Ипотечное кредитование в России на примере банка ОАО "Монетный дом"

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты деятельности ипотечных банков

1.1 Основная деятельность ипотечных банков

1.2 Пассивные и активные операции банков

Глава 2. Анализ и оценка работы банка ОАО «Монетный дом»

2.1 Общая характеристика банка

2.2 Структурный анализ пассивов и активов банка

2.3 Предложения по внедрению кредитования по ипотечным программам

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – сверхактуальная задача для России в настоящий момент. России уже не обойтись без применения всех возможностей цивилизованной ипотеки, которая должна стать основой для организации масштабной государственной жилищно-инвестиционной программы улучшения жилищных условий для миллионов членов нашего общества. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства – в общем, экономическом росте. Во всем мире институт ипотеки формировался несколько столетий. Следует отметить, что многие элементы российской ипотеки, которая существовала до 1917 года, были взяты различными странами на вооружение – это элементы вторичного рынка, большие сроки ипотечного кредитования. Большинство западных новаций в настоящее время воспринимается у нас как «чужое», несмотря на истинно российские корни современных западных технологий, просто это «хорошо забытое старое». Парадоксальность ситуации еще и в том, что сегодня в России необходимо начинать процесс становления ипотеки с нуля, так как свой опыт российской дореволюционной ипотеки безвозвратно утерян.

Объектом данной работы является ипотечные банки.

Предметом – операции ипотечных банков.

Целью работы является выявление проблем ипотечного кредитования в России.

Для достижения поставленной цели рассмотрены следующие задачи:

Определить основную деятельность ипотечных банков;

Рассмотреть пассивные и активные операции банков;

Выявить перспективы применения моделей ипотечного кредитования в России;

Провести анализ и оценку работы банка ОАО «Монетный дом»;

Разработать предложения по внедрению кредитования по ипотечным программам.

Для того чтобы раскрыть цель и исследовать задачи необходимо изучить труды таких авторов, как Цылиной Г.А., Иванова В.В., Кессельмана Г.М., Проскурина В.А., Печатниковой С.М., Насрултаева З., Веремейкиной В.Д., Урчуковой Ж.М., Матюхина Г.Г., Минц В.М.

Глава 1. Теоретические аспекты деятельности ипотечных банков

1.1 Основная деятельность ипотечных банков

ипотечный банк кредитование инфляция

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия “ипотечный банк” и “ипотечный кредит”.

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок. 6

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах. 12

Так, землевладение может заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи  Бонификация

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как оно не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым оно оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением кредитов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0.25% в месяц. 9

Ипотечные банки предоставляют право должникам досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются договорными обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важной значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов. 3

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

1.2 Пассивные и активные операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Таблица 1. – Баланс частного и государственного ипотечного банка 8

Пассивы	Активы
1. Коммунальные облигации и закладные	1. Наличность и счета в кредитных учреждениях
2. Долгосрочные займы	2. Долгосрочные кредиты
3. Переходящие кредиты	3. Ценные бумаги
4. Собственные средства	4. Переходящие кредиты
5. Прочие	5. Прочие

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства – около 3%, ценные бумаги – 0.5% и прочие – 1.5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредиты в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился тоже закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных – производится банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое – то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые – мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В последние годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные по статье “Переходящие кредиты”.

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10-20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операции. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.

Глава 2. Анализ и оценка работы банка ОАО «Монетный дом»

2.1 Общая характеристика банка

Коммерческий Банк «Мечел-Банк» создан решением общего собрания учредителей-пайщиков (протокол №1 от 08.08.1990 г.), зарегистрирован Государственным Банком РСФСР 26.09.1990 г., регистрационный №419, преобразован в Открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Мечел-банк» 02.04.1999 г., является кредитной организацией, созданной и действующей на основании законодательства Российской Федерации.

ОАО КБ «Мечел-банк» является правопреемником всех прав и обязанностей ОАО АКБ «Золото-Платина-Банк», зарегистрированного Центральным Банком Российской Федерации 29 октября 1993 года, регистрационный номер 2552, расположенного по адресу: 620062, Российская Федерация, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Гагарина, д. 14, в связи с присоединением ОАО АКБ «Золото-Платина-Банк» к ОАО КБ «Мечел-банк» по решению внеочередного Общего собрания акционеров ОАО КБ «Мечел-банк» от 15 апреля 2005 г. (протокол №11) и в соответствии с передаточным актом от 29 июля 2005 года.

29 октября 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации изменений в учредительные документы Банка «Монетный дом» ОАО в связи с изменением наименования ОАО КБ «Мечел-банк» на Банк «Монетный дом» ОАО.

Миссия Банка – быть удобным, надежным и доступным Банком для населения, Банком содействия развитию малого предпринимательства, солидным и высококлассным Банком-партнером для корпоративных клиентов, обеспечивать стабильность своего финансового состояния и высокую эффективность проводимых операций.

Банк «Монетный дом» ОАО относится к категории финансово стабильных кредитных организаций области. Одним из факторов стабильности является универсальность банка.

Банк оказывает полный спектр банковских услуг. Ресурсная база формируется за счет привлеченных ресурсов и собственных средств.

В соответствии со стратегией развития Банка основными направлениями деятельности является:

- повышение надежности и эффективности работы Банка, его отдельных подразделений, а также надежность его платежных и технических систем;

- внедрение новой идеологии работы с клиентами, основанной на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту;

- развитие новых услуг и технологий, совершенствование качества оказываемых услуг, снижение их себестоимости;

- привлечение средств организаций и физических лиц, а также размещение их в экономику региона;

- реализация Программы развития региональной сети Банка;

- сохранение своих позиций и доли Банка на валютном рынке и рынке драгметаллов;

- сохранение своих позиций и доли Банка на рынке ипотечного кредитования, в том числе в рамках сотрудничества с Южно-Уральской Корпорацией жилищного строительства и ипотеки;

- обеспечение роста собственного капитала и прибыли, достаточных для проведения капитальных вложений, обеспечение сохранения рентабельности активов.

2.2 Структурный анализ пассивов и активов банка

Пассивы банка представляют собой источники средств банка для вложения в активные операции. Рассматривая структуру пассивов банка необходимо определить долю собственных, заемных и привлеченных средств.

Крепкая капитальная база банка означает наличие значительной абсолютной величины собственного капитала как главного защитного источника поглощения риска активов и гарантирования средств вкладчиков и депозиторов.

Привлеченные средства банка, где основную их часть составляют депозиты, покрывают около 90% всей потребности в денежных средствах и используются для осуществления активных операций, получения прибыли.

Депозитную базу образуют средства юридических и физических лиц, аккумулированных банком в виде средств на расчетных и текущих счетах, в срочных депозитных и сберегательных вкладах.

Стабильность депозитной базы зависит от вида депозита, срока привлечения средств и степени чувствительности ресурсов банка к изменению процентной ставки. Чем больше стабильная часть депозитов, тем выше ликвидность банка, поскольку в этой части аккумулированные ресурсы не покидают банк.

Депозиты до востребования, проценты по которым не начисляются или незначительны, менее чувствительны к изменению процентных ставок и, следовательно, более стабильны. Их принадлежность к тому или иному банку в большей мере обусловлена такими факторами, как: качество и быстрота обслуживания; надежность банка; разнообразие услуг, предлагаемых вкладчикам; близость расположения банка от клиента. Поэтому, открывая расчетный или текущий счет в банке, удовлетворяющем указанным требованиям, клиент устанавливает долговременные связи с банком, постоянно расходуя и пополняя средства на счете.

Структура источников средств банка представлена в таблице 2.

Таблица 2. – Структура пассивов ОАО Банка «Монетный дом» за

2006-2008 год (тыс. руб.)

Источники	01/01/07	Удел. вес, %	01/01/08	Удел. вес %	Абс. откл.	01/01/09	Удел. вес, %	Абс. откл.
Собственные средства	19857	20,16	45567	16,95	+25710	59387	12,08	+13820
Привлеченные средства	78633	79,84	223252	83,05	+144610	408425	83,04	+185173
Заемные средства	0	0	0	0	0	24000	4,88	+24000
Итого:	98490	100	268819	100	+170329	491812	100	+222993

Рисунок 1. – Динамика изменения структуры пассивов ОАО Банка

«Монетный дом» за 2006-2008 год

Данные таблицы 2 и рисунка 1 свидетельствуют о том, что важнейшую роль в источниках средств банка играют привлеченные средства, данная тенденция прослеживается на протяжении всего анализируемого периода с 2006 г. по 2008 г. Доля данного источника возрастает как в абсолютном, так и в долевом соотношении.

Данная тенденция является положительной, так как привлеченные средства являются менее дорогими по сравнению с заемными средствами, так как в данном случае инициатором для размещения средств в банке являются вкладчики, кредиторы.

Доля собственных средств банка в финансировании активных операций банка невысока от 20,16 в 2006 г. до 12,08 в 2008 г., однако, данная ситуация вполне заурядна ведь в банковской практике существует правило: собственные средства составляют от 10 до 20% в общем объеме средств.

В 2008 г. в структуре источников появляются заемные средства, они наиболее дорогие среди возможных источников, на привлечение заемных средств банк идет при наличии следующих возможных условий: нехватка ликвидных средств, возможность разместить заемные средства под более высокие проценты.

Однако, для анализа ликвидной позиции банка, следует уточнить, за счет каких именно источников осуществляется привлечение средств.

Структура привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» представлена в таблице 3.

Таблица 3. – Структура привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» 2006-2008 г. (тыс. руб.)

Вид привлеченных средств	01/01/2007	01/01/2008	Абс. откл, тыс. руб.	01/01/2009	Абс. откл.
	%		%		%
Выпущенные векселя	15496	19,7	43 534	19,5	+28038	82064	20,09	+38530
Депозиты, в т. ч.	6631	8,43	23 012	10,31	+16381	55948	13,7	+32936
До востребования	1048	1,33	2 956	1,32	+1908	553	0,14	-2403
До 30 дней	-	-	-	-	-	-	-	-
От 31 до 90 дней	1050	1,33	-	-	-1050	9	0	+9
От 91 до 180 дней	338	0,43	59	0,03	-279	1 347	0,33	+1288
От 181 до 1 года	424	0,54	11292	5,06	+10868	3 970	0,97	-7322
Свыше 1 года	3770	4,79	8 705	3,9	+4935	50 069	12,27	+41364
Кредиторская задолженность	-	-	1780	0,8	+1780	1282	0,31	-498
Обслуживание счетов	35895	45,65	80998	36,3	+45103	114425	28,01	+33427
Прочие обязательства	13981	17,88	50916	22,9	+36935	98 758	24,18	+47842
Итого	78633	100,00	223252	100,00	+144619	408425	100,00	+185173

Данные таблицы 3 свидетельствуют о том, что основным видом привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» являются остатки на расчетных и текущих счетах клиентов, которые соответственно составили на 01/01/2007 – 35895 тысяч рублей, на 01/01/2008 – 80998 тысяч рублей, на 01/01/2009 – 114425 тысяч рублей, их доля соответственно составляла 46%, 36% и 28% в общей сумме привлеченных средств. Остатки на расчетных и текущих счетах являются наиболее привлекательными и наименее затратными в структуре обязательств кредитной организации. Привлекательность их состоит в том, что эти счета являются основными для клиента, через них проходит весь его оборот по притоку и оттоку средств. Если банк располагает достаточно солидной клиентской базой, то есть имеет большой объем расчетных и текущих счетов, то при всей неопределенности, изменении остатков на этих счетах в целом можно выявить минимальный неснижаемый их уровень по совокупности открытых клиентам счетов.

Следующей важной статьей привлечения денежных средств для банка являются эмитированные им векселя, их доля составила на 01/01/2007 – 19,7%, на 01/01/2008 – 19,5%, на 01/01/2009 – 20,09% от общего объема привлеченных средств.

Инициатором сделок с векселями является сам банк. Из этого вытекает, что он не может рассчитывать на привлечение этих ресурсов в обозримом будущем в том же объеме. Банк не уверен, что будет всегда размещать свои векселя. Способность привлекать средства на основе предложения, например векселей, может натолкнуться на неликвидность рынка векселей, снижение их доходности, изменение приоритетов инвесторов. Но основании вышесказанного представляется, что доля таких инструментов привлечения денежных средств, как векселя, должна занимать незначительный удельный вес, в противном случае банк будет подвержен риску ликвидности и процентному риску.

Структура использования средств банка представлена в таблице 4.

Таблица 4. – Структура активов ОАО Банка «Монетный дом» за 2007-2009 год

Активы банка	01/01/2007	01/01/2008	2008-2007, тыс. руб.	01/01/2009	2009-2008, тыс. руб.
тыс. руб.	уд. вес, %	тыс. руб.	уд. вес, %	тыс. руб.	уд. вес, %
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежные средства и счета в ЦБРФ	30572	31,04	107 934	40,15	+77362	67726	13,77	-40208
Государственные долговые обязательства	2673	2,71	968	0,36	-1705	968	0,20	0
Средства в банках	6327	6,42	23141	8,61	+16814	8368	1,7	-14773
Вложения в ценные бумаги для перепродажи	1300	1,32	2 137	0,80	+837	2230	0,45	+93
Ссудная задолженность и лизинг	47840	48,57	107745	40,08	+59905	330247	67,2	+222502
Проценты начисленные, Включая просроченные	0	0	6 678	2,48	+6678	14250	2,89	+7572
Основные средства, хозяйственные затраты и нематериальные активы	2810	2,85	11251	4,19	+8441	7953	1,62	-3298
Долгосрочные вложения в ценные бумаги и доли	5	0,01	49	0,02	+44	49	0,01	0
Наращенные доходы и авансовые расходы	415	0,42	96	0,04	-319	181	0,04	+85
Прочие активы	6548	6,65	8820	3,28	+2272	59840	12,17	+51020
Всего активов	98490	100	268819	100	+170329	491812	100	+222993

Результаты структурного анализа относятся к наиболее наглядным и информативным. Рассмотрим динамику наиболее весомых статей в активе баланса ОАО Банка «Монетный дом»: это денежные средства и счета в ЦБ РФ, ссудная задолженность.

Денежные средства и счета в ЦБ РФ составили: в 2006 г. – 30572 тысяч рублей, 2007 г. – 107934 тысяч рублей, 2008 г. – 67726 тысяч рублей, а удельные веса данной группы в общем объеме активов соответственно составили: 31%, 40%, 14%.

Можно отметить, что данная группа активов занимала большой удельный вес в общей сумме активов в 2006-2007 гг., однако, в 2008 г. произошло резкое снижение остатков данных статей в балансе банка, в связи с чем это произошло и как отразилось на ликвидности банка. Следует дать ответ на этот вопрос: данный вид активов не приносит доход банку, практически без риска, высоколиквиден.

Наличие остатков в кассе банка, банкоматах, обменных пунктах позволяет производить выплаты в соответствии с требованиями его клиентов. Однако, чем больше остатки средств в кассе, тем выше ликвидность, но тем выше затраты банка. Касса и приравненные к ней средства приносят доход банку в виде комиссий за обналичивание чеков, доставки денежных средств на предприятия и т.д. Однако, эти доходы не сопоставимы с расходами на содержание кассы, технику для пересчета денег, кассовые кабины, перевозку денег, кассовые кабины, содержание сотрудников, охраны и т.д.

Остатки средств на корреспондентском счете в Центральном банке обеспечивают ликвидность банку, не приносят доход, но связаны с определенным риском. В частности, списания или зачисления не принадлежащих банку средств, блокирование счета.

Такое резкое снижение удельного веса данной статьи в балансе банка настораживает, говорит о том, что банк перешел к весьма агрессивной политике, минимизируя остатки средств в кассе и на счетах в ЦБ, банк стремиться вложить их в более рискованные и высокодоходные операции, например, в кредиты. Данная статья имеет большой удельный вес балансе ООО КБ «Монетный дом» и составляет на 01/01/2007 г. – 47840 тысяч рублей, на 01/01/2008 г. – 107745 тысяч рублей, на 01/01/2009 г. – 330247 тысяч рублей, соответственно 49%,40%,67% в общем объеме активов баланса банка.

Однако, известно: уровень ликвидности банка тем ниже, чем выше доля кредитов в структуре активов. Это объясняется прежде всего тем, что кредиты и проценты по ним, как правило, не возвращаются в соответствии с первоначальными условиями кредитных соглашений. В этой связи, чем лучше методика оценки кредитоспособности клиентов коммерческого банка, тем лучше качество кредитного портфеля и выше конкурентные позиции банка и его ликвидность. Одновременно следует заметить, что кредитный портфель относится к наиболее доходной его части. Следовательно, банк идет на снижение ликвидности во имя увеличения доходности своей деятельности.

2.3 Предложения по внедрению кредитования по ипотечным

программам

Основными рычагами механизма банковского ипотечного кредитования являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Изначально при предоставлении соответствующего кредита банку ОАО «Монетный дом» рекомендуется заключить партнерские соглашения со строительными организациями, осуществляющими возведение и продажу домов, это позволит увеличить клиентскую базу банка.

Для повышения кредитоспособности также предлагаются следующие меры:

Предоставлять дисконт клиентам банка в течение продолжительного времени обслуживающимся в нем;

Выдавать кредит в размере 80% от стоимости квартиры;

Залогом возвратности кредита будет являться приобретаемое имущество (квартира).

Схема формирования и управления ресурсами (как элементом механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики ОАО «Монетный дом».

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности.

Рисунок 2. – Структура механизма банковского ипотечного

кредитования

С учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту ОАО «Монетный дом» получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок.

Такой доход ОАО «Монетный дом» получает в периоды роста цен на недвижимость. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования. Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного кредитования (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты считаются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности). При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры:

Q – аннуитет;

S – сумма кредита;

Р – процентная ставка по кредиту (% годовых);

Т – срок кредита (в годах).

За каждый год рассчитываются следующие показатели:

– сумма основного долга, не изменяющаяся в течение каждого года на протяжении всего срока кредитного договора;

– остаток основной суммы кредита после погашения долга в течение 1,…, n лет (n ≤ T); I_>n> – годовой темп инфляции (1 ≤ n ≤ T).

Сумма ежегодных платежей составит:

. (1)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей. Сумма ежегодных платежей с учетом инфляции составит:

. (2)

Разница суммы ежегодных платежей и суммы ежегодных платежей, скорректированных на инфляцию представляет собой инфляционные потери банка – кредитора:

. (3)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

. (4)

Если Р – фиксированная ставка, то, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования получим уровни инфляционных потерь банка в процессе ипотечного кредитования. В данном случае сумма предоставляемого кредита – 1000 тыс. руб., а фиксированная процентная ставка – 21%. При заданных параметрах, инфляционные потери ОАО «Монетный дом» составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.

В случае кредитования при фиксированной процентной ставке и при снижении уровня инфляции ОАО «Монетный дом» получает определенную выгоду по сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки, имеющей динамику снижения.

Таблица 5. – Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» в процессе

ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке

Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс. руб.
Год	1	2	3	ИТОГО
Основной долг	333,3	333,3	333,3	1000,0
Проценты	210,0	140,0	70,0	420,0
Всего платежи	543,3	473,3	403,3	1420,0
Планируемые платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.
Инфляция, % годовых	12,00	10,00	8,00
Всего платежи с учетом инфляции	485,1	384,2	303,1	1172,4
Инфляционные потери кредитора
Потери, тыс. руб.	58,2	89,1	100,2	247,6

Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» при кредитовании с плавающей процентной ставкой описаны формулами (5)-(6).

. (5)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

. (6)

В таблице показано получение более высокого дохода ОАО «Монетный дом» вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). В данном случае, при объеме (сумме) предоставляемого кредита равного 1000 тыс. руб., процентная ставка снижается от 21% до 16%.

Таблица 6. – Эффект ипотечного кредитования для ОАО «Монетный

дом» при фиксировании процентных ставок

Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб.
Год	1	2	3	ИТОГО
Основной долг	333,33	333,33	333,33	1000,00
Проценты	210,00	140,00	70,00	420,00
Всего платежи	543,33	473,33	403,33	1420,00
Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.
Динамика прочих ставок Р, %	21,0	18,0	16,0
Проценты	210,00	120,00	53,33	383,33
Всего платежи	543,33	453,33	386,67	1383,33
Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки
Эффект, тыс. руб.	0,00	20,00	16,67	36,67

Частично ОАО «Монетный дом» может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, полученный доход банка при использовании фиксированной процентной ставки в сравнении с применением плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования (например, до 200 млн. руб.) картина меняется).

Таблица 7. – Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» в процессе

ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов

Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс. руб.
Год	1	2	3	ИТОГО
Основной долг	66666,7	66666,7	66666,7	200000,0
Проценты	42000,0	28000,0	14000,0	84000,0
Всего платежи	108666,7	94666,7	80666,7	284000,0
Планируемые платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.
Инфляция I,% годовых	12,00	10,00	8,00
Всего платежи с учетом инфляции	97023,8	76839,8	60626,1	234489,7
Инфляционные потери кредитора
Потери, тыс. руб.	11642,9	17826,8	20040,6	49510,3

В таблице показаны инфляционные потери при фиксированной ставке 21% и сумме кредита 200 млн. руб., в таблице 7 при той же сумме кредита ставка снижается от 21% до 16%.

Таблица 8. – Эффект ипотечного кредитования для банка при

фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов

Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб.
Год	1	2	3	ИТОГО
Основной долг	66666,67	66666,67	66666,67	200000,00
Проценты	42000,00	28000,00	14000,00	84000,00
Всего платежи	108666,67	94666,67	80666,67	284000,00
Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.
Динамика прочих ставок P,%	21,0	18,0	16,0
Проценты	42000,00	24000,00	10666,67	76666,67
Всего платежи	108666,67	90666,67	77333,33	276666,67
Процентный выигрыш банка при фиксированной ставке
Эффект, тыс. руб.	0,00	4000,00	3333,33	7333,33

Таким образом, представленная методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка. При этом следует отметить, что банком практикуется продажа закладных.

Заключение

Ипотека – это долгосрочная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости. Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений, физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое и дополнительное жилье.

Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производственного капитала путем выпуска первичных и вторичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства.

При осуществлении гражданско-правовых сделок с закладными следует помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости. Из чего следует, что законный владелец закладной должен организовать соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является конкретное физическое лицо.

Надежность ипотечного кредитования состоит в том, что государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя, так как из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом.

В России формируется своеобразная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных средств, что в любой момент может его обрушить.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом – вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита – это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Список использованной литературы

Абрамова М.В. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. – 2007. – №3. – С. 57-59.

Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. – М., 2004.

Веремейкина В.Д. Анализ рынка ипотечного кредитования // Банковские услуги. – 2008. – №1. – С. 17-22.

Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных организаций // Банковские услуги. – 2008. – №5. – С. 21-26.

Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. – 2007. – №4. – С. 20-28.

Веретенников Ю. Рынок готовится к выпуску ипотечных ценных бумаг // Электронный ресурс: http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html

Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. – М., 2008. – 137 с.

Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости. – М., 1999. – 475 с.

Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. – 2009. – №10. – С. 47-53.

Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. – 2008. – №9.

Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия // Электронный ресурс – http://www.finansy.ru/publ/fin/ 005.htm

Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. – 2008. – №2. – С. 41-48.

Макаревич Л.М. Российские банки: между эффективностью и стабильностью. – М., 2006. – 836 с.

Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. – 2009. – №3. – С. 25-27.

Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело. – 2007. – №1. – С. 9-14.

Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. – 2006. – №10. – С. 35-40.

Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного кредитования // Экономика строительства. – 2009. – №1. – С. 78-87.

Проскурякова Н.А. Земельные банки Российской империи. – М., 2005. – 517 с.

Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях: [в России] // Финансы. – 2007. – №1. – С. 79.

Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. – 2006. – №1. – С. 7-9.