Правовое регулирование ренты

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Рента и пожизненное содержание с иждивением

1.1 Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

1.2 Виды договоров ренты

Глава 2. Договор постоянной ренты

2.1 Элементы договора

2.2 Прекращение договора

Глава 3. Договор пожизненной ренты

3.1 Элементы договора пожизненной ренты

3.2 Прекращение договора пожизненной ренты

Глава 4. Договор пожизненного содержания с иждивением

4.1 Элементы договора

4.2 Прекращение договора

Заключение

Литература

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной курсовой работы «Правовое регулирование ренты».

Актуальность данной темы заключается в том, что за последнее десятилетие участились случаи заключения договоров ренты. Одинокие, пожилые люди, имеющие инвалидность по состоянию здоровья или старости, вынуждены заключать договор ренты с людьми или коммерческими организациями, готовыми за определённые блага (передача, принадлежащего им жилого дома, квартиры, земельного участка и.д.), осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (лиц), или же оформлять другие виды ренты.

Договор ренты относится к категории гражданско-правовых договоров, который по установлению закона представляет собой наиболее распространённый вид юридических фактов.

В качестве основания возникновения, а также изменения или прекращения широкого спектра гражданских прав и обязанностей договор закреплен в особом подразделе III Гражданского кодекса РФ.

Так в ст.8 ГК РФ перечень юридических фактов открывают договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Согласно ст.154 ГК РФ для закрепления договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх и более сторон, а в силу ст.420 ГК договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Этой же статьёй устанавливается, что к договорам применяются правила о двусторонних и многосторонних сделках, предусмотренные гл.9 («Сделки») Кодекса.

Гражданско-правовые договоры, выражая согласованную волю сторон на достижение отвечающей действующему правопорядку цели, порождают, изменяют или прекращают, как правило, соответствующие имущественные правоотношения.

В условиях перехода российского общества к рыночной экономике неуклонно усиливается значение гражданско-правового договора, который становится основной юридической формой имущественных отношений между всеми участниками гражданского оборота.

В настоящее время участники гражданского оборота беспрепятственно действуют, проявляя исключительно свою волю в своём интересе Как гласит закон, граждане и юридические лица, а в отдельных случаях и другие субъекты свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст.1, 124, 421 ГК).

Свобода заключения договора предполагает прежде всего то, что субъекты гражданского права, как правило, не связаны какой бы то ни было обязанностью вступать (не вступать) в договорные отношения.

Посредством договоров выявляются истинные и действительные потребности сторон во всевозможных товарах, работах, услугах, характер и направление предпринимательской и другой экономической деятельности. Вместе с тем договор всегда позволяет определить объём прав и обязанностей каждой из сторон, последовательность, а также порядок их осуществления и исполнения, учесть специфику взаимоотношений участников.

Особенно велика роль условий договора, касающихся последствий нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) сторонами обязанностей, т.е. соответствующих юридических гарантий. Тем самым не что иное, как договор представляет собой универсальное средство, обеспечивающее налаженность, организованность и стабильность в сфере экономических отношений.

Цель данной работы:

- раскрыть правовое регулирование ренты.

Задачи:

- раскрыть сущность договора ренты;

- показать разновидности договора ренты;

- охарактеризовать условия договора ренты.

При написании данной работы были применены следующие научные методы: гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений, метод эмпирического исследования, метод синтеза и анализа, метод теоретического исследования, сравнительно-правовой, исторический и др.

В ходе написания данной курсовой работы были использованы работы ученых-правоведов и юристов практиков, таких как: А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, А.Г. Калпина, А.И. Масляеева, С.С. Алексеева, О.Н. Садикова, В.Д. Карповича, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и многих других.

Структура курсовой работы. Данная курсовая работа состоит из: введения, 4 глав, заключения и списка научной и учебной литературы, и нормативных актов.

Глава 1. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

1.1 Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества, под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК РФ призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,- правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).¹

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea - игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.¹

Прежде всего, закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении.

В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами предусмотренными в ГК РФ, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.¹

1.2 Виды договоров ренты

ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

Глава 2. ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

2.1 Элементы договора

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.¹

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться.

Сама суть данного вида ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).¹

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее чем в первый день следующего квартала.

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов ренты размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой ренты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторонами не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация прямо не исключена.

Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Эта норма направлена на реализацию компенсационной функции гражданского права. Поэтому данное средство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерь получателя постоянной ренты. Но назвать его эффективным сегодня нельзя. Дело в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. При этом минимальный размер оплаты труда, предусмотренный ст. 1 названного Закона, применяется с ноября 2002 г. исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. Он увеличился за это время в 5,5 раз: с 1 января 2001 г. - 200 руб., с 1 июля 2001 г. - 300 руб., с 1 мая 2002 г. - 450 руб., с 1 октября 2003 г. - 600 руб.; 1 января 2005 г. - 720 руб.; с 1 сентября 2005 г. - 800 руб.; с 1 мая 2006 г. - 1100 руб. В то же время базовая сумма минимального размера оплаты труда, как говорилось выше, за последние 5 лет не изменялась вообще и составляет 100 руб. Соответственно, ни о какой компенсации инфляционных потерь при таком методе индексации не может идти речи.¹

Из изложенной проблемы видится, как минимум, два выхода. Во-первых, сам собой напрашивается вывод о необходимости внесения изменений в нормы действующего законодательства. Необходимо уравнение категории "минимальный размер оплаты труда" для трудовых и гражданских правоотношений. Тем более что данная тенденция наблюдается, в частности, в отношении административных штрафов, сумма которых предположительно будет исчисляться исходя из МРОТ. В Государственную Думу Федерального Собрания РФ внесен и включен в программу законопроектной деятельности на апрель 2006 г. проект Федерального закона N 2294734, согласно которому для исчисления административных штрафов предполагается использовать половинный МРОТ. Во-вторых, стороны сами вправе воспользоваться диспозитивным характером комментируемой нормы и предусмотреть в договоре более эффективное средство компенсации инфляционных потерь. Естественно, инициатива при этом должна исходить от получателя ренты, в конечном счете заинтересованного в закреплении такого условия.

В настоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимального размера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудового кодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальной заработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом. В настоящее время такой закон не принят и можно признать лишь декларацией объявленный поэтапный переход к данной системе. Потому не вызывают сомнений выводы Верховного Суда РФ о том, что, во-первых, действующий Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" никоим образом не связывает минимальный размер оплаты труда с прожиточным минимумом (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. по делу N 16Г0426) и, во-вторых, ст. 133 ТК РФ не вступила в силу в связи с отсутствием предусмотренного ст. 421 ТК РФ Федерального закона (см. Определение Военной коллегии Верховного Суда РФ от 10 августа 2004 г. по делу N 5064/97 // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 1).

Очевидная неэффективность такого способа индексации говорит о необходимости закрепления в договоре иных способов. Контрагенты вправе как изменить такой порядок, так и вообще исключить возможность какой-либо индексации по договору постоянной ренты. При этом можно, в частности, избрать в качестве справедливого критерия увеличения размера ренты повышение прожиточного минимума, коэффициент-дефлятор (см. комментарий к ст. 597) и др.

И, наконец, данная проблема вновь была поднята в начале 2009 г. Несколько граждан нашей страны были вынуждены обратиться по данному вопросу в Конституционный Суд РФ. Где данная проблема и нашла своё положительное решение. Было внесено изменение в гражданский кодекс в данной части увеличения суммы ренты.

2.2 Прекращение договора

Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно является вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. На одно из них, а именно случай, когда права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем, уже указывалось выше. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие при этом наступают последствия. Например, должен ли плательщик ренты выкупать ее в случае смерти получателя ренты, не имевшего наследников по закону и не оставившего завещания, поскольку государство, к которому переходит имущество, получателем ренты быть не может? Как представляется, в этом и подобных ему случаях по смыслу закона соответствующая обязанность с плательщика ренты просто снимается и он продолжает оставаться собственником имущества.

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК). Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.¹

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, причем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. В частности, такими основаниями могут служить: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п. Однако при всей важности данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу существенных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп. 2 - 3 ст. 594 ГК. В случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Глава 3. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

3.1 Элементы договора пожизненной ренты

Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к отношениям, складывающимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК). Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.¹

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

3.2 Прекращение договора пожизненной ренты

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т. е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе. Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Глава 4. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

4.1 Элементы договора

Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой.

Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фидуциарного) характера.¹

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания - обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

4.2 Прекращение договора

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и в случае с пожизненной рентой, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.¹

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги данной работы, надо отметить, большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу ещё с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в Кодексе структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

ЛИТЕРАТУРА

Нормативные акты

Конституция РФ от 12 декабря 1993. (в ред. 30.12.2008) // Российская газета. – 1993. - № 237. – 25 декабря.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.02.2009) // Российская газета, № 238 – 239, 08.12.1994.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 25.12.2008) // Российская газета, № 23, 06. 02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

Научная и учебная литература

Гражданское право. Т.1. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М: ООО «ТК Велби», 2002 – С.776

Гражданское право. Т.2. Учебник. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – С.736.

Гражданское право. Том 2. / Под ред. А.П. Сергеева и др. – М., 2003. – С.848.

Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – М.: Юристъ, 2000. – С.536.

Гражданское право. Часть вторая. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – М.: Юристъ, 2000. – С.622.

Гражданское право. Т.2. / Под ред. Е.А. Суханова. – М., 2004. – С. 816.

Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М., 2007.

Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова . – М.: «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА - М», 2006.

Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т.2 Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт – Издат, 2006.

Комментарий к главе 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» (постатейный) / Под ред. А.Н. Танага. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006.