям (отчуждателям) имущества использовать недостатки ГК РФ, так как ст. 11 ГПК РФ и ст. 13 АПК РФ устанавливаются лишь рамки, в которых находится судья при рассмотрении дела.
Таким образом, судебная практика дает нам широкие возможности ставить вопросы об усовершенствовании гражданского законодательства, связанного с рассмотрением дел о недвижимом имуществе (вещах).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение следует отметить, что правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества, регистрации прав и сделок с ним осуществляется совокупностью взаимосвязанных нормативных правовых актов и приобретает в последние годы комплексный характер. Вместе с тем законодательная политика и правоприменительная практика в Российской Федерации требуют повышения и детализации ответственности участников рынка недвижимости, усиления защиты имущественных прав граждан и организаций, дальнейшей ликвидации административных барьеров, связанных с оформлением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, можно сделать следующие выводы и предложения:
1) Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения - реальные и консенсуальные - обосновывается выделение региструмальных (от лат - registrum - регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.
2) Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п.З ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.
3)По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.
4) Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).
5) Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение.
6) При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежит государственной регистрации, подлежит регистрации само право.
7) До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ.
8) В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно - правовые акты:
1. Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Федеральный закон от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Российская газета. – 2002. – 27 июля.
2. Водный кодекс РФ. Федеральный закон от 03.06.2006 N 74-ФЗ // Российская газета. – 2007. – 22 июня.
3. Воздушный кодекс РФ. Федеральный закон от 19.03.1997 N 60-ФЗ // Российская газета. – 1997. – 26 мая.
4. Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. – 2004. – 30 декабря.
5. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон от 21.10.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. – 2004. – 30 декабря.
6. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета. – 1996. – 06 февраля.
7. Гражданский кодекс РФ. Часть 3. Федеральный закон от 26.11.2001 N 146-ФЗ // Российская газета. – 2001. – 28 ноября.
8. Гражданский процессуальный кодекс РФ. Федеральный закон от 14.11.2002 N 137-ФЗ // Российская газета. – 2002. – 20 ноября.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета. – 2005. – 01 декабря.
10. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета. – 2001. – 30 октября.
11. Семейный кодекс РФ. Федеральный закон от 29.12.1995 N 223-ФЗ // Российская газета. – 1996. – 27 января.
11. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. – 2005. – 12 января.
12. Федеральный закон от 14.11.2002 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. – 2002. – 11 ноября.
13. Основы законодательства о нотариате от 11.02.1993 №4462-1// Российская газета. – 1993. – 13 марта.
14. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Российская газета. – 2000. – 10 января.
15. Федеральный закон от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. – 1997. – 30 июля.
16. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Российская газета. – 2002. – 26 января.
17. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета. – 1998. – 22 июля.
18. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. – 2004. – 31 декабря.
20. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // Российская газета. – 2006. – 07 июля.
21. Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" // Российская газета. – 2005. – 17 мая.
22. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. – 1998. – 04 мая.
23. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. – 2003. – 25 сентября.
24. Приказ Минюста России от 06.08.2001 N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения". Зарег. в Минюсте России 16.08.2001 N 2881 // Российская газета. – 2001. – 22 августа.
25. Приказ Минюста России от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Минюста России. - 2002. - N 11.
26. Приказ Минюста России, Минэкономики России, Минимущества России и Госстроя России от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы" // Бюллетень Минюста России. - 2002. - N 2.
Материалы судебной практики:
27. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. - 2005. - N 5. – С.23-31.
28. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1995. - N 5.
29. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. - 1996. - N 9. – С. 50-64.
30. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. - 1998. - N 10. – С.15-25.
31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2003. - N 2.
32. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" // Российская газета. – 2001. – 25 декабря.
33. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // Российская газета. – 2003. – 26 апреля.
34. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 4.
35. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 5. – С. 31-39.
36. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС. РФ. - 2005. - N 4. – С.7-20.
Монографии, учебники, учебные пособия:
37. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2007.- 234 с.
38. Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. - Изд. 2-е, перераб. и доп. - М., 2002. – 193 с.
39. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. - М., 2004. – 119 с.
40. Белов В.А. Имущественные комплексы. - М., 2004. – 218 с.
41. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 2008. - 311 с.
42. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М., 2007. – 676 с.
43.Варламов А.А., Комов К.В., Шаманаев В.С., Хлыстун В.Н. Государственное регулирование земельных отношений. - М., 2007. – 271 с.
44. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 2005. – 312 с.
45. Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 3. – 152 с.
46. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. - М., 2002. – 512 с.
47. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Изд. 3-е / Отв. ред. А.Р. Кирсанова. - М., 2004. -119 с.
48. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2001. – 284 с.
49. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2004. – 317 с.
50. Гражданское право: Учебник: В 4-х томах. Том 3 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М., 2006. – 419 с.
51. Дмитриев А.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности регистрации прав на земельные участки в г. Москве. - М., 2001. – 231 с.
52. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. - М., 2001. – 271 с.
53. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М., 2003. – 119 с.
54. Костанов Ю.А. Регистрация недвижимости. - М., 2000. – 184 с.
55. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2000. – 319 с.
56. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. - СПб., 2003. – 265 с.
57. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. - М., 1997. – 317 с.
58. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. - М.: Статут, 2006. – 211 с.
59. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998. – 235 с.
60. Свит Ю.П. Жилищное право. - М., 2007. – 412 с.
61. Система регистрации прав на недвижимое имущество / Под ред. А.Л. Лазаревского. - М., 2000. – 211с.
62. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. - М., 2004. – 267 с.
63. Смирнов М. Жилищное право Российской Федерации. - М., 2002. -411 с.
64. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М., 2004. – 261с.
65. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. - М., 2006. – 223 с.
66. Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М., 1999. – 287 с.
Статьи:
67. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве с участием физического лица // Юрист. - 1998.- N 12. - С.31-34.
68. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. - 1999. - N 5. – С.27-29.
69. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимости // Хозяйство и право. - 2003. - N 6. – С.34-37
70. Дурнева Т.Н. Помещение как объект права // Актуальные проблемы гражданского права. - Выпуск 9. М., - 2005.- С.22-28.
71. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. - 2000. - N 8.-С.31-33.
72. Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Приложение к журналу "Хозяйство и право". - 2007. - N 8. – С.34-37.
73. Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. - 2005. - N 1. – С.31-33.
74. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2003. - N 3. – С.29-32.
75. Михольская В.В. Государственная регистрация недвижимости в современных условиях // Юрист. - 2006. - N 12. – С.22-27.
76. Орешкина Н.М. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (анализ дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Центрального округа) // Арбитражная практика. - 2007. - N 6. – С.41-44.
77. Петрушин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - 2007. - N 2. – С.31-34.
78. Пятков Д. Регистрация перехода прав собственности при продаже зданий // Хозяйство и право. - 2006. - N 11. – С.31-34.
79. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юридический консультант. - 2006. - N 4. – С.22-27.
80. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., - 2007. – С.111-118.
81. Хованская Г.П. Оправдались ли наши ожидания // Закон. - 2005.- N 6. – С.22-26.