Відповідальність у житловому праві

2

ЗМІСТ:

1. Загальна характеристика відповідальності у житловому праві. - 3

2. Заходи щодо примусового позбавлення житла. - 7

3. Цивільно-правова відповідальність. - 15

Список використаної літератури. - 24

1. Загальна характеристика відповідальності у житловому праві.

Відповідальність у житлових правовідносинах має визначену специфіку. У законодавстві, а також у теорії і на практиці прийнято звертати більш пильну увагу не на відповідальність у житловому праві, а на захист житлових прав громадян, що зайвий раз підтверджує речовий характер прав користувачів житлових приміщень.

Правова відповідальність - це забезпечений державним примусом обов'язок правопорушника нести негативні наслідки правопорушення, що виражаються в позбавленнях особистого, організаційного або майнового характеру. Цивільно-правова відповідальність, будучи різновидом правової відповідальності, підпадає під приведене визначення, але при цьому важливо відбити ті особливості, що характерні саме для неї, що дозволить відмежувати цивільно-правову відповідальність і від відповідальності, передбаченої нормами інших галузей права, і від інших засобів примусового впливу цивільно-правового характеру (зокрема мір захисту).

До характерних рис цивільно-правової відповідальності відносяться:

майновий характер;

переважно компенсаційний (відбудовний) характер;

побудова на засадах юридичної рівності сторін;

можливість її добровільної реалізації самим порушником, без втручання судових або інших державних органів, у силу лише однієї можливості застосування державного примуса (добровільна сплата пені за прострочення внесення квартплати, відшкодування заподіяного збитку житловому фондові і т.д.).

У житловому праві може мати місце як договірна, так і деліктна цивільно-правова відповідальність, а у відповідних випадках - адміністративна і кримінальна. Наприклад, стаття 189 ЖК України передбачає, що кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність відповідно до законодавства несуть особи, винні:

1) у порушенні порядку взяття на облік громадян, потребуючих
поліпшення житлових умов, зняття з обліку і надання громадянам
жилих приміщень;

2) у недодержанні встановлених строків заселення жилих будинків
і жилих приміщень;

3) у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, придомових територій;

4) у самовільному переобладнанні та переплануванні жилих
будинків і жилих приміщень та використанні їх не за призначенням;

5) у порушенні правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, у безгосподарному їх утриманні;

6) у псуванні жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та
об'єктів благоустрою.

Однією з необхідних умов настання відповідальності за порушення житлових зобов'язань є наявність шкоди, за винятком випадків, коли відповідальність настає у виді неустойки або пені за порушення термінів сплати квартплати і комунальних платежів. Порушенням житлових зобов'язань може бути заподіяний майнова (наприклад, руйнування і псування житлового приміщення) і моральна шкода (наприклад, створення обстановки неможливості спільного проживання).

Суб'єктивною підставою цивільно-правової відповідальності за порушення житлових зобов'язань є вина правопорушника. Житлове законодавство не передбачає відповідальності незалежно від вини. Однак у відношенні наймодавців (орендодавців), зобов'язаних надавати відповідно до договору наймання (оренди) користувачам комунальні й інші послуги, закон "Про захист прав споживачів" містить правило про відповідальність незалежно від вини.

Житловому законодавству властиве застосування великої кількості засобів захисту суб'єктивних житлових прав. На відміну від засобів відповідальності, засоби захисту - це правові засоби примусового впливу, спрямовані на охорону і захист прав і законних інтересів їхніх носіїв, застосовуваних до суб'єктів незалежно від вини і некомпенсуємі позбавлення особистого або майнового характеру (наприклад, визнання недійсним обміну житлового приміщення, виселення осіб, що самоправно зайняли житлове приміщення).

Захист - це діяльність, що виникає при наявності конкретного (вчиненого) правопорушення, або усунення такого стану, що приведе до настання негативних наслідків, а також спрямована на відновлення порушеного права. Коли виникає необхідність захисту, як правило, уже присутні правопорушник і особа, чиє право обмежене винними діями. Конституційний механізм захисту прав людини складається з чотирьох елементів: суб'єктів і об'єктів захисту, конституційно-правових норм (основ захисту) і процесуальних дій (форм захисту).

Не всі міри захисту в житлових правовідносинах зв'язані з правопорушенням осіб, до яких вони застосовуються (наприклад, вселення осіб у результаті помилки і наступне виселення їх із приміщення). Міри захисту в житловому праві можуть виступати як міри самозахисту (наприклад, для огородження недоторканності житла), заходи оперативного впливу (наприклад, коли наймодавець відмовляє несумлінному наймачеві в продовженні договору на новий термін або коли наймач зараховує вартість проведеного їм капітального ремонту житлового приміщення, що є обов'язком наймодавця, у рахунок стягнутої з нього квартирної плати), заходи державно-примусового впливу (наприклад, дострокове розірвання договору при винному поводженні наймача, виселення з житлового приміщення по підставах ст. 36 ЖК України).

Захист порушених житлових прав здійснюється судом відповідно до підвідомчості справ, установленої процесуальним законодавством. Захист житлових прав в адміністративному порядку має місце тільки у випадках, передбачених Житловим кодексом або іншими федеральними законами. Рішення, прийняте в адміністративному порядку, може бути оскаржене в судовому порядку.

Захист житлових прав здійснюється шляхом:

1) визнання житлового права;

2) відновлення положення, що існувало до порушення житлового права, і припинення дій, що порушують це право або створюють погрозу його порушення;

3) визнання судом цілком або частково неправомірним нормативного правового акта державного органа або нормативного правового акта органа місцевого самоврядування, що порушують житлові права і суперечать Житловий кодекс або прийнятим відповідно до нього законам, іншим нормативно-правовим актам, що має більшу, ніж зазначені нормативний правовий акт державного органа або нормативний правовий акт органа місцевого самоврядування, юридичну чинність;

4) незастосування судом нормативного правового акта державного органа або нормативного правового акта органа місцевого самоврядування, що суперечать Житловому кодексові або прийнятим відповідно до нього законові, іншому нормативному правовому актові, що має більшу, ніж зазначені нормативний правовий акт державного органа або нормативний правовий акт органа місцевого самоврядування, юридичну чинність;

5) припинення або зміни житлового правовідносини;

6) іншими способами, передбаченими Житловим кодексом або іншими законами.

Підставами для настання відповідальності за порушення житлового законодавства є наявність вини в діях винних осіб. Конкретні види та склад відповідальності містяться в нормах цивільного, адміністративного та кримінального законодавств.

2. Заходи щодо примусового позбавлення житла.

Слід зазначити, що право приватної власності громадян відповідно до Конституції є непорушним і ніхто не може бути протиправно його позбавлений.

Позбавлення права приватної власності на жиле приміщення всупереч волі власника може відбуватися на підставі вилучення (викупу) земельної ділянки, звернення стягнення на майно власника, націоналізації, а також на основі конфіскації та реквізиції. Перша завжди сприймається негативно. Це пояснюється тим, що відразу ж виникають запитання: чи не постраждає родина засудженого, яка проживає в його жилому приміщенні, чи захищаються права неповнолітніх, непрацездатних та людей похилого віку при вилученні у власність держави жилого приміщення. Наведені питання у житловому праві нині майже не розглянуті, а це порушує гарантії конституційних прав людини. Прийняття нового Житлового кодексу України викликає проблеми, у тому числі про порядок здійснення і наслідки конфіскації жилих приміщень. Тема їх конфіскації знаходиться на стику норм публічного і приватного права і не може не розглядатися у руслі соціальної політики держави.

У проекті  Житлового кодексу (п. 5 ст. 78) передбачено, що житло може бути безоплатно вилучене (конфісковане) у власника тільки за рішенням (вироком) суду. При цьому порядок проведення і наслідки конфіскації не викладені у проекті Житлового і Цивільному кодексі. А це потребує докладного правового регулювання, оскільки торкається конституційного права громадян на житло. Наведене вимагає розроблення як у юридичній науці, так і у законодавстві. У Земельному кодексі (ст. 148) передбачено, що земельна ділянка може бути конфіскована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановленому законом. Наведена норма побічно стосується конфіскації жилих приміщень, тому що вони нерозривно пов'язані із землею. Отже, у власника може бути конфісковано будинок з усіма будівлями і ділянкою. Така ситуація викликає запитання: чи можливо це у правовій, соціальній державі?
Недоторканність права приватної власності на житло гарантується як Конституцією України, так і цивільним, житловим  законодавством. Однак у випадках, прямо передбачених законом, право названої власності може бути припинене примусово. Одним з них є конфіскація. Так, відповідно до ч. 7 ст. 41 Конституції конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, в обсязі і порядку, встановленому законом. Вона спричиняє припинення права приватної власності на жиле приміщення і виникнення права державної власності. Конфіскація є санкцією, що застосовується до правопорушників, і характерна для кримінального, адміністративного, митного права. Конфіскація житла може бути застосована лише на підставі нормативного акта, що має вищу юридичну чинність.

У ст. 59 КК України передбачається, що конфіскація є одним з видів кримінального покарання, яке встановлюється за тяжкі й особливо тяжкі корисливі злочини і полягає у примусово-безоплатному вилученні у власність держави усього або частини майна, що належить засудженому на праві приватної власності. Загалом конфіскація у кримінальному праві трактується як примусове, безоплатне вилучення у власність держави всього або частини особистого майна засудженого. Крім того, нормами названого права встановлюється перелік майна, яке не підлягає конфіскації (наприклад, жилий будинок із сільськогосподарськими будівлями у сільській місцевості, якщо засуджений і його родина постійно в ньому проживають; пайовий внесок у ЖБК, коли його спорудження вже завершено.

Таким чином, у кримінальному праві конфіскація жилого приміщення - це примусове, безоплатне вилучення у власність держави всього або частини жилого приміщення, що належить засудженому на праві приватної власності, за винятком наведених вище випадків. Зазначене, з точки зору житлового  права, не вирішує проблематику конфіскації жилих приміщень, а лише породжує численні запитання.

Однак гарантії на право користування жилим приміщенням в українському законодавстві  існують. Так, гарантія прав осіб, які проживають із засудженим, встановлена постановою Пленуму Верховного Суду України від 29 вересня 1953 р. «Про судову практику із застосування конфіскації майна» (зі змінами і доповненнями від 14 березня 1963 р. № 1, 27 червня 1968 р. № 7, 29 серпня 1980 р. № 7), у якій йдеться: вказати судам, що вилучення будинку у власника у разі конфіскації не позбавляє членів родини засудженого та інших осіб права проживати у будинку як наймачам і користуватися жилою площею у межах житлових норм. Виселення членів родини та інших осіб із займаної площі може мати місце лише на загальних підставах. Ця норма є досить актуальною, сучасною і може бути використана в житловому законодавстві як принцип проведення конфіскації жилого приміщення.

Щодо юридичної науки, то існують наступні точки зору на розглядувану проблему. Так, Ю.Толстой визначає конфіскацію як безоплатне вилучення у власника майна за рішенням суду у вигляді санкції за вчинення злочину або іншого правопорушення у випадках, передбачених законом. При цьому держава не відповідає за зобов'язаннями колишніх власників конфіскованого майна, якщо останні виникли після вжиття державними органами заходів для його охорони і без згоди зазначених органів.

Ю.Толстой визначає конфіскацію як санкцію у кримінальному, адміністративному та цивільному праві. В останньому разі вона застосовується як санкція за вчинення недійсної угоди.

Н.Саніхметова зазначає, що порушення  житлового  законодавства тягне застосування різних заходів цивільно-правової відповідальності: компенсаційних (відшкодування заподіяних жилому фонду збитків), штрафних (пеня, стягувана при несвоєчасному внесенні плати за користування жилим приміщенням і комунальні послуги), конфіскаційних (безоплатне вилучення будинку, використовуваного для систематичного отримання нетрудових доходів, безгосподарно утримуваного будинку). Щодо останньої санкції слід зазначити, що застосування конфіскації у цивільному праві нині значно звузилося. Так, не може йтися про поняття нетрудового доходу в житловому праві і про конфіскацію будинку за безгосподарне його утримання, бо це суперечить Конституції України.

Так, В.Самойленко розглядає конфіскацію як безоплатне вилучення майна у власника за рішенням (вироком) суду, господарського суду чи іншого компетентного органу (посадової особи) у вигляді санкції за вчинення правопорушення. Він так само розглядає конфіскацію як каральний захід, властивий нормам публічного, а не приватного права, проте як такий, що є підставою для виникнення права власності у держави.

І.Третьякова вважає, що конфіскація є міжгалузевою санкцією, і у цивільному праві її застосування має обмежений характер.
Таким чином, конфіскація жилого приміщення - це безоплатне вилучення його у власність держави у власника за вчинення ним винного, протиправного діяння, застосовувана на підставі вироку (рішення) суду. Вона завжди є примусовим підґрунтям припинення права приватної власності на жиле приміщення, і у той же час - підставою виникнення державної власності.

У майбутньому цивільному, житловому,  кримінальному  законодавствах слід відмовитися від конфіскації жилого приміщення і включити його до переліку майна, яке не підлягає конфіскації. У зв'язку з чим необхідно внести відповідні зміни до Переліку майна, що не підлягає конфіскації за судовим вироком. Пункт 1-го розділу цього Переліку слід викласти у такій редакції: «жиле приміщення, зокрема квартира, кімната, жилий будинок з господарськими будівлями чи їх частина, якщо засуджений або його родина постійно там проживають».

Це пояснюється тим, що конфіскація жилого приміщення є дуже суворим покаранням для засудженого, яке не можна, навіть, назвати додатковим, оскільки остання торкається конституційних прав людини, що зберігаються також і за злочинцями: право - на гідний життєвий рівень, на житло. Така конфіскація може заподіяти велику шкоду суспільству, тому що позбавляє людину після відбуття покарання свого житла, а це не сприятиме її реабілітації на волі. Крім того, вона суперечить принципам цивільного і житлового  права. Отже, у кримінальному праві жиле приміщення слід віднести до об'єктів, які не підлягають конфіскації, а в цивільному і житловому - повністю від неї відмовитися.

Сьогодні проблема названої конфіскації є досить актуальною. Вона не розглянута детально з точки зору принципів розвитку суспільства, закладених у Конституції України. Це потребує глибшого розгляду її в юридичній науці і регламентації у кримінальному, цивільному і житловому законодавствах.

Якщо конфіскація застосовується за скоєння правопорушення, а націоналізація і вилучення (викуп) земельної ділянки - для задоволення публічних інтересів, то реквізиція застосовується на благо і в інтересах безпеки населення. Так, Ю. Космін зазначає, що при конфіскації майно вилучається на користь держави, а при реквізиції - в державних чи суспільних інтересах. Наприклад, у разі стихійних лих, епідемій або ж воєнних дій чи міжнаціональних конфліктів. Усі випадки застосування реквізиції можуть бути класифіковані як небезпечні для життєдіяльності людини, її застосування необхідне найчастіше для безпеки людини, за винятком випадків реквізиції майна для окупаційної армії у період воєнних дій.

Реквізиція - це примусове відчуження державою майна власника для задоволення державних чи суспільних інтересів з виплатою йому вартості останнього. Слово «реквізиція» походить від латинського «reguisitio». Реквізиція може бути застосована в таких випадках: стихійні лиха, аварії, епідемії, епізоотії та за інших обставин, що мають надзвичайний характер. До випадків застосування останньої З. Цибуленко відносить також масові заворушення, міжнаціональні конфлікти, воєнні дії. Таким чином, реквізиція може застосовуватися тільки у випадках і за обставин, що мають надзвичайний характер. Такі обставини виходять за межі звичайної життєдіяльності суспільства, можуть спричинити масову загибель людей, ушкодження їх здоров'я і неможливість існування в тому чи іншому середовищі.

Однієї підстави - обставини, що носить надзвичайний характер і створює небезпеку для життєдіяльності людини, для проведення реквізиції недостатньо. Вилучення майна на основі останньої може здійснюватися лише за рішенням державного органу. В українському законодавстві він не визначений. Можна припустити, що проведення реквізиції може запроваджуватися президентом держави, який також має право вводити у країні правовий режим надзвичайного стану, одним з наслідків якого є реквізиція. Під час останньої, відповідно до чинного законодавства, власнику майна відшкодовується його реальна вартість і неотримані доходи. У ст. 353 ЦК України передбачено, що вилучення майна при застосуванні реквізиції можливо тільки за умов виплати вартості майна його власнику. Отже, реквізиція завжди є відшкодувальним актом держави.

Так, І. Брауде визначав реквізицію як примусове відшкодовувальне відчуження (чи тимчасове вилучення) державою майна для державних і суспільних потреб, що допускається у порядку, встановленому законом, з обов'язковою винагородою власнику за середніми ринковими цінами, існуючими на момент вилучення. Таке визначення, хоча й зроблене ще у 1960 p., видається вдалим. На думку О.Дзери, в сучасній практиці застосовується особливий вид реквізиції майна, що не може належати громадянам за правом власності, але придбане за відсутності правопорушення. Так, особам, у яких вилучено за постановою органів дізнання, досудового слідства, прокуратури чи суду дорогоцінні метали і камені, що є валютними цінностями, у разі їх засудження без конфіскації майна чи винесенні їм виправдовувального вироку або закриття кримінальної справи, вилучені цінності повертаються в натурі чи відшкодовується їхня вартість. З наведеною точкою зору погодитися не можна у зв'язку з тим, що реквізиція застосовується лише у випадках, які мають надзвичайний характер. Випадок, вказаний О.Дзерою, слід трактувати як примусове припинення права приватної власності на майно, що не може належати особі на підставі закону.

Окремо потрібно розглянути реквізицію жилих приміщень, оскільки в такому разі зачіпаються особисті конституційні права громадян. Названа реквізиція спричиняє припинення не тільки права приватної власності, а й у певних випадках також припинення житлових  правовідносин, що випливають з договору житлового найму. При припиненні права приватної власності на жиле приміщення автоматично припиняються відносини з користування ними, оплата комунальних послуг, дотримання обов'язків власника житла тощо. Однак специфіка реквізиції жилих приміщень полягає в тому, що останні у разі припинення обставин реквізиції можуть бути повернуті власникам, а якщо вони мають тривалий характер, ті позбавляються права приватної власності на житло. Можливість застосування реквізиції жилого приміщення допускається цивілістами. Так, А.Кичихіна, І.Марткович, Н.Щербакова описують реквізицію даного приміщення за загальними правилами проведення реквізиції.

У цілому реквізиція застосовується у період воєнних дій, стихійних лих, масових епідемій та в інших надзвичайних ситуаціях, небезпечних для життя і здоров'я населення, на підставі рішення органів державної влади, при повній компенсації майна, що реквізується. Власник не має права оскаржити рішення про реквізицію, але має право звернутися до суду з вимогою про перегляд розміру компенсації. При припиненні обставин, які спричинили реквізицію, останній має право звернутися до суду з вимогою про повернення йому майна, що залишилося. Реквізиція може бути пов'язана із запровадженням надзвичайного стану, але може проводитися самостійно. Вона може мати тривалий характер чи застосовуватися як одиничний акт.
На підставі викладеного можна зробити наступні висновки: по-перше, у житловому  праві для встановлення додаткових гарантій і реалізації Конституції України слід детальніше розглянути конфіскацію і реквізицію жилого приміщення; по-друге, конфіскація і реквізиція відрізняються одна від одної тим, що перша завжди є санкцією, яка походить від держави і застосовується на безоплатній основі, у той час як друга — це крок держави для забезпечення безпеки суспільства і завжди є відшкодувальною.
У майбутнє житлове  законодавство потрібно внести норму про порядок проведення реквізиції жилих приміщень, у той час як від конфіскації їх слід відмовитися. І як перехідний крок до такої норми варто обов'язково віднести жиле приміщення до об'єктів, що не підлягають конфіскації.

3. Цивільно-правова відповідальність.

Сутність цивільно-правової відповідальності полягає в тому, що вона є застосуванням до правопорушника передбачених санкцією правової норми заходів державного примусу. Водночас не будь-яка реалізація санкції, не будь-який державний примус підпадає під поняття „цивільно-правова відповідальність". Відповідальність - це реалізація санкції, що має специфічні особливості.

Зокрема особливостями цивільно-правової відповідальності є:

1) державний примус, який відрізняє юридичну відповідальність від інших видів соціальної відповідальності, наприклад, моральної;

2) крім державного примусу, який характеризує право взагалі для відповідальності типовими є несприятливі наслідки, що настають для її суб'єкта (в цивільному праві це, як правило - наслідки майнового характеру, майнові втрати, наприклад, відшкодування збитків за рахунок порушника, стягнення з нього неустойки тощо);

3) державний і суспільний осуд порушника, який висловлює йому докір за порушення норм, встановлених державою, і дозволяє відмежувати відповідальність від інших випадків настання несприятливих наслідків.

Залежно від виду порушення договору договірну відповідальність можна поділити на відповідальність за невиконання і відповідальність за неналежне виконання зобов'язань. У першому випадку йдеться про протиправну бездіяльність; у другому - про протиправну дію, яка виражається у недотриманні умов належного виконання договору, Як свідчить вивчення практики вирішення спорів про неналежне виконання договорів за участю громадян, часто неналежне виконання договору пов'язане з недотриманням вимог про предмет договору і про строк його виконання. Крім того, в ряді випадків має місце виконання зобов'язання неналежною особою.

Досить поширеною є точка зору, згідно з якою відповідальність за порушення договірних зобов'язань існує в двох формах: у формі стягнення збитків і у формі неустойки. У інших випадках класифікація форм відповідальності відбувається за іншими підставами. Так виділяють дві основні форми відповідальності, на підґрунті яких існує третя (комбінована).

Перша основна форма полягає в покладанні на винного правопорушника обов’язку по передачі майна, сплаті грошей тощо. Характерними рисами такого покладання є те, що воно є додатковим обтяженням і має безеквівалентний характер. Друга основна форма полягає у позбавленні правопорушника права, що йому належить. Змішана форма містить в собі компоненти перших двох основних форм.

Стаття 1167 ЦК передбачає також можливість відшкодуван­ня моральної (немайнової) шкоди. Моральна (немайнова) шко­да, заподіяна громадянину або організації діяннями іншої осо­би, яка порушила їх законні права, відшкодовується особою, яка заподіяла шкоду, якщо вона не доведе, що моральна шко­да заподіяна не з її вини. Моральна шкода відшкодовується у грошовій чи іншій матеріальній формі за рішенням суду неза­лежно від відшкодування майнової шкоди.

Організація має відшкодувати шкоду, заподіяну з вини її працівників під час виконання ними своїх трудових (службо­вих) обов'язків. Шкода, заподіяна громадянинові незаконними діями державних і громадських організацій, а також службових осіб при виконанні ними службових обов'язків у галузі адмініс­тративного управління, відшкодовується на загальних підставах (статті 1166, 1167 ЦК). Цивільно-правова відповідальність за порушення цивільно­го законодавства полягає в тому, що завдана шкода має бути відшкодована за загальними правилами цивільного законо­давства, тобто відшкодування шкоди може полягати у виправ­ленні, ремонті пошкодженого майна або в повному відшкоду­ванні збитків.

Виселення як форма цивільно-правової відповідальності мо­же бути застосоване судом до наймача житлового приміщення за невнесення ним плати за житло понад два рази.

Виселення без надання іншого житлового приміщення може настати і за інші правопорушення громадян. Ці громадяни, як правило, не мають статусу наймача, а саме їх вселення в жит­лове приміщення є неправомірним. Таке виселення може мати місце у разі:

незаконного зайняття житлового приміщення (ст. 94 ЖК);

визнання ордера на житлове приміщення недійсним внас­лідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер (ст. 117 ЖК).

Виселення з інших підстав може мати місце тоді, коли такі підстави передбачені в законі чи договорі.

Значна криміногенність ринку житла спричиняє необхід­ність зупинитися і на такому важливому питанні, як визнання правочинів стосовно житла недійсними.

Недійсні правочини не призводять до таких правових нас­лідків, яких бажають сторони. Недійсні правочини бувають двох видів - нікчемні й оспорювані. Нікчемні правочини не вимагають визнання в судовому порядку їх недійсності і є таки­ми в силу закону.

Всі правочини щодо відчуження житла мають відповідати установленій законом формі. Договір купівлі-продажу житлово­го будинку має укладатися в письмовій формі й підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєс­трації (ст. 657 ЦК).

Письмові правочини мають бути підписані особами, які їх укладають. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин не може власноручно підписати­ся, за його дорученням правочин може підписати інший грома­дянин. Підпис останнього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навчається громадянин, що укладає правочин, житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілак­тичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або орга­ном чи службовою особою, що вчиняють нотаріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми. Згідно зі ст. 220 ЦК правочин може бути визнаний недій­сним внаслідок недодержання нотаріальної форми.

Недійсним є також правочин, що не відповідає вимогам за­кону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права непов­нолітніх дітей. До правочинів, які визнаються недійсними у зв'язку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмо­ву від права звертатися до суду; спрямовані на обмеження пра­воздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку пред­ставляє представник, щодо себе особисто або щодо іншої осо­би, представником якої він одночасно є.

Якщо правочин визнаний в судовому порядку недійсним, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні все одер­жане за правочином, а в разі неможливості повернути одержа­не в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності правочину не передбачені законом.

У житловій сфері нікчемними є правочини, укладені мало­літніми, які не досягли 14 років (ст. 21); укладені громадяни­ном, визнаним недієздатним (ст. 226 ЦК).

До нікчемних належать правочини, які визнаються такими в судовому порядку. Це - правочини юридичної особи, вчинені нею без відповідного дозволу (ліцензії) (ст. 227); правочини, вчинені малолітньою особою за межами її цивільної дієздатнос­ті (ст. 221); правочини, вчинені неповнолітньою особою за ме­жами її цивільної дієздатності (ст. 222); правочини, укладені особою у момент, коли вона не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст. 225); правочини, укла­дені внаслідок помилки (ст. 229); правочини, укладені внаслі­док обману (ст. 230), насильства (ст. 231); зловмисної домовле­ності представника однієї сторони з другою стороною (ст. 232) або під впливом тяжкої обставини (ст. 233 ЦК).

Договори купівлі-продажу, дарування, застави, оренда жит­лових будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельних ділянок або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними за передбаченими ст. 228 ЦК наслід­ками.

Правочин, визнаний недійсним, вважається таким з момен­ту його вчинення. Найчастіше зустрічаються спори, пов'язані з визнанням правочину недійсним на підставі, коли учасник правочину умисно був введений в оману іншою стороною, тоб­то йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і ма­ють суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін житло­вого приміщення внаслідок обману з боку одного з учасників правочину, умисного введення в оману контрагента з приводу якості, розміру житлового приміщення. Істотне значення для вчинення правочину має також замовчування конкретних обс­тавин, адже у цьому разі відбувається обман учасника правочи­ну. Правочин, який укладається під впливом обману, може бу­ти визнанний недійсним, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиялення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє (наприклад, коли має місце неправильне уявлення чи незнан­ня інформації про санітарно-технічний стан житлового примі­щення при вчиненні правочину учасниками). Правочин, укла­дений внаслідок помилки, що має істотне значення, може бу­ти визнаний недійсним за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 229 ЦК). Помилка - це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйнят­тя стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевияв­лення. Наслідки, передбачені ст. 229 ЦК, застосовуються тіль­ки тоді, коли дефекти об'єктивно заважають проживати у квар­тирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істот­ність має право лише суд, оскільки це здійснюється у кожно­му окремому випадку і в суді встановлюються конкретні, фак­тичні обставини.

Під час формування ринку житла трапляються випадки ук­ладення правочинів щодо житлових приміщень і під впливом насильства з боку представників сторін. Насильство являє со­бою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до вчинення правочину. Особа, яка вчиняє правочин під впливом насильства, фактично поз­бавляється можливості виявляти власну волю. її воля змінюєть­ся волею насильника. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишньо­го члена сім'ї з метою отримання згоди на вчинення правочи­ну. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, та­кою, що може бути практично втілена в життя, призвести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від кон­трагента чи третіх осіб - і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до вчинення правочину, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при вчиненні правочину, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення мог­ла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання правочину, пов'язаного з про­дажем, обміном, недійсним.

Можливі випадки відчуження житлових приміщень, коли особа змушена вчиняти правочин на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такого правочину може бути укладення його на нееквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, надзвичайна нужда тощо).

Правочини щодо купівлі, обміну житлових приміщень з особами, які не можуть усвідомлювати значення своїх дій, ке­рувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків, та­кож можуть бути визнані недійсними. У цьому разі правочин укладений, громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент його укладення перебував у такому стані, коли він не міг розу­міти значення своїх дій або керувати ними, може бути визна­ний судом недійсним за позовом цього громадянина (ст. 225 ЦК). Якщо такий правочин визнаний недійсним, кожна зі сто­рін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за правочином.

Особливі правові наслідки при визнанні правочинів недій­сними передбачені у ЖК. Так, у разі визнання обміну житлови­ми приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 ЖК).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підста­ві ст. 87 ЖК, так і на підставах, передбачених ЦК. Але право­ві наслідки в усіх випадках зводяться до однієї санкції: пере­селення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК), то загальна норма не застосовується (наприклад, статті 230, 231 ЦК). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей ЦК щодо недійсності правочинів. Якщо правочин буде визнаний недій­сним внаслідок помилки, то окрім того, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якої право­чин визнаний недійсним, має право вимагати від другої сто­рони відшкодування витрат, пов'язаних із втратою або по­шкодженням свого майна, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої правочин визнаний недійсним, зобов'язана від­шкодувати другій стороні понесені нею збитки у подвійному розмірі.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, на­сильства, погрози, зловмисних дій (статті 230-232 ЦК), то ок­рім повернення сторін у попередній стан, потерпілому відшко­довуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна в подвійному розмірі. Отже, при недійсності правочинів потерпіла сторона може вимагати поновлення попередньо­го стану.

Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчи­нені протиправні дії, якими вона порушила права й інтереси свого контрагента за правочином, і до неї мають вживатися за­ходи цивільно-правової відповідальності. Окрім того, вона від­шкодовує і збитки, пов'язані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання правочинів стосовно житлових приміщень недійсними на тій підставі, що вони були укладені з метою приховати інші правочини (удавані правочини). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваного правочину намагаються досягти певного правового результату, замаскував­ши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удаваний правочин укладається з метою приховати проти­законний. У цьому разі суд приймає рішення про визнання пра­вочину недійсним із застосуванням наслідків, передбачених для недійсного правочину, який сторони мали на увазі.

Найчастіше трапляються випадки, коли правочини вчиня­ються лише про людське око, без наміру створити правові наслідки (фіктивні правочини). Такі правочини визнаються недійсними з моменту їх вчинення. Визнання правочинів сто­совно житлових приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання правочину недійсним необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпоряди­тися своєю житловою площею у встановленому законом по­рядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досяг­нення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити, чи належить житлова площа сторонам, які брали участь в правочині.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно пов'язане з великими майновими і немайновими витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в інше місце тощо). У разі визнання обміну житлових приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання правочину щодо житла недійсним.

Правомірний правочин стосовно житлових приміщень може супроводжуватися неправомірним правочином. Дійсність таких правочинів, обсяг прав і обов'язків, що випливають з них, зале­жить від загальних правил, визначених ЦК. Якщо така угода визнана недійсною, настають наслідки, передбачені статтями 216, 228 ЦК.

Список використаної літератури:

Конституція Україні. // ГУ,1996, 13 липня.

Житловий кодекс України Х.: Одіссей, 2003 – 140 с.

Цивільний кодекс України. – Х. ООО „Одиссей”, 2003. – 340 с.

Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затв. наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 № 20/5 та зареєст. в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 р. за № 283/8882

Житлове право України: навч посібник / за ред. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заіки. – к.: Істина, 2003 –208 с.

Житлове право України. Курс лекцій / М.Г. Галянтич, Г.І. Коваленко, К.: 2002 – 200 с.

Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар: У 2-х ч. / за заг. ред. Я.М. Шевченка, К.: Концерн ВД „Ін Юре” - 2004 – ч. 1 - 692 с.

Цивільне право України: Підручник: у 2 кн./ за ред О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. – К. : Юрінком Інтер, 2002 - 630 с.

Цивільне право України: Підручник. Є.О. Харитонов, Н.О. Саніахметова. К.: Істина. 2003 – 775 с.

Цивільне право України: Академічний курс: Підручник: у 2-х томах/за заг. ред. Я.М. Шевченка. Т 2 Особлива частина. К. Концерн „видавничий дім „Ін Юре” 2003 – 520 с.

Цивільне право України Частина друга. /Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих закладів освіти/ за ред. Ч.Н. Азімова, С.Н. Приступи, С.М. Ігнатенка. Харків: Право. 2000 – 368 с.

Аврамова О. Жилье – товар с особым характером // Предпринимательство, хозяйство, и право. – 2000 - № 7 с. 29-30

Галянтич М. Конституційні засади забезпечення житлових прав громадян // Юридичний вісник України. – 2003 - № 38. – с. 12

Дудорова Е. Нотариальная форма договора купли-продажи жилого дома и его государственная регистрация // Предпринимательство, хозяйство, и право. – 2003 - № 2 - с. 10-13

Левик А. Межі здійснення приватної власності на житло: проблеми і перспективи // Право України. – 2001 - № 9 – С. 69-70