Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Вариант 3

Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских
(фермерских) хозяйств

План:

1. Общая характеристика земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. 2

2. Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. 5

3. Формы и виды собственности на землю у крестьян (фермеров), кооперативов, хозяйственных обществ. Их законодательное закрепление. 6

4. Аренда земельных участков сельскохозяйственными коммерческими организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. 9

5. Использование земли: права и обязанности пользователей. 11

6. Охрана окружающей природной среды в связи с использованием земли. 13

7. Возмещение вреда при загрязнении окружающей среды и нерационального использования природных ресурсов: порядок и условия. 15

Задача 18

Литература и нормативные акты 21

Общая характеристика земель
сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Сельскохозяйственные организации используют в настоящее время
основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым
относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или
предназначенные для этих целей.

Земля в сельскохозяйственном производстве является незамени-
мым фактором в силу ряда особенностей, среди которых можно назвать
следующие: ограниченность (неизмененность количества); неперемеща-
емость; невоссоздаваемость; неуничножаемость; практически неисчер-
паемость производительной силы.

Земли сельскохозяйственного назначения не случайно ставятся на
первое место среди выделяемых в законодательстве семи категории зе-
мель земельного фонда страны. Основное их назначение — производст-
во сельскохозяйственной продукции. Иначе говоря, здесь земля высту-
пает не только в качестве базиса для производственной деятельности,
но и производительной силы, главного средства производства. Поэтому
при характеристике данных земель выделяется такое важнейшее их
свойство, как плодородие. При отсутствии плодородия невозможно про-
изводство сельскохозяйственной продукции.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, которое четко
выделяло две основные формы сельскохозяйственного производства —
колхозы и совхозы, и довольно подробно определяло правовой режим зе-
мель сельскохозяйственного назначения, действующее законодательст-
во и практика свидетельствуют о наличии многих неопределенностей в
этой сфере.

Отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой
режим земель сельскохозяйственных предприятий. Так, Указом Прези-
дента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 “О приведе-
нии земельного законодательства Российской Федерации в соответствие
с Конституцией Российской Федерации” отменены многие статьи Зе-
мельного кодекса 1991 г., в том числе и те, которые затрагивают право-
вой режим земель сельскохозяйственного назначения, а взамен не при-
няты соответствующие акты. В Федеральном Собрании Российской Федерации обсуждались два конкурирующих проекта федерального закона
о земле (один из них внесен Правительством, а другой — фракцией
Выбор России”).

На их базе разработан объединенный проект Земельного
кодекса РФ, последний вариант которого принят в мае 1996 г. Государст-
енной Думой в третьем чтении. Президент РФ наложил на Кодекс вето.

При рассмотрении конкретных вопросов мы будем ссылаться не
только на действующие нормативные акты, в том числе на неотмененные
статьи Земельного кодекса 1991 г., но и на имеющийся проект.

Традиционно интересы сельского хозяйства в области землепользо-
вания обставлялись особыми гарантиями. И ныне действующее законо-
дательство, и указанный законопроект устанавливают приоритет сель-
скохозяйственного землепользования, строго ограничивают возмож-
ность изменения целевого назначения этих земель, в том числе изъятие
их из сельскохозяйственного оборота. Земли, пригодные для сельскохо-
зяйственного использования, должны предоставляться прежде всего для
сельскохозяйственных целей. Иначе говоря, при наличии нескольких
претендентов на определенный участок предпочтение должно быть от-
дано тому, кто будет использовать участок для сельскохозяйственных
целей. Правда, при предоставлении участка для сельскохозяйственных
целей закон не предусматривает каких-либо преимуществ для тех или
иных форм ведения хозяйства. Закон исходит из необходимости обеспе-
чения свободы выбора форм использования земли. Поэтому при реше-
нии вопроса о том, кому конкретно должен быть предоставлен участок
для сельскохозяйственных делей, по смыслу закона необходимо учиты-
вать не форму ведения хозяйства, а то обстоятельство, насколько умело
и рачительно будет использовать участок соответствующий претендент.

Приоритет сельскохозяйственного землепользования выражается и
в тех требованиях, которые должны учитываться при изъятии земель для
несельскохозяйственных нужд. Ранее действовавшее земельное законо-
дательство особо жесткий режим охраны земель при их изъятии уста-
навливало в отношении пашни, орошаемых и осушенных земель. Дейст-
вующее законодательство (ст. 24 ЗК РСФСР) применительно к изъятию
земель для государственных и муниципальных (несельскохозяйствен-
ных) нужд выделяет наиболее продуктивные земли двух видов по другим
признакам:

1) сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше сред-
него районного уровня;

2) особо ценные для данного района продуктивные угодья (в том
числе опытные поля).

Изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше
среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяй-
ственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных
с выполнением международных обязательств, разработкой месторожде-
ний ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры
истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов , линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объек.
тов.

Изъятие особо ценных для данного региона продуктивных земель в
том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских учреж-.
дений и учебных заведений, а также других особо охраняемых террито.
рий, не допускается. Перечень участков таких земель устанавливается
органами власти субъектов Российской Федерации.

В случае изъятия земель сельскохозяйственного назначения для не-
сельскохозяйственных нужд, кроме убытков, причиненных таким изъ-
ятием, возмещаются потери сельскохозяйственного производства.

Последние возмещаются также при ограничении использования зе-
мель сельскохозяйственного назначения, вызванного деятельностью
каких-либо предприятий и организаций.

Земельное законодательство содержит подробный перечень субъек-
тов сельскохозяйственного землепользования. Земли сельскохозяйст-
венного назначения предоставляются гражданам и организациям. В
частности, гражданам земли предоставляются для ведения крестьянско-
го (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводст-
ва, животноводства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяй-
ственного производства.

Подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения ис-
пользуется предприятиями — колхозами и совхозами, которые упоми-
наются и в проекте Земельного кодекса, иными государственными, ко-
оперативными, общественными предприятиями, акционерными общест-
вами, совместными сельскохозяйственными предприятиями, научно-ис-
следовательскими учреждениями и учебными заведениями. В качестве
субъектов права сельскохозяйственного землепользования могут высту-
пать также несельскохозяйственные предприятия, религиозные органи-
зации, использующие земли для ведения подсобного сельского хозяйст-
ва. В настоящее время формы сельскохозяйственных организации при-
водятся в соответствие с новым Гражданским кодексом Российской Фе-
дерации и Федеральным законом от 8 декабря 1995 г. “О сельскохозяй-
ственной кооперации”, т.е. они преобразуются в хозяйственные обще-
ства (акционерные, общества с ограниченной ответственностью), това-
рищества, кооперативы.

2. Основания возникновения прав на землю
сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Действующее законодательство предусматривает несколько видов
прав, на которых может базироваться использование земли сельскохо-
зяйственными предприятиями: собственность, бессрочное (постоянное)
пользование, временное пользование, аренда.

Конституция Российской Федерации (ст. 9, 36) затрагивает только
проблему собственности на землю, устанавливая, что “земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муни-
ципальной и иных формах собственности”. Оставляя в стороне спорный
вопрос о понятии “форма собственности”, введенном еще Конституцией
СССР 1936 г., мы будем говорить не о разнообразии форм, а о множестве
субъектов права собственности. До недавнего времени единственным
субъектом права собственности на землю было государство. Сейчас вы-
деляется и частная собственность на землю, к которой относится не
только собственность отдельных граждан, но и юридических лиц. Иначе
говоря, всякая земельная собственность, не являющаяся государствен-
ной или муниципальной, относится к частной собственности, независи-
мо от того, кто является ее субъектом (граждане или юридические лица).

Государственное сельскохозяйственное предприятие не может
иметь землю на праве собственности, ибо у государственного предпри-
ятия земля может быть только государственной. Другие, т.е. негосудар-
ственные сельскохозяйственные предприятия, могут использовать
землю как на праве собственности, так и на праве бессрочного (посто-
янного) пользования землей. Собственность и право бессрочного (посто-
янного) пользования землей — это два основных титула, на которых
зиждется право владения и пользования земельными участками сельско-
хозяйственных предприятий. На праве аренды возможна организация
сельскохозяйственного производства. На практике сельскохозяйствен-
ные предприятия берут земли в аренду или во временное пользование
обычно дополнительно к тем, которые они используют на праве собст-
венности или бессрочного (постоянного) пользования.

Закон “О сельскохозяйственной кооперации” предусматривает, что
при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член вправе
передать свой участок или свою земельную долю в паевой фонд коопе-
ратива (с условием возврата или без такового в случае выхода из коопе-
ратива) либо передать участок кооперативу в аренду.

Итак, согласно действующему законодательству, собственником зе-
мельного участка может быть любое негосударственное сельскохозяйст-
венное предприятие. Теоретически таким собственником может быть и
колхоз. В связи с принятием нормативных актов о реорганизации колхо-
зов и совхозов (см. Указ Президента Российской Федерации от 27 декаб-
ря 1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной
реформы в РСФСР” и постановление Правительства Российской Феде-
рации от 29 декабря 1991 г. № 86 “О порядке реорганизации колхозов и
совхозов”) начался и практически в основном завершен процесс преоб-
разования колхозов и совхозов в сельскохозяйственные кооперативы,
акционерные общества, в другие формы хозяйствования.

Этими актами было предписано завершить преобразование указан-
ных хозяйств и привести их статус в соответствие с Законом РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности” (ныне отменен) в течение 1992 г. Однако постановление Правительства Россий-
ской Федерации от 6 марта 1992 г. “О ходе и развитии аграрной реформы
в Российской Федерации” (п. 6) не исключило сохранение такой формы
предприятия, как колхоз, на основе коллективной формы собственности
на землю, если этого пожелает общее собрание колхозников.

3. Формы и виды собственности на землю у крестьян (фермеров), кооперативов, хозяйственных обществ. Их законодательное закрепление.

Многие колхозы пока не пожелали перейти в другие формы хозяй-
ствования. Они остались негосударственными предприятиями, хотя их
деятельность базировалась на государственной земле, которая в силу
упомянутых актов подлежала приватизации. Самым простым способом
приватизации земли могла бы быть передача ее в собственность пред.
приятиям. Однако законодательство пошло по другому пути.

В негосударственных сельскохозяйственных предприятиях законо-
дательство предусмотрело введение так называемой коллективной соб-
ственности. Понятие “коллективная собственность” было введено еще
союзным Законом о собственности, а затем законами РСФСР “О земель-
ной реформе” и “О собственности в РСФСР”. В ст. 5 ныне отмененного
Закона от 23 ноября 1990 г. “О земельной реформе в РСФСР” было пре-
дусмотрено право передачи земель сельскохозяйственных предприятий
в коллективную собственность. Понятие “коллективная собственность”
юридически некорректно, и в принципе никто из ученых не дал вразуми-
тельного его толкования.

В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. понятие “коллективная собст-
венность” употребляется вместо широко применяемого в гражданском
законодательстве термина “общая собственность”. Правда, Указом Пре-
зидента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 соответст-
вующие статьи Земельного кодекса отменены. В проекте федерального
закона о земле в соответствии с гражданским законодательством разли-
чаются две разновидности общей собственности: совместная и долевая.
В проекте Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено,
что в общую собственность граждан, имеющих в соответствии с законо-
дательством долю в праве общей собственности на земельный участок
(земельную долю, пай), из земель реорганизуемых сельскохозяйствен-
ных предприятий бесплатно передаются сельскохозяйственные угодья в
пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собствен-
ность, умноженной на число указанных граждан.

Оставшиеся после бесплатной передачи в общую собственность
сельскохозяйственные угодья отграничиваются в натуре и включаются
в фонд перераспределения земель.

Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337
“О реализации конституционных прав граждан на землю” предусматри-
вается право собственника земельной доли без согласия других участ-
ников долевой собственности передавать земельную долю по наследст-
ву, использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ве-
дения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства.
продать, подарить, обменять земельную долю на имущественный паи
или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяй-
ствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения
личного подсобного хозяйства, передать земельную долю или право
пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохо-
зяйственной организации.

Не всякая форма организации производства может базироваться на
общей собственности. Такой форме хозяйствования, как акционерное
общество, вообще не присуща общая долевая и совместная собствен-
ность. Акционеры в соответствии с законодательством об акционерных
обществах имеют право только на акции, которые можно продать и по-
лучить их стоимость. Никакая доля имущества акционера не выделяется
(кроме случая, когда общество ликвидируется).

Не вполне ясно, какова природа земельных прав колхоза, коопера-
тива, в которых установлена общая собственность. Если предприятие яв-
ляется самостоятельным субъектом земельных отношений, то возникает
вопрос, в каком качестве оно выступает, имея в виду, что собственника-
ми являются члены (работники) соответствующего сельскохозяйствен-
ного предприятия. До сих пор государственный акт на право собствен-
ности, бессрочного (постоянного) пользования выдается соответствую-
щему сельскохозяйственному предприятию с указанием в нем размера
земель, находящихся в государственной и долевой собственности, спис-
ка собственников и земельной доли каждого из них. Тем самым государ-
ственный акт выдается предприятию как юридическому лицу. В то же
время право собственности на земельную долю удостоверяется специ-
альными документами, в которых указывается размер земельной доли.
Естественно, что до выдела из хозяйства земельной доли соответствую-
щего работника она может быть только идеальной, т.е. доля в праве соб-
ственности. Поэтому смысл выдачи документа, удостоверяющего права
на долю, до выдела ее в натуре не вполне ясен. В принципе было бы до-
статочно закрепить в законе положение о том, что каждый работник
(член) предприятия имеет право на долю земли в виде установленного
размера земельного участка, что могло бы фиксироваться в земельно-
правовой документации соответствующего предприятия. Фактически
работник предприятия может распоряжаться своей долей только после
ее выдела (за исключением передачи доли члену того же коллектива).
Но при выделе доля превращается в конкретный земельный участок и,
следовательно, в самостоятельный объект права, т.е. качество доли ут-
рачивается. В случае ликвидации сельскохозяйственного предприятия
каждый сособственник имеет право на получение земельного участка в
натуре. Согласно общим началам гражданского законодательства,
общей собственностью сособственники распоряжаются по взаимному
согласию. Но это положение вряд ли применимо к предприятиям, кото-
рые базируются на общей долевой собственности. Во всяком случае в
законодательстве на этот счет должно быть детальное регулирование от-
ношений общей земельной собственности как нового института в зе-
мельном законодательстве.

Если в сельскохозяйственном предприятии не введена общая додр.
вая собственность, то за ним сохраняется право бессрочного (постоян.
ного) пользования землей, находящейся в государственной собственнос-
ти. В настоящее время новые колхозы, совхозы, другие сельскохозяйст-
венные предприятия практически не возникают, если не считать преоб
разования одних форм хозяйствования в другие. При создании всяких
новых предприятий земельные участки могут либо вноситься в качестве
вклада учредителями хозяйственного общества, либо приобретаться в
общем порядке в соответствии с требованиями земельного законодатель-
ства (путем предоставления, покупки, аренды).

Сельскохозяйственные предприятия теоретически могут полностью
базироваться на арендованной земле, однако на практике аренда земли
носит вспомогательный характер. Земельные участки на началах аренды
могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам. Арен-
додателями земельных участков выступают местные органы власти (ад-
министрация) или органы местного самоуправления. Аренда земли
может быть краткосрочной (до 5 лет) или долгосрочной (до 50 лет). Сель-
скохозяйственные предприятия могут выступать в качестве как аренда-
торов, так и арендодателей (если они являются собственниками земли).
Временно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, находящиеся
в собственности сельскохозяйственных предприятий, в том числе акци-
онерных обществ, могут быть переданы в аренду для сельскохозяйствен-
ного использования. Сейчас отменено имевшееся в законодательстве по-
ложение о том. что срок аренды не может превышать пяти лет, а пре-
дельный размер арендной платы — суммы земельного налога с арендуе-
мых земельных участков. Последнее ограничение сводило на нет аренду
и не могло соблюдаться.

4. Аренда земельных участков сельскохозяйственными коммерческими организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

В ходе осуществления земельной и аграрной реформ в Российски
Федерации бывшие члены колхозов и работники совхозов, преобрази.
вавшие свои хозяйства в новые организационно-правовые формы, име
нуемые сельскохозяйственные коммерческие организации, получили
право на земельную долю в общем массиве сельскохозяйственных зе-
мель, на которых они сообща ведут производство.

Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. №337
“О реализации конституционных прав граждан на землю” значительно
расширены права собственников земельных долей, в том числе по пере-
даче их в аренду другим лицам. Так, собственник земельной доли без со-
гласия других участников долевой собственности вправе передать зе-
мельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду
крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным органи-
зациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки
могут использоваться только для производства сельскохозяйственной
продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено
лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным органи-
зациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача зе-
мельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельско-
хозяйственных организаций осуществляется на основании договоров
между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями
и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Эти договоры заключают-
ся на основе примерных форм, утвержденных Правительством Россий-
ской Федерации.

Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее
трех лет. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендую
мыхдля производства сельскохозяйственной продукции, не ограничива-
ется. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так
и группа собственников земельных долей.

Дополнительные правила аренды земельных долей изложены так”
в особом правовом акте — Рекомендациях о порядке распоряжения зе-
мельными долями и имущественными паями, одобренных постановлен
ем Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96.

Договоры аренды земельных долей регистрируются в установлен-
порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеу-
стройству. По желанию сторон данный договор может быть заверен но-
тариально. К договору аренду прилагается план арендуемого земельного
участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографичес-
кого материала, который выдается арендодателю (одному из арендода-
телей) и арендатору.

В названных Рекомендациях имеется Приложение № 1. Оно содер-
жит тексты Примерного договора аренды земельной доли и Примерного
[постороннего договора аренды земельных долей. Последний отлича-
ли от первого лишь числом договаривающихся сторон. К многосторон-
нему договору прилагаются также Примерная форма списка арендодате-
ли и Примерное дополнительное соглашение об условиях внесения
яенднои платы.

Сроки аренды земельной доли и условия ее оплаты определяются до-
даром. Действие договора автоматически продлевается на год до тех
пор, пока одна из сторон не позднее чем за число месяцев, указанных в
даоворе, до истечения срока его действия не уведомит в письменной
форме другую сторону о его расторжении. Письменное уведомление о
эасторжении договора направляется также в райкомзем. При многосто-
данем договоре каждый арендодатель имеет право выйти из подписан-
ного договора, уведомив об этом арендатора до указанной в договоре
даты. Арендатор вправе расторгнуть подписанный договор частично в от-
ношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом до
указанной в договоре даты.

В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может полу-
чать деньги, продукцию и услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сель-
скохозяйственными коммерческими организациями в счет арендной
платы, могут относиться к затратам этих организаций.

Арендная плата за земельную долю определяется в рублях за год,
жлючая оплату продуктами, услугами, налоговые и иные платежи. При
многостороннем договоре арендодатель имеет право на получение аренд-
ной платы в размере указанной в договоре суммы или любой ее части в
натуре в соответствии с прейскурантом, который может прилагаться к
договору и содержит наименование товаров, услуг и их стоимость. Кон-
фетные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем
По договору арендодатель поручает, а арендатор принимает на себя
обязательства перечислить налоговые и иные платежи за землю в счет арендной платы. Налоговые и иные платежи за земельный участок, на-
ходящийся в общей долевой собственности, вносят собственники участка,
если иное не предусмотрено соответствующим договором аренды зе-
мельной доли.

Арендатор вправе использовать земельный участок, соответствую
щий арендованной им земельной доле, только в сельскохозяйственных
целях и не имеет права продавать, закладывать или отчуждать иным об-
разом указанный участок или земельную долю.

После прекращения действия подписанного сторонами договора все
права, относящиеся к земельной доле и соответствующему ей земельно-
му участку, переходят к арендодателю. Арендодателю (арендодателям)
прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, может по
его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для рас-
поряжения им (ими) в соответствии с законодательством.

При заключении названных договоров в свидетельство на право соб-
ственности на земельную долю каждого арендодателя вносится соответ-
ствующая запись о передаче доли в аренду. Когда заключается многосто-
ронний договор аренды, земельные участки в натуре каждому арендода-
телю могут не выдаваться.

5. Использование земли: права и обязанности пользователей.

В ст. 52 Земельного кодекса 1991 г. формулируется в обобщенной
виде права собственников земельных участков, землепользователей и
арендаторов. В условиях свободы хозяйственной деятельности на первое
место поставлено право самостоятельно хозяйствовать на земле. Это оз-
начает, что никто не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность

собственника или землепользователя, поскольку он не нарушает дейст-
вующее земельное законодательство. Как и прежде, собственникам и
землепользователям разрешается использовать в установленном поряд-
ке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспро-
страненные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объек-
ты, пресные подземные воды. Для промышленного использования требу-
ются соответствующие разрешения.

Собственнику и землепользователю предоставлено право возводить
жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и соорУ'
жения. За ними закрепляется право собственности на посевы и посадки

сельскохозяйственных культур и насаждений, право в установленном
порядке проводить оросительные, осушительные, культур-технические
„другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы.

Собственник получает стоимость земельного участка в случае его
выкупа при предоставлении для государственных или муниципальных
нужд и на возмещение убытков, а также может отчуждать земельные
участки, передавать в аренду, дополнительно покупать земельные участ-
ки. Согласно ст. 54 ЗК РСФСР 1991 г., нарушенные земельные права
подлежат восстановлению. Специальная статья Земельного кодекса
(ст. 55) посвящена гарантиям прав собственников земельных участков,
землепользователей и арендаторов. В частности, в ней установлено, что
изъятие для государственных или общественных нужд земель колхозов,
совхозов, сельскохозяйственных, научно-исследовательских учрежде-
ний и учебных хозяйств, других государственных, кооперативных, обще-
ственных сельскохозяйственных предприятий может производиться при
условии строительства по их желанию жилых, производственных и иных
построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других
убытков.

Земельный кодекс РСФСР (ст. 39) содержал 11 оснований прекра-
щения прав на землю. Указом Президента Российской Федерации от
24 декабря 1993 г. № 2287 эта статья отменена, видимо, в силу того, что
данные основания требуют пересмотра. Однако есть безусловные осно-
вания, при наступлении которых право на землю (полностью или частич-
но) подлежит обязательному прекращению. К ним относятся:

добровольный отказ от земельного участка или его части;

продажа участка;

истечение срока, на который был предоставлен земельный участок;

прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации;

выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земель-
ных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства граж-
данам, выходящим из состава этих предприятий;

изъятие (выкуп) земель для государственных, общественных и иных
нужд, а также с целью предоставления их гражданам.

Многие из перечисленных в ст. 39 Земельного кодекса оснований
прекращения права на землю носят условный характер, т.е. прекраще-
ние права может иметь место, но если условие отпадает, то прекращать
право на землю нельзя. Например, основанием для прекращения прав на
землю является использование земли не по целевому назначению. Если
же собственник или пользователь приступил к использованию земель-
ного участка по целевому назначению, то вопрос о прекращении прав на
Этот участок отпадает. От некоторых оснований прекращения прав на
землю можно вполне отказаться и предусмотреть другие меры воздейст-
вия в отношении владельцев земли. Речь идет о таких основаниях, как
иррациональное использование земли; использование участка способа-
wh, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологичес-
ки обстановки; систематическая неуплата земельного налога; неис-
пользование в течение определенного периода участка.

6. Охрана окружающей природной среды
в связи с использованием земли.

В цепи экологических отношений определяющее место занимар
земля. По утверждению великого русского почвоведа В.В. Докучаев;^
почвенный слой земли является отражением природы. Ухудшение каче^
ства почв — свидетельство общего экологического ухудшения. Иначе
говоря, все природные объекты взаимосвязаны, но цементирующим зве-
ном в этой взаимосвязи является земля.

Земельное законодательство уделяет охране земель особое внима-
ние. Согласно ст. 101 ЗК РСФСР 1991 г. на собственников земли, зем-
лепользователей и арендаторов возлагаются обязанности осуществлять
рациональную организацию территории, восстанавливать и повышать
плодородие почв, а также других полезных свойств земли; проводить ме-
роприятия по защите земель от водной и ветровой эрозии, загрязнения
от других процессов разрушения; осуществлять защиту от заражения
сельскохозяйственных угодий и других земель вредителями и болезнями
растений и т.д. Общеизвестно, что от правильной организации террито-
рии зависит качество использования земли. Рациональная организация
территории обеспечивается путем проведения внутрихозяйственного
землеустройства в сельскохозяйственных предприятиях (ст. 112,114 ЗК
РСФСР 1991 г.). Она осуществляется за счет бюджета, из фондов от
платы за землю и из средств самих землевладельцев.

Важное значение имеет борьба с водной и ветровой эрозией почв.
По этому вопросу принималось немало специальных нормативных
актов, среди которых следует особо выделить Федеральную целевую
программу стабилизации и развития агропромышленного производства
в Российской Федерации на 1996—2000 гг. Она предусматривает пере-
ход на системы земледелия нового поколения (ландшафтные и другие),
технологии возделывания сельскохозяйственных культур, обеспечиваю-
щие предотвращение деградации и эрозии почв, экологическую сбалан-
сированность и безопасность применения минеральных удобрений и хи-
мических средств защиты растений.

В случае невозможности в ближайшее время восстановить плодоро-
дие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, за-
грязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допус-
тимой концентрации, а также карантинными вредителями и болезнями
растений предусматривается консервация земель (т.е. прекращение на
них всякой хозяйственной деятельности). Огромный ущерб земле нано-
сится вследствие загрязнения почв различными химическими, бактери-
альными, паразитарно-бактериальными и радиоактивными веществами.
Вред земле могут причинить обычные минеральные удобрения в случае
нарушения технологии их применения. Особую опасность представляют
химические средства борьбы с сорняками, вредителями и болезням
сельхозкультур и т.д. Согласно ст. 102 Земельного кодекса .1991 г., в >№
тересах охраны здоровья человека, окружающей среды и для оценки с
стояния почв устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных химических, бактериальных, паразитарно-бактери-
льных и радиоактивных веществ в почве. Перечень этих вредных ве-
йств весьма широк.

Минеральные удобрения, средства борьбы с сорняками, вредителя-
„ц и болезнями сельскохозяйственных культур, регуляторы роста рас-
тений должны применяться с соблюдением научно обоснованной техно-
логии с целью обеспечения правильного положительного эффекта, с уче-
,ди возможных отрицательных последствий. Перечень химических и
биологических средств борьбы с вредителями, болезнями растений, со-
рняками, регуляторами роста растений, разрешенных для применения в
сельском хозяйстве, устанавливается Министерством сельского хозяй-
ства и продовольствия, Министерством здравоохранения, Министерст-
вом природных ресурсов Российской Федерации. Этот перечень посто-
янно пересматривается и либо уменьшается за счет запрета ряда ве-
ществ, либо увеличивается за счет разрешения новых. Для указанных
веществ устанавливаются соответствующие нормы и правила их приме-
нения: порядок транспортировки, хранения, сроки внесения и дозировка
и т.д. При соблюдении необходимых условий указанные вещества если
и приносят вред земле и окружающей природной среде в целом, то он не
превышает соответствующего уровня, т.е. является минимальным. До-
пущенные к применению вещества проходят испытания и подлежат ре-
гистрации. Перечисленные процедуры должны обеспечить экологичес-
кую безопасность при применении агрохимикатов,

В списки веществ, запрещенных к применению, входят те из них,
которые вызывают крайне отрицательные последствия. В качестве при-
мера можно привести препарат ДДТ, который практически не подверга-
ется распаду и представляет огромную опасность для всех живых орга-
низмов, поскольку он почти не выводится из них и имеет свойство на-
капливаться. За использование запрещенных веществ предусмотрена от-
ветственность. Применение бактериальных и паразитарно-бактериаль-
ных веществ регулируется прежде всего Министерством здравоохране-
ния Российской Федерации, поскольку эти вещества затрагивают не
только сугубо природоохранный аспект, но и здоровье населения. К
числу исключительно вредных относятся радиоактивные вещества как
особо опасные для загрязнения окружающей природной среды.

7. Возмещение вреда при загрязнении окружающей среды и нерационального использования природных ресурсов: порядок и условия.

Вопросы охраны окружающей природной среды регулируются спе-
циальными законами РСФСР от 19 декабря 1991 г. “Об охране окружаю-
щей природной среды” с последующими изменениями и дополнениями,
и земельным законодательством.

Так, в ст. 103 ЗК РСФСР 1991 г. сформулированы экологические и са-
харно-гигиенические требования к размещению, проектированию и вводу в эксплуатацию объектов, строении и сооружении, влияющих
состояние земель. В ней, по существу, определяется, в каких случаев
должны применяться экологические и санитарно-гигиенические требо-
вания, каково их содержание. При размещении, проектировании, стро-
ительстве и вводе в эксплуатацию новых и реконструируемых объекта”
строений и сооружений, а также внедрении новых технологий, отриця
тельно влияющих на состояние земель, должны предусматриваться
осуществляться мероприятия по охране земель. Оценка влияния на ее
стояние земель и эффективность защитных мероприятий производится
по результатам государственной санитарно-гигиенической и экологичес
кой экспертиз, без положительного заключения которых запрещается
внедрение новых техники и технологий, осуществление мероприятии по
мелиорации земель, строительству (реконструкции) предприятий и дру.
гих объектов. Среди таких объектов, непосредственно связанных с сель-
скохозяйственным производством, следует назвать сельскохозяйствен-
ные и перерабатывающие предприятия, животноводческие комплексы и
даже жилые дома в населенных пунктах. Отрицательное влияние на со-
стояние земель и других природных ресурсов соответствующих объек-
тов должно быть предотвращено своевременно. Поэтому предусматри-
вается предпроектная и последующая оценки возможного отрицательно-
го влияния соответствующих объектов на окружающую природную
среду с тем, чтобы заблаговременно определить меры по недопущению
вредного воздействия. Указанные меры сводятся прежде всего к оснаще-
нию строящихся и действующих объектов современным обезвреживаю-
щим, улавливающим, очистным оборудованием, прогнозированию воз-
можных вредных последствий и их предупреждению.

Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. “Об охране окружающей при-
родной среды” содержит обширные экологические требования, соблю-
дение которых обязательно при осуществлении сельскохозяйственного
производства. Так, согласно ст. 46 Закона, предприятия, объединения,
организации и граждане, ведущие сельское хозяйство, обязаны выпол-
нять комплекс мер по охране почв, водоемов, лесов и иной растительнос-
ти, животного мира от вредного воздействия стихийных сил природы, по-
бочных последствий применения сложной сельскохозяйственной техни-
ки, химических веществ, мелиоративных работ и других факторов, ухуд-
шающих состояние окружающей природной среды, причиняющих вред
здоровью человека.

На животноводческие фермы и комплексы, предприятия, перераба-
тывающие сельскохозяйственную продукцию, возлагается обязанность
создавать необходимые санитарно-защитные зоны и очистительные со-
оружения, исключающие загрязнение почв, поверхностных и подземных
вод, поверхностей водосборов, водоемов и атмосферного воздуха.

Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. предусматривает различные
виды ответственности за экологические правонарушения. В частности,
в ст. 84 Закона предусмотрена административная ответственность:

за невыполнение обязанностей по проведению государственной эко-
логической экспертизы и требований, содержащихся в ее заключениях,
за предоставление заведомо необоснованных экспертных заключений;

нарушение экологических требований при проектировании, разме-
щении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и правил
эксплуатации предприятий, сооружений, технологических линий;

загрязнение окружающей природной среды и причинение вследст-
вие этого вреда здоровью человека, растительному и животному миру
и т.п.

За экологические правонарушения предусмотрен штраф, размер ко-
торого определяется в кратном исчислении к минимальному размеру за-
работной платы. Штрафы налагаются специально уполномоченными на
то государственными органами в области охраны окружающей природ-
ной среды и санитарно-эпидемиологического надзора.

Привлечение к административной, а в предусмотренных Уголовным
кодексом Российской Федерации случаях и к уголовной ответственнос-
ти не освобождает от обязанности полного возмещения вреда, причинен-
ного экологическими правонарушениями (ст. 86—87 Закона).

Действующее законодательство предусматривает не только меры от-
ветственности за нарушение требований по охране земель и в целом ок-
ружающей природной среды, но и меры поощрения, экономического сти-
мулирования охраны земель и других природных ресурсов. Согласно
ст. 103 ЗК РСФСР 1991 г., экономическое стимулирование рациональ-
чого использования и охраны земель направлено на повышение заинте-
ресованности собствеников земли и землепользователей в сохранении и
производстве плодородия почв, на защиту земель от негативных пос-
ябдствий производственной деятельности. В ст. 106 Кодекса установле-
чывиды экономического стимулирования рационального использования
и охраны земель: выделение средств республиканского или местного
бюджета для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, ис-
пользующих эти земли. Необходимость восстановления земель чаще
всего возникает в тех случаях, когда земли сельскохозяйственного на-
значения возвращаются после использования их для нужд горных разработок, изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почв
ного покрова.

И хотя рекультивация нарушенных земель возлагаете на предприятия и организации, которые возвращают земли после их ис
пользования, все же они редко возвращаются в состоянии, пригодное для использования в сельскохозяйственном производстве. Отсюда воз-
никает необходимость выделения бюджетных средств на восстановл³ние нарушенных земель.

Земельный кодекс предусматривает далее освобождение от платы
земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освое³ния, в период, предусмотренный проектом производства работ. Это от.
носится к случаям освоения новых земель или мелиорирования уже ис-
пользуемых. Такая льгота объясняется тем, что соответствующие земли
в период освоения являются бездоходными, а само освоение относится
к числу мероприятий, направленных на рационализацию использования
и охрану.

К мерам экономического стимулирования охраны земель относится
и правило о частичной компенсации пользователям земли из средств гос-
бюджета за снижение дохода, которое произошло в результате времен-
ной консервации земель, нарушенных не по вине пользователя. Необхо-
димость консервации земель возникает как в силу естественных причин
(например, подтопление, оседание почвы), так и человеческой деятель-
ности (химическое отравление промышленными предприятиями в ре-
зультате сброса сточных вод, отходов и т.п.). Выбытие из эксплуатации
части земельной площади вызывает у хозяйства либо прямые убытки,
либо наряду с ними и упущенную выгоду. Закон предусматривает частич-
ную их компенсацию за счет бюджета, видимо, в связи с тем, что винов-
ные в нарушении качества земель предприятия, организации и граждане
должны сами возмещать ущерб. Если же нарушение произошло в силу ес-
тественных причин, то имеет место страховой случай и убытки возмеща-
ют страховые организации (при наличии договора о страховании).

Важной мерой стимулирования охраны земель является поощрение
граждан, ведущих крестьянское хозяйство, сельскохозяйственных орга-
низаций, а также их руководителей и специалистов за улучшение каче-
ства земель, повышение плодородия почв. В Законе не определяются
конкретные формы поощрения. Они могут быть различными, например,
возмещение за счет госбюджета частичной стоимости капитальных за-
трат. понесенных пользователем сельскохозяйственных угодий, уста-
новление льготы при плате за землю и другие меры поощрения. Наконец,
ст. 106 ЗК РСФСР 1991 г. предусматривает повышенные цены на эколо-
гически чистую продукцию. Естественно, что экологически чистая про-
дукция может быть получена на экологически безупречных сельскохо-
зяйственных угодьях. Тем самым поощряются собственники и пользов
тели сельскохозяйственных угодий, которые воздерживаются от чре
мерного применения минеральных удобрений, средств борьбы с вреди-
телями и болезнями растений, обеспечивают высокие экологические
стандарты на выращиваемую продукцию за счет поддержания надле-щего природного качества почв.

Задача

В мае 1991 г. решением районной администрации за акционерным об-
ществом “Одинцово” закреплены сельскохозяйственные земли на праве
общей долевой собственности. Районной администрацией АОЗТ выдан го-
сударственный акт, подтверждающий титульные права (общая долевая
собственность).

10 мая 1997 г. АОЗТ “Одинцово” по распоряжению генерального ди-
ректора передало по договору дарения 10 га сельскохозяйственных земель
в муниципальную собственность района. Данная сделка зарегистрирована
районным земельным комитетом. Глава районной администрации передал
10 декабря 1997 г. по договору дарения 10 га сельскохозяйственных земель
ЗАО “Юность” для строительства коттеджей и автозаправочных станций и
выдал ЗАО “Юность” свидетельство о праве собственности на 10 га ука-
занных земель. Районный земельный комитет зарегистрировал договор да-
рения.

Определите правовую природу общей долевой собственности сельско-
хозяйственных акционерных обществ по ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г.

Какие изменения внесены в правовой режим сельскохозяйственных зе-
мель акционерных обществ Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г.
“О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы”?

Какие права принадлежат сельскохозяйственным акционерным обще-
ствам по распоряжению закрепленными за ними землями сельскохозяйст-
венного назначения?

Каков порядок совершения земельно-правовых сделок?
Правомерны ли действия генерального директора, главы районной ад-
министрации и районного земельного комитета по совершению указанных
земельно-правовых сделок и их государственной регистрации?

Назовите еще раз нормативно-правовые акты федеральных органов го-
сударственной власти и органов государственной власти Московской обла-
сти, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Каковы правовые последствия признанной судом недействительности
сделок.

Решение

Эти договоры заключают-
ся на основе примерных форм, утвержденных Правительством Россий-
ской Федерации.

Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее
трех лет. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, производства сельскохозяйственной продукции, не ограничива-
ется. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так
и группа собственников земельных долей.

АОЗТ “Одинцово” неправильно передало по договору дарения сельскохозяйственные земли. Закон “О сельскохозяйственной кооперации” предусматривает, что
при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член вправе
передать свой участок или свою земельную долю в паевой фонд коопе-
ратива (с условием возврата или без такового в случае выхода из коопе-
ратива) либо передать участок кооперативу в аренду.

Кроме того, закон запрещает акты дарения между коммерческими организациями.

Аренда земли признается основной формой земельно-правовых отношений в г. Москве. Утверждено постановление о Земельно-правовых отношениях в Москве, Постановления Правительства Москвы.

Таким образом, можно говорить о неправомерности действий руководства АОЗТ “Одинцово”. Правовые последствия признанной недействительности сделки – отмена всех договоров, ликвидация построенных коттеджей и автозаправочных станций.

Литература и нормативные акты

Аграрное законодательство Российской Федерации. Сборник норма-
тивных актов. Составитель Пашова М.С. —М., 1999.
Земельное законодательство. М., 1997.
Земельный кодекс РФ.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. “О регистрации прав на недви-
эдмое имущество и сделок с ним”// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге) недвижи-
юсти” // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

Закон РСФСР от 19 декабря 1991 года “Об охране окружающей при-
Долевая водной среды” // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 10. Ст. 457.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы” // САПП. 1993. № 44. Ст. 4191.

Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года “Об усилении государст-
венного контроля за использованием и охраной земель при проведении зе-
мельной реформы” // САПП РФ. 1993. № 151. Ст. 4935.

Положение о порядке возмещения убытков собственникам земель, землевладельцам, землепользователям, арендодателям и потерь сельскохозяй
ственного производства. Утверждено Постановлением Совета Министров
Правительства РФ от 28 января 1993 года. // САПП. 1993. № 6.
Ст.483.

Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Общая характеристика земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

2. Основания возникновения прав на землюсельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.