Законодательные основы муниципального регулирования земельных отношений в Российской Федерации
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. СУЩНОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 Понятия, принципы и функции муниципального регулирования земельных отношений
1.2 Компетенция местного самоуправления в области землепользования
1.3 Правовые основы муниципального регулирования земельных отношений
2. МУНИЦИПАЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1 Значение аренды земли в условиях Кемеровской области
2.2 Организация землепользования в г. Новокузнецке
2.3 Земельные платежи
2.4 Обзор судебной практики в Кемеровской области
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Регулирование земельных отношений находится в эпицентре внимания самых разных слоев российского общества.
Земля - важнейший фактор производства, основа реальной экономики. Эффективное использование земельных ресурсов представляет собой гарантию устойчивого экономического развития. «Земельный вопрос» насквозь пронизывает все стороны общественной жизни, различные аспекты экономической и социальной политики в России.
После того как земля была «возвращена в рынок», стала полноправным объектом гражданских прав, появилась острая необходимость в проведении мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.
Таким образом, возвращение земельных ресурсов в гражданский оборот обусловило повышенный интерес к правовому регулированию землеустройства. Интерес к этому вопросу возрастает также в связи с запуском национальных проектов, два из которых - «Сельское хозяйство» и «Доступное жилье» - непосредственным образом связаны с земельными ресурсами и землеустройством.
Выбор темы дипломной работы – «Муниципальное регулирование земельных отношений» – обусловлен ее актуальностью. Земля является одним из важнейших экономических ресурсов муниципального образования и имеет двойственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая подоснова городской (сельской) планировки. С другой стороны, это стоимость.
Статья 19 ЗК РФ к муниципальной собственности относит земельные участки:
которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;
право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
которые приобретены по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации.
В муниципальной собственности могут находиться не переданные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе, за пределами границ муниципальных образований.
В зарубежных странах платежи за пользование землей составляют значительную долю финансовых ресурсов муниципалитетов. В России отношение к земле как к стоимости пока только формируется, а доля доходов от использования земли (земельный налог и арендная плата) не превышает 4-5 % доходов местных бюджетов.
Местные органы власти вправе устанавливать в соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы за муниципальные земли, условия и сроки ее внесения. Действие рассмотренных факторов зависит от назначения земельного участка, что сказывается на уровне цены участка и размере арендной платы. Например, для земли, используемой для объектов торговли, культуры, банков, гостиниц, важнейшими факторами будут близость к центру города, плотность населения территории и транспортная доступность. Что касается земли, предназначенной для жилой застройки, то здесь важны доступность транспорта, экологическая безопасность, близость к рекреационным зонам; для объектов промышленности и коммунально-складских объектов важными факторами будут инженерно-транспортная обеспеченность и плотность прирельсовой территории.
Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учитывать все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков.
Целью данной работы является выявление механизма муниципального воздействия на общественные отношения, складывающиеся в области землепользования в РФ и путей его реализации.
Основными задачами при исследовании в данной работе являются:
- установление области общественных отношений, в которой возникают земельные правоотношения в РФ;
- определить структуру этой области: описать виды, формы и этапы образования;
- рассмотрение субъектов взаимодействующих в области земельных отношений и их полномочия в области использования земли;
- изучение особенностей субъектов муниципального регулирования в отношении его объектов и отношений, складывающихся в данной области, на различных этапах общественного развития;
- описание основных принципов, форм, видов и этапов регулирования земельных отношений;
- установить основные проблему регуляции, оказания, «пороки» субъектов муниципального регулирования земельных отношений.
Объект - социально-экономические процессы, происходящие в экономике муниципальных образований.
Предмет – законодательные основы муниципального регулирования земельных отношений в Российской Федерации.
Положения, выносимые на защиту:
1. Для эффективного муниципального регулирования земельных отношений необходимо создание действующего механизма взаимодействия местных и федеральных органов власти.
2. Совершенствование регионального законодательства путем закрепления, уточнения и исправления действующих положений будет способствовать развитию муниципального регулирования земельных отношений и повышению эффективности в сфере земельных отношений.
1. СУЩНОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 Понятие, принципы и функции муниципального регулирования земельных отношений
Ведущей формой управления в области регулирования общественных отношений, в том числе и в сфере землепользования, является государственное управление.
Вместе с тем в этой сфере все более активизируется роль общественных организаций, которые в соответствии со своими уставными задачами участвуют в решении политических, хозяйственных, в том числе и земельных, вопросов.
Активная деятельность общественных организаций - одно из проявлений развития экономической и политической системы нашего общества, дальнейшего расширения демократии. Возникла и развивается новая форма управления - муниципальная. Она позволяет избавиться от существовавшей ранее излишней централизации при решении управленческих проблем организации землепользования, приблизить их решение к местным условиям экономики региона и отдельных хозяйств.
Земельное законодательство предоставляет широкую хозяйственную самостоятельность пользователям земли. Он и сами без вмешательства государства организуют внутрипроизводственное использование и охрану земель, не нарушая, однако, обязательные требования законодательства о рациональном использовании земель и охране природной среды. В этом состоит задача органов внутрихозяйственного управления.
Таким образом, можно выделить несколько видов (форм) управления: государственное, общественное, муниципальное, внутрихозяйственное.
Принципы регулирования земельных отношений:
1) Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Конституция Российской Федерации (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.
Предусматривая общие для
всех обладателей земли (собственников,
землепользователей, землевладельцев,
арендаторов) права и обязанности по
использованию земельных участков,
Земельный кодекс формулирует
соответствующие статьи таким образом,
чтобы в их содержании присутствовали
нормы о соблюдении экологических,
строительных, санитарно-гигиенических
и иных специальных требований (подп. 3
п. 1 ст. 40), чтобы использование земель
любой категории осуществлялось способами,
которые не должны наносить вред окру
жающей
среде (ч. I
ст. 42), чтобы проводились целенаправленные
мероприятия по охране земель как
природного объекта (ч. 4 ст. 42).
Если данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса, о недвижимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.
2)Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.
Принцип земельного законодательства - приоритет охраны земли, имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.
3)Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.
Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.
4)Участие граждан и общественных организаций (объединений)в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.
Земельный кодекс, в отличие от Закона РФ «Об охране окружающей среды», значительно расширяет эти права. Граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие. Этот принцип по сути воспроизводит положения Федерального закона от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (СЗ РФ. 1995. № 21. Ст. 1930), который определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации (ст. 17 и 27).
5)Единство судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В статье провозглашено общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т. д.), является его принадлежностью. Однако ст. 35 ЗК РФ имеет в виду противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок.
6)Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых леса-ми первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.
Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27,30,31, 32,79,94,101 ЗК РФ, но и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».
7)Платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием «Платность использовании земли» понимает земельный налоги арендную плату за землю. Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия. Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то только на основании закона. Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю. С изменениями, внесенными в часть вторую Налогового кодекса, земельный налог устанавливается не ст. 65 ЗК РФ, а гл. 31 «Земельный налог» названного Налогового кодекса РФ.
8)Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Принадлежность земель к той или иной категории (их по Земельному кодексу семь - ст. 7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.
9)Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - необходимое условие земельного строя страны. В настоящее время названное разграничение определяется Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
10)Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
Без учета природных, социальных, экономических и иных факторов, влияющих на правовой режим земель, закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.
11)Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах ст. 36 вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный кодекс в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Так, например, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного взамен изъятого (ст. 60-63). И наконец, устанавливается принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений. Суть этого разграничения состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений. Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.
Государственное управление в области землепользования нельзя смешивать с внутрихозяйственным управлением, выражающимся в организации использования земли самим и сельскохозяйственными предприятиями и другими пользователями земли. Их органы управления издают правовые акты (решения, правила, нормативы), обязательные для исполнения в рамках данного хозяйства, промышленного предприятия. Их юридическая сила обеспечивается самими владельцами (пользователями) земли. Нарушения названных правовых норм органы управления предприятия (хозяйства) пресекают, как к правило, мерами дисциплинарного воздействия. Правовые же акты органов государственного управления исходят от государства; они имеют общий характер, а их исполнение может обеспечиваться органами государственного принуждения. Они обязательны для органов внутрихозяйственного управления. Поэтому государственное управление отличается от внутрихозяйственного как по субъекту издаваемых актов управления, так и по их правовому содержанию.
Функции управления в области использования и охраны земель выражены в соответствующих нормативных правилах. Они сводятся в основном к следующим видам (направлениям) деятельности: планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов; резервирование и зонирование земель; распределение и перераспределение (предоставление, отвод, изъятие, выкуп) земель; государственная регистрация прав на землю, землеустройство и внутрихозяйственная организация землепользования; планировка и правила застройки земель поселений, ведение государственного земельного кадастра; мониторинг земель; охрана земель и контроль за правильным их использованием, а также охрана прав граждан и юридических лиц; организация платы за землю и др. Таким образом, деятельность органов государства и других владельцев земли по управлению и организации землепользования широка и многогранна. Практическое значение имеет разграничение их правомочий, ибо в разных функциях управления, в том или ином их сочетании по-разному проявляются методы управления, о которых говорилось выше.
1.2 Компетенция местного самоуправления в области землепользования
Земля и другие природные ресурсы - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Государство регулирует земельные отношения в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охраны прав на землю физических и юридических лиц.
Важную роль в достижении этих целей играют органы местного самоуправления, которые обладают широким кругом полномочий в области использования земли и других природных ресурсов.
Местное самоуправление осуществляется на всей территории Российской Федерации в городских, сельских поселениях, муниципальных районах, городских округах и на внутригородских территориях городов федерального значения. Территория субъекта Федерации разграничивается между поселениями, территорию которых составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. В состав территории муниципального района в соответствии с законом входят земли межселенных территорий.
К полномочиям местного самоуправления в области использования земли и других природных ресурсов относятся:
а)правовое регулирование (в пределах своих полномочий) общественных отношений, связанных с использованием земли;
б)планирование использования земель;
в)формирование в структуре местной администрации органов(структурных подразделений), осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;
г)владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;
д)землеустройство;
е)решение вопросов, связанных с установлением платы за землю;
ж)осуществление муниципального земельного контроля.
Конституция РФ, признавая и защищая равным образом муниципальную и иные формы собственности, закрепляет положение о том, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в муниципальной собственности.
В соответствии с Земельным кодексом РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:
признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Федерации;
право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.
В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.
Органы местного самоуправления, решая вопросы своего ведения в области земельных отношений, в пределах своих полномочий могут согласно Земельному кодексу РФ издавать акты, содержащие нормы земельного права (ст. 2).
В соответствии с Федеральным законом 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Градостроительным кодексом РФ органы местного самоуправления утверждают генеральные планы поселений схемы территориального планирования муниципального района, правила землепользования и застройки и т. д.
Они также вправе разрабатывать и реализовывать местные программы использования и охраны земель. При этом органы местного самоуправления обязаны обеспечить возможность участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю в порядке и формах, установленных законодательством.
К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится планирование использования земель муниципального образования.
Планирование использования земель осуществляется органами местного самоуправления прежде всего посредством утверждения генеральных планов поселения, городского округа, схем территориального планирования муниципального района, подготовленной на основе указанных документов документации по планировке территории, а также ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории муниципального образования, резервирования земельных участков для муниципальных нужд и т. д.
Кроме того, местные целевые программы и программы социально-экономического развития территории муниципальных образований, принимаемые представительными органами местного самоуправления, содержат градостроительные разделы, в которых находит отражение метод планирования использования муниципальных земель.
На территории городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны различных видов: жилые, производственные, рекреационные, сельскохозяйственного использования и др.
Планирование и организация рационального использования земель проводятся в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель в муниципальных образованиях.
Планирование и организация рационального использования земель и их охраны включают в себя следующие основные виды работ:
разработка предложений о рациональном использовании земель и об их охране;
природно-сельскохозяйственное районирование земель;
определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки;
определение земель, которые могут быть включены в специальные земельные фонды;
определение земель, отнесенных к категориям и видам, установленным законодательством Российской Федерации.
Планирование и организация рационального использования земель и их охраны в городских и сельских поселениях проводятся в соответствии с градостроительной документацией.
Управляя и распоряжаясь муниципальной землей, органы местного самоуправления предоставляют муниципальные земельные участки в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, могут предоставляться также в аренду.
Земельный кодекс закрепляет соответствующие полномочия органов местного самоуправления в сфере земельных отношений, устанавливая: а) порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности; б) особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности; в) порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, для жилищного строительства и т. д.
Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. Органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.
В соответствии с Земельным кодексом предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в муниципальной собственности земель, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных целей, устанавливаются: нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (из земель, находящихся в собственности муниципальных образований).
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков осуществляется на основании решения органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков (в соответствии с уставом муниципального образования), в пределах своей компетенции и в соответствии с Земельным кодексом.
Земельный кодекс упростил порядок приватизации земельных участков, в том числе находящихся в муниципальной собственности. Если гражданин или юридическое лицо пожелают приватизировать ранее предоставленные им земельные участки, то орган местного самоуправления обязан в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка в собственность гражданина или юридического лица.
Земельный кодекс определяет порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для строительства.
Во-первых, органы местного самоуправления вправе предоставлять земельные участки в собственность без предварительного согласования места размещения объекта. Это осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение аренды такого земельного участка. Орган местного самоуправления определяет целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, форму проведения торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Запрещается передача земельных участков в собственность без проведения торгов.
Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства может быть осуществлено с предварительным согласованием места размещения объекта. Орган местного самоуправления обеспечивает определение вариантов размещения объекта и информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка. Результаты выбора участка и предварительное согласование места размещения объекта оформляется актом о выборе участка. Этот акт является основанием для последующего принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.
Земельный кодекс определяет также порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность (за плату или бесплатно) либо в аренду для целей, не связанных со строительством. Органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в собственности и (или) в ведении муниципального образования, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого органы местного самоуправления обязаны: а) установить процедуры и критерии предоставления таких участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; б) уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; в) обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.
Земельный кодекс допускает предоставление в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков муниципальным учреждениям, органам местного самоуправления и др. Вместе с тем гражданам участки не могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование. Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в муниципальной собственности земельными участками, которое возникло У граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса 1991 г., сохраняется. При этом субъекты данного права не вправе распоряжаться этими земельными участками. Кодекс разрешает гражданам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретать их в собственность. Права на земельные участки удостоверяются документом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Земельный кодекс предусматривает возможность принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка и определяет права органов местного самоуправления как участников данного процесса. Так, орган местного самоуправления после получения соответствующих материалов от исполнительного органа государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок, а по истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Гражданский и Земельный кодексы определяют условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд. Изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, например, с размещением объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
В соответствии с Федеральным законом от 30 апреля 1999 г. «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» органы местного самоуправления осуществляют контроль за отводом, использованием и охраной лицами, относящимися к малочисленным народам, земель, необходимых для ведения традиционного образа жизни и занятия традиционными промыслами малочисленных народов. Лица, относящиеся к малочисленным народам, безвозмездно владеют и пользуются в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми.
Земельное и природоохранное законодательство устанавливает различные виды правовой ответственности за его нарушение: дисциплинарную, материальную, административную, уголовную.
Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Органы местного самоуправления обладают полномочиями в области землеустройства и земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений о земельных участках и прочно связанных с ними иных объектах недвижимого имущества, о правовом режиме земель, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В земельный кадастр включается также информация о субъектах прав на земельные участки.
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
государственного, и муниципального управления земельными ресурсами;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Органы местного самоуправления в соответствии с Конституцией РФ могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями в области осуществления деятельности по ведению Государственного земельного кадастра с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.
Включение в Государственный земельный кадастр дополнительных сведений, не установленных Российской Федерацией и ее субъектами, является расходным обязательством муниципальных образований.
Функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.
В соответствии с Федеральным законом 2001 г. «О землеустройстве» решение органов местного самоуправления является основанием для проведения землеустройства. Землеустройство проводится в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов и представляет собой мероприятия по:
изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны;
образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство);
организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;
организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).
Объектом землеустройства являются, в частности, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.
Указанный Закон предусматривает обязательное проведение землеустройства в случаях: изменения границ объектов землеустройства; предоставления и изъятия земельных участков; перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства и др. Координация деятельности органов исполнительной власти, органов местного самоуправления при проведении землеустройства осуществляется соответствующими федеральными органами государственной власти.
К видам землеустроительной документации относятся:
схемы землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель;
проекты территориального землеустройства;
материалы межевания объектов землеустройства;
карты (планы) объектов землеустройства.
Для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель на территориях муниципальных образований проводится инвентаризация земель. В целях установления на местности границ муниципальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определения их координат проводится межевание объектов землеустройства, которое включает в себя следующие работы:
определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Землеустроительные проекты составляются землеустроительными организациями и представляются соответствующим органам местного самоуправления в качестве материалов, обосновывающих их решения в области регулирования земельных отношений. Утвержденные и перенесенные в натуре на местность проекты землеустройства служат основой для выдачи собственнику земли, землепользователю документа, удостоверяющего право на земельный участок.
При установлении границ землепользовании в городах и других поселениях органы местного самоуправления должны руководствоваться Градостроительным кодексом РФ, а также Положением о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. Положение разработано в целях закрепления и передачи земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок, связанных с недвижимостью.
До начала земельной реформы в Российской Федерации не возникал вопрос о регистрации землепользовании, ибо они рассматривались исключительно как пространственный базис для решения градостроительных задач. Новый тип земельных отношений, основанный на многообразии форм собственности на землю, формировании рынка земли, породил необходимость создания эффективной системы платежей за землю, регулирования всех операций с ней, защиты прав на земельные участки и недвижимость. На решение этой задачи и направлено названное выше постановление Правительства РФ.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Он вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается Налоговым кодексом и законами указанных субъектов Федерации. Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения) определяют налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом, порядок и сроки уплаты налога.
При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения) и не могут превышать ставок, установленных Налоговым кодексом для отдельных категорий земель. Кодекс допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Органы местного самоуправления осуществляют контроль за использованием земель на территории муниципального образования. Задачей контроля является обеспечение соблюдения всеми физическими, должностными и юридическими лицами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель. Земельный кодекс различает:
а)государственный земельный контроль;
б)муниципальный земельный контроль;
в)общественный земельный контроль.
Государственный земельный контроль осуществляется специально уполномоченными государственными органами.
Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами. Этот контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Общественный земельный контроль осуществляют органы территориального общественного самоуправления, другие общественные структуры, граждане.
Органы местного самоуправления взаимодействуют в этой сфере и с государственными, и с общественными структурами, осуществляющими земельный контроль. В тесном взаимодействии с последними они:
принимают меры к устранению нарушений земельного законодательства;
информируют население о состоянии земельного фонда, эффективности его использования и принимаемых мерах по охране земель;
не допускают самовольного занятия земельных участков;
следят за соблюдением установленного режима использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением;
обеспечивают выполнение природоохранных требований при отводе земель под все виды хозяйственной деятельности; соблюдение экологических норм при размещении, проектировании, строительстве и эксплуатации предприятий и других объектов.
Органы местного самоуправления решают некоторые вопросы, связанные с использованием и охраной других природных ресурсов.
Закон РФ «О недрах» закрепляет следующие полномочия органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений недропользования:
участие в решении вопросов, связанных с соблюдением социально-экономических и экологических интересов населения территории при предоставлении недр в пользование и отводе земельных участков;
развитие минерально-сырьевой базы для предприятий местной промышленности;
предоставление в соответствии с установленным порядком разрешений на разработку месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также на строительство подземных сооружений местного значения;
4) приостановление работ, связанных с пользованием недрами, наземельных участках в случае нарушения положений ст. 18 настоящего закона.
5) контроль за использованием и охраной недр при добыче общераспространенных полезных ископаемых, а также при строительстве подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. Регулярные платежи за пользование недрами взимаются в денежной форме и зачисляются в местные бюджеты в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с Водным и Лесным кодексами муниципальные образования являются участниками водных и лесных отношений. От имени городских, сельских поселений и других муниципальных образований в указанных отношениях участвуют органы местного самоуправления в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В собственности муниципальных образований могут находиться обособленные водные объекты, которые являются водными объектами общего пользования, если в водоохранных, экологических или иных интересах законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное. Содержание права собственности на водные объекты определяется гражданским законодательством и Водным кодексом.
Органы местного самоуправления наделяются всеми полномочиями в отношении водных объектов, находящихся в муниципальной собственности. В соответствии с Водным кодексом органы местного самоуправления устанавливают места, где запрещены забор воды для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, плавание на маломерных плавательных средствах, водопой скота, а также определяют иные условия общего водопользования на водных объектах, расположенных на территориях городских, сельских поселений и других муниципальных образований.
Общее водопользование на обособленных водных объектах, находящихся в муниципальной собственности, допускается на условиях, установленных соответствующими органами местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда. Орган местного самоуправления обязан объявить в установленном порядке об условиях общего водопользования или о его запрещении на водном объекте, находящемся в муниципальной собственности.
Все леса согласно Лесному кодексу, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий. Лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. Формы собственности на леса, расположенные на землях городских поселений, устанавливаются федеральным законом.
Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).
1.3 Правовые основы муниципального регулирования земельных отношений
Система права предполагает прежде всего иерархию составляющих ее элементов, а применительно к нормативно-правовой системе эта иерархия выражается в соподчиненности нормативных правовых актов.
Иерархия земельно-правовых нормативных актов представляет собой следующие уровни.
1. Международные правовые договоры.
Подписанные и ратифицированные Российской Федерацией, они содержат земельно-правовые нормы (ст. 4 ЗК РФ).
В части 4 ст. 15 Конституции России сказано, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.
Каждый вправе в соответствии с международными договорами России обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции).
Международный договор будет являться элементом правовой системы Российской Федерации в случае, если он заключен в установленном порядке и ратифицирован или утвержден компетентным органом государственной власти.
Использование норм международного договора для правового урегулирования имеет важное значение, потому что в качестве субъекта земельных правоотношений могут выступать иностранные юридические и физические лица.
В соответствии с частью 3 ст. 46 Конституции России каждый гражданин имеет право на обращение в межведомственные (международные) органы по защите прав и свобод человека при соблюдении определенных условий: наличие соответствующего международного договора Российской Федерации и исчерпание всех имеющихся внутригосударственных средств правовой защиты нарушенных прав. Так, Арбитражный процессуальный кодекс закрепляет приоритет правил установленных международным договором Российской Федерации перед «внутренним» процессуальным законом (ст. 3).
Российская Федерация гарантирует права коренных малочисленных народов в соответствии с общепризнанными принципами и нормами международного права и международными договорами Российской Федерации (ст. 69 Конституции).
2. Конституция Российской Федерации.
Этот главный закон страны является ведущим началом всего нормотворчества, основным источником для всех отраслей российского права. Она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России.
Все принимаемые подзаконные правовые акты не должны противоречить Конституции России, конституциям республик, законодательству других субъектов Федерации.
Если законодательные и иные нормативные правовые акты, принимаемые в России, вошли в противоречие с Конституцией России, они подлежат отмене или изменению.
Разграничение предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Федерации осуществляется Конституцией, Федеративным и иными договорами о разграничении предметов ведения и полномочий (ч. 3 ст. 11 Конституции).
При характеристике источников земельного права, как и всех отраслей права, основным источником выделяется Конституция России. Это происходит потому, что Конституцию России от других источников отличают особые юридические свойства, которые заключаются:
в верховенстве Конституции. Это означает, что с ее принципами, нормами, закрепленными в ней, должна сообразовываться деятельность всех государственных, общественных структур, граждан во всех сферах жизни. Она выступает как бы доминантой всего общественного развития;
в ее высшей юридической силе, что закреплено в статье 15.Это означает, что законы и иные правовые акты, принимаемые вРоссийской Федерации, не должны противоречить Конституции ичто органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица и граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию и законы;
в ее роли как ядра правовой системы, ее принципы играют основополагающую роль для всей системы российского права и текущего законодательства. Именно Конституция определяет сам процесс правотворчества во всех сферах права;
в особой охране Конституции, т.е. охране закрепленных в ней правил. Для этого задействована вся система органов государственной власти, осуществляющих охрану в различных формах.
Часть 2 ст. 80 Конституции закрепляет, что Президент России является ее гарантом. Важную роль в охране конституционных норм играет конституционный Суд Российской Федерации, который рассматривает дела о соответствии Конституции России законов и иных нормативных актов как федеральных органов власти, так и ее субъектов.
Эти черты последовательно закреплены в Конституции России.
К законодательным актам конституционного уровня относятся Конституция России и федеральные конституционные законы, изданные в связи с принятием в Российскую Федерацию нового субъекта (ч. 2 ст. 65), а также в соответствии с частью 1 ст. 76 по предмету ведения и другим вопросам, предусмотренным Конституцией.
Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» и другие нормативные правовые акты обеспечивают механизм действия законодательства конституционного уровня.
Многие из содержащихся в Конституции России общих норм имеют земельно-правовую направленность. Так, конституционные нормы устанавливают, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9). Примечательно, что ни об одном другом природном объекте ни в одном законодательном акте не говорится ничего подобного.
Таким образом, Конституция России ставит землю в особое положение по сравнению с другими объектами правового регулирования, отмечая ее уникальность и неповторимость.
Земли могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции), указанные формы собственности признаются и защищаются равным образом. В частях 1 и 2 ст. 35 сказано, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36).
Конституция Российской Федерации предусматривает регулирование земельных отношений на основе приоритета публично-правовых норм земельного законодательства. Это означает, что право частной собственности на землю не может быть абсолютным правом. Права частных земельных собственников могут и должны быть ограничены в интересах общества. Аналогичные ограничения предусмотрены в законодательстве ряда развитых стран (например, США, Англии и др.).
Немаловажное значение для земельного права имеют конституционные нормы, регулирующие экологические отношения. Так, каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42), а также обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58). В пункте «д» ст. 71 Конституции России установлено, что в ведении Российской Федерации находятся федеральная государственная собственность и управление ею (в том числе и федеральная земельная собственность). К совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов относятся: разграничение государственной собственности (п. «г» ч. 1 ст. 72); природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры (п. «д» ч. 1 ст. 72), а также земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды (п. «к» ч. 1 ст. 72).
В соответствии с Конституцией, общепризнанными принципами и нормами международного права и международными договорами Российской Федерации наша страна осуществляет свои суверенные права и юрисдикцию на своем континентальном шельфе (см. соответственно Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» и Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации»).
Следующим после конституционного уровня являются федеральные конституционные законы, которые принимаются по вопросам, предусмотренным Конституцией России (ст. 56, 65, 68, 70, 84, 114, 118,126 и 136).
3. Федеральные конституционные законы.
Такой закон считается принятым, если он одобрен большинством не менее трех четвертей голосов от общего числа членов Совета Федерации и не менее двух третей голосов от общего числа депутатов Государственной Думы. Принятый федеральный конституционный закон в течение 14 дней Подлежит подписанию Президентом России и обнародованию (ч. 2 ст. 108 Конституции).
Важное значение для земельного права имеют конституционные, гарантирующие государственную защиту прав и свобод гражданина путем признания, соблюдения и защиты. В частности, часть 2 ст. 45 Конституции гласит, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Одним из таких способов является право обращения в суд или арбитражный суд. Статья 120 Конституции является важной гарантией правильного рассмотрения любого земельного спора, устанавливая независимость судей и подчинение их только Конституции и Федеральному закону.
Статья 123 Конституции сформулировала основные принципы судопроизводства (гласность, состязательность и равноправие сторон).
4. Федеральные законы.
Они принимаются Федеральным Собранием, которое состоит из двух палат - Совета Федерации и Государственной Думы.
В соответствии со статьей 104 Конституции России право законодательной инициативы принадлежит Президенту, Совету Федерации, членам Совета Федерации, депутатам Государственной Думы, Правительству Российской Федерации, законодательным (представительным) органам субъектов Федерации, Конституционному, Верховному и Высшему Арбитражному судам Российской Федерации.
Законодательная форма как источник земельного права в настоящее время значительно расширена. В соответствии с Конституцией (ст. 5,76) законодательные акты принимаются не только на федеральном и республиканском уровне, но и на уровне субъектов Федерации. Они осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие закона и иных нормативных правовых актов.
Государственная Дума принимает федеральные законы по вопросам, предусмотренным Конституцией России, которые затем передаются на рассмотрение Совета Федерации.
Федеральный закон считается одобренным Советом Федерации, если за него проголосовало более половины от общего числа членов этой палаты либо если в течение 14 дней он не был рассмотрен Советом Федерации. В случае отклонения федерального закона Советом Федерации палаты могут создать согласительную комиссию для преодоления возникающих разногласий, после чего федеральный закон подлежит повторному рассмотрению Государственной Думой.
В случае несогласия Государственной Думы с решением Совета Федерации федеральный закон считается принятым, если при повторном голосовании за него проголосовало не менее двух третей от общего числа депутатов Государственной Думы (ч. 5 ст. 105 Конституции). Обязательному рассмотрению в Совете Федерации подлежат принятые Государственной Думой федеральные законы по наиболее важным вопросам (ст. 106 Конституции).
Принятый федеральный закон в течение пяти дней направляется Президенту России для подписания и обнародования. Если Президент в течение 14 дней с момента поступления федерального закона отклонит его, то Государственная Дума и Совет Федерации в установленном Конституцией порядке вновь рассматривают данный закон (см. Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»).
Однако следует отметить, что некоторые федеральные законы в области регулирования земельных отношений не имеют рыночного механизма их регулирования.
5. Указы Президента Российской Федерации.
Президент Российской Федерации является главой государства и в соответствии с Конституцией России может издавать указы и распоряжения.
Анализ нормативных актов Президента дает основание утверждать, что они изданы по самым разнообразным проблемам правового регулирования земельных отношений в период проведения земельной реформы в России (см., к примеру, указы от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» и от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»).
6. Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации.
Источниками земельного права являются также подзаконные нормативные правовые акты исполнительных органов государственной власти, изданные в пределах их компетенции и во исполнение законов и указов Президента Российской Федерации.
Специфика этого уровня заключается в том, что:
подзаконные нормативные правовые акты издаются в пределах своей компетенции государственными органами, выполняющими исполнительно-распорядительные функции;
данные акты не должны противоречить федеральным законам, Нормативным указам Президента России, которые, в свою очередь, не Должны противоречить Конституции России и федеральным конституционным законам.
С учетом образовавшегося вакуума в регулировании земельных отношений особо возросли роль и значение подзаконных нормативные правовых актов, так как то, что должно было быть урегулировало законами, в значительной мере регулируется указами Президента России и подзаконными нормативными правовыми актами.
В соответствии с Конституцией исполнительную власть в> >Российской Федерации осуществляет Правительство России, которое издает постановления и распоряжения и обеспечивает их выполнение. Оно осуществляет полномочия, которые возложены на него Конституцией, федеральными законами и нормативными указами Президента России (см. Федеральный конституционный закон от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации»). Все это и обусловило то обстоятельство, что постановления Правительства касаются самых разнообразных сторон правового регулирования земельных отношений и потому занимают ведущее место среди подзаконных нормативных правовых актов. Среди таких постановлений следует назвать прежде всего от 1 июня 2004 г. № 260 «О Регламенте Правительства Российской Федерации и Положении об Аппарате Правительства Российской Федерации», от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» и от 30 июля 2004 г. № 401 «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору».
7. Акты министерств и иных федеральных государственных органов исполнительной власти.
В межотраслевом и отраслевом масштабе источниками земельного права служат нормативные акты государственных комитетов, министерств и служб Российской Федерации - нормативные приказы, инструкции и др. По общему правилу эти акты обязательны только для учреждений и должностных лиц данного ведомства. Однако в тех случаях, когда данное ведомство в силу закона или постановления Правительства России получило право на издание обязательного акта, а также если этот ведомственный акт был утвержден постановлением Правительства, он получает общеобязательную силу. Для примера можно привести приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».
В целях упорядочения ведомственного правотворчества Минюст России осуществляет государственную регистрацию всех этих актов на предмет их полного соответствия действующему законодательству.
8. Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
В республиках, входящих в состав Российской Федерации, роль источников земельного права выполняют конституции республик, а также нормативные постановления по вопросам использования и охраны отдельных природных ресурсов, нормативные указы президентов республик, там, где они выбраны, а также нормативные постановления и распоряжения правительств республик.
В некоторых республиках уже приняты земельные кодексы (Карелия, Коми и др.), а в других они находятся в стадии разработки.
В других субъектах Федерации (в краях, городах федерального значения, областях, автономной области и автономных округах) источниками земельного права помимо законодательных актов выступают уставы субъектов Федерации и издаваемые органами исполнительной власти нормативные правовые акты, а также решения представительных органов субъектов, постановления и распоряжения глав администраций. Так, в Нижегородской области утверждена Программа приватизации земель сельскохозяйственных предприятий, которая предусматривает раздел земли и имущества среди владельцев земельной доли. Ряд решений по разным вопросам использования и охраны земель был принят и в других субъектах Федерации.
Согласно статьям 72 и 76 Конституции России земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. По предметам совместного ведения издаются федеральные законы, в соответствии с которыми принимаются нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Но в Конституции не содержится положение, которое бы разрешало нарушать эту очередность.
В соответствии с пунктом «ж» ст. 71 Конституции России вопросы создания единого рынка земли отнесены исключительно к ведению Российской Федерации. Таким образом, саратовский закон «О земле» и аналогичные акты других субъектов Федерации, в которых разрешена купля-продажа земельных участков, это конституционное положение игнорируют.
Разграничение компетенции федеральных органов государственной власти и аналогичных органов субъектов Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации Местного самоуправления в Российской Федерации».
В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся вопросы разграничения государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, а также природно-ресурсовое законодательство, законодательство об охране окружающей среды и др.
Согласно статье 73 Конституции вне пределов ведения Российской Федерации и ее полномочий по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти.
В соответствии с Указом Президента от 13 мая 2000 г. № 849 «О полномочном представителе Президента Российской Федерации в федеральном округе» было создано семь федеральных округов.
В каждом федеральном округе создано Управление Генеральной прокуратуры, в задачу которого входит приведение законодательства субъектов Федерации, входящих в данный федеральный округ, в соответствие с федеральным законодательством.
9. Нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
В соответствии со статьей 12 Конституции России в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление, которое является самостоятельным в пределах своих полномочий. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.
Местное самоуправление в России обеспечивает самостоятельное решение вопросов местного самоуправления, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Местное самоуправление осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях с учетом исторических и иных местных традиций. Структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно (ч. 1 ст. 131 Конституции России).
Например, в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» глава местной администрации в пределах своей компетенции издает постановления и распоряжения, а руководители органов и структурных подразделений местной администрации издают приказы, которые, имея общенормативное значение, являются источниками земельного права: о порядке использования земель общего назначения в населенных пунктах; о порядке использования земель городской, сельской застройки и т.п.
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления не должны противоречить конституционным, законодательным, подзаконным нормативным правовым актам, указам Президента и нормативным правовым актам субъектов Федерации.
Обеспечение соблюдения существующей иерархии нормативных правовых актов возлагается на суды и прокуратуру.
10. Руководящие постановления Пленума Верховного Суда и решения Высшего Арбитражного Суда, издаваемые в результате правоприменительной практики.
Данные виды нормативных актов специфичны тем, что имеют обязательную силу для судов указанных систем при разрешении ими конкретных дел. В правовом же регулировании они не могут быть использованы в качестве непосредственных регуляторов общественных отношений (например, постановление Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).
Однако любой субъект правоотношений, чей спор или чье дело рассматривается в судах судебной или арбитражной системы, неизбежно подпадает под действие указанных актов. Так, утвержденная государственным арбитражем методика исчисления убытков, полученных в результате нарушения договорных обязательств, применяется арбитражными судами и при рассмотрении дел о причинении вреда земельным угодьям вследствие незаконного решения органов управления.
Руководящие постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда:
а)устраняют пробел правовых норм в сфере земельного законодательства, применяя при разрешении конкретных дел аналогию закона или аналогию права; затем, на основании обобщения данных дел, выносятся обобщающие, «выстраданные» судебной практикой новые нормативные правила;
б)в дальнейшем становятся базой для совершенствования действующего земельного законодательства, поскольку судебные системы в лице своих верховных органов обладают по Конституции России правом законодательной инициативы, опыт (прецедент) судебной и арбитражной практики становится основой вновь принятых нормативных правовых актов.
11. Вспомогательные нормативные правовые акты. Определенную вспомогательную роль по совершенствованию правоприменительной деятельности играют стандарты. Так, ГОСТ 17.5.3.05-84 «Охрана природы. Рекультивация земель» регламентирует основные положения, определенные Земельным кодексом для землепользователей в качестве обязанности по восстановлению нарушенных земель.
Эти стандарты обеспечивают «расшифровку» содержания закона, предостерегая от возможных ошибок в правоприменительной практике. Так, раскрытие пунктом 17 ГОСТа 26640-85 «Земли. Термины и определения» понятия рационального использования земель позволяет правильно применять положение об обязанностях рационального использования земель собственниками, землевладельцами, арендаторами и землепользователями.
2. МУНИЦИПАЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ.
2.1 Организация землепользования в г. Новокузнецке
Согласно Основным Правилам землепользования в городе Новокузнецке от 20.01.1998 г. N 1/1, территорию города составляют все земли в установленных границах городской черты, а также поселков, входящих в состав города, независимо от форм собственности на землю.
Границы территории города устанавливаются или изменяются законом Кемеровской области в соответствии с нормативами обеспеченности земельными ресурсами.
Инициатива в установлении и изменении границ территории города принадлежит органам государственной власти Кемеровской области, населению города, органам городского самоуправления, жителям поселков и сельских поселений, желающих присоединиться к городу Новокузнецку, либо выйти из его состава в порядке, предусмотренном законодательством Кемеровской области. В ведение города могут быть отнесены территории, находящиеся вне его границ и предоставляемые для городских нужд решениями органов государственной власти Кемеровской области.
Городская черта города Новокузнецка разработана в соответствии с действующим генеральным планом города и утверждена Постановлением Совета Министров РСФСР от 16.03.1990 г. N 89. Включение новых земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
Для осуществления отдельных функций городского самоуправления территория города Новокузнецка разделяется на районы. Перечень районов, их наименование и границы закрепляются в Приложении к Уставу города.
Изменение границ районов производится решением городского Собрания по представлению Главы города с учетом мнения населения районов либо путем городского референдума.
В городе Новокузнецке выделяется территория исторической зоны "Кузнецк" с особым правовым режимом использования земель. Границы исторической зоны и режим ее использования устанавливаются правовым актом города.
Все земли и природные ресурсы в пределах городской черты признаются муниципальной собственностью, если они не переданы другим собственникам в соответствии с действующим законодательством.
Категории городских земель:
- Земли жилой и общественной застройки - застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными, дачными и иными зданиями и сооружениями.
- Земли общего пользования - занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, лесопарками, скверами, бульварами, водоемами, пляжами, полигонами для захоронения не утилизированных промышленных отходов, бытовых отходов, а также иные земли, предназначенные для нужд населения.
- Земли промышленной и коммунально-складской застройки - занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами, включая коммерческие производственные объекты.
- Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций - занятые сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.
- Земли особо охраняемых территорий - занятые лесами, памятниками истории и культуры, объектами природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
- Водоемы, акватории, реки, водоохранные зоны, водохозяйственные сооружения - земли, занятые реками, естественными и искусственными водоемами, водоохранными, санитарно-защитными, техническими зонами, водохозяйственными сооружениями.
- Земли сельскохозяйственного использования - занятые коллективными и индивидуальными садами, огородами, личными и коллективными подсобными и фермерскими хозяйствами, сенокосами, пастбищами, пашней.
- Резервные территории, не вовлеченные в хозяйственную деятельность, используемые в качестве резерва для территориального развития города.
- Военные объекты и режимные зоны.
Отнесение земель к указанным категориям определяется генеральным планом города и проектами планировки и застройки. Перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением целевого назначения земель на основании решений, принимаемых органами власти в соответствии с их компетенцией при изъятии и предоставлении земель.
Предприятия, организации, учреждения и граждане обязаны поддерживать, находящиеся в их собственности, владении, пользовании земли в должном санитарном и противопожарном состоянии, сохранять зеленые насаждения и проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению.
В соответствии с утвержденной государственной статистической отчетностью граждане и юридические лица, независимо от их ведомственной подчиненности, ежегодно, не позднее 1 ноября сообщают в городское Управление по земельным ресурсам и землеустройству обо всех изменениях по использованию земель.
Управление обобщает все сведения о наличии и распределении земель по утвержденным в установленном порядке формам. После утверждения Главой города представляет отчет в Кемеровский областной Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
Прилегающая к городской черте территория является пригородной зоной города - зоной совместных интересов муниципального образования города и иных муниципальных образований, территория которых прилегает к городской черте.
Границы пригородной зоны и ее правовой статус определяются органами государственной власти Кемеровской области с учетом мнения населения города и иных муниципальных образований, находящихся на территории пригородной зоны.
В соответствии с действующим земельным законодательством. Законом РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Уставом города Новокузнецка к компетенции городского Собрания относится:
1. Определение правил пользования земельными ресурсами на территории города Новокузнецка.
2. Определение в соответствии с законодательством порядка предоставления и изъятия земельных участков, а также распоряжения земельными участками на территории города.
3. Принятие нормативных актов по регулированию земельных отношений.
4. Контроль за исполнением принятых правовых актов, за соблюдением земельного законодательства Российской Федерации, законодательных актов Кемеровской области, настоящего Положения на территории города.
В соответствии с действующим земельным законодательством, Законом РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Уставом города Новокузнецка к компетенции Администрации города относятся следующие вопросы:
1. Планирование использования земель в границах городской черты.
2. Организация разработки и реализация основных направлений генерального плана, проектов планировки и застройки, планов земельно-хозяйственного устройства города.
3. Предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, передача в аренду, в собственность в соответствии с действующим законодательством.
4. Изъятие земельных участков (в том числе выкуп и принудительный выкуп у собственников) для нужд города в соответствии с действующим законодательством.
5. Взимание платы за землю, разработка ставок земельного налога, арендной платы, предоставление льгот в пределах своей компетенции.
6. Организация создания и ведения кадастра недвижимости.
7. Регистрация сделок с землей и связанной с ней недвижимостью.
8. Контроль за использованием и охраной земель.
9. Защита прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
10. Разрешение земельных споров.
Управление по земельным ресурсам и землеустройству г. Новокузнецка является структурным подразделением Администрации города и одновременно - структурным подразделением Кемеровского областного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, имеет двойное подчинение, в рамках переданных полномочий в области регулирования земельных отношений городской Администрацией и Облкомземом. Компетенция и полномочия городского Управления по земельным ресурсам и землеустройству регламентируются Положением об Управлении, Правилами застройки города и настоящими Правилами.
Главное управление архитектуры и градостроительства (ГУАиГ) является структурным подразделением Администрации города, его компетенция в области регулирования земельных отношений регламентируется Положением о ГУАиГ, Правилами застройки г. Новокузнецка и настоящим Положением.
2.2 Значение аренды земли в условиях Кемеровской области
Предоставление и изъятие земельных участков для любых видов пользования на территории города осуществляется распоряжением Главы города на основании утвержденной градостроительной документации по представлению Управления по земельным ресурсам и землеустройству.
Предоставление земельного участка производится в две стадии:
- предварительное согласование места размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения проектно-изыскательских работ;
- предоставление земельного участка для строительства и использования объекта на основании утвержденного проекта (разрешения на производство работ).
В целях развития инженерной и социальной инфраструктуры города земельные участки под новое жилищно-гражданское и промышленно-коммунальное строительство предоставляются на основе выкупа права аренды земельного участка (кроме участков для граждан под индивидуальное жилищное или гаражное строительство).
При наличии двух или более заявлений на застройку одного и того же земельного участка предоставление участка производится на конкурсной основе в соответствие с положением о конкурсе на получение права долгосрочной аренды земельных участков.
Рассмотрение заявок на предоставление земельных участков, занятых самовольно возведенными строениями, осуществляется на общих основаниях. По итогам рассмотрения представленных материалов принимается распоряжение городской администрации о предоставлении участка под возведенную постройку или о сносе самовольной постройки.
Юридические лица и граждане, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в Управление по земельным ресурсам и землеустройству города с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельного участка, предполагаемое местоположение, цель и сроки использования земли, имея варианты планировочных решений.
Управление по земельным ресурсам и землеустройству организует на платной основе натурное обследование предполагаемого участка (участков), работу комиссии по выбору участка, подготовку акта выбора участка, заключений и согласований органов санэпиднадзора, охраны окружающей среды, служб коммунального хозяйства, пожарной безопасности и других заинтересованных организаций по мере необходимости. Результаты работы комиссии оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, материалы согласований и экспертиз, заключение Главного управления архитектуры и градостроительства о целесообразности и возможности предполагаемого строительства в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией.
Материалы предварительного согласования места размещения объекта по представлению Управления по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются распоряжением Главы Администрации города, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения о предоставлении земельного участка.
Копия распоряжения Главы администрации о предварительном согласовании места размещения объекта выдается юридическому (физическому) лицу в семидневный срок с момента его принятия для заключения в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству договора о резервировании земельного участка. Договор о резервировании земельного участка, заключенный на основании Положения о временном резервировании городских территорий для последующего целевого использования, дает право застройщику выполнять предварительные проектные проработки по застройке участка и проектные работы. Срок резервирования участка устанавливается в пределах нормативного срока проектирования, но не более двух лет.
Установленный срок действия договора на резервирование земельного участка может быть продлен распоряжением Администрации города при представлении застройщиком своевременного мотивированного ходатайства.
В случае не предоставления застройщиком по истечению установленного срока проектной документации или ходатайства о продлении срока проектирования договор на резервирование участка аннулируется без согласия застройщика, о чем он письменно уведомляется. Земельный участок переходит в городской фонд для последующего перераспределения.
При размещении объектов, деятельность которых затрагивает интересы населения, Управление по земельным ресурсам и землеустройству. Главное управление архитектуры и градостроительства информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель и выясняют мнение граждан через сходы, собрания, опросы, прямые телефонные линии и иные формы изучения общественного мнения.
Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения (через средства массовой информации, сходы, собрания, референдумы, участие в заседаниях градостроительного совета).
Предварительное согласование места размещения объекта или его расширения, реконструкции проводится в сроки:
- для объектов, имеющих межрегиональное значение, - до шести месяцев;
- для объектов, имеющих областное значение, - до трех месяцев;
- для объектов местного значения - до одного месяца.
В случае несогласия застройщика с решением, вынесенным комиссией по выбору земельных участков, он может обжаловать его в десятидневный срок в Кемеровский областной Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Кемеровскую областную администрацию, а затем в суд, решение которого является окончательным.
Предварительное согласование места размещения объекта не требуется в случаях размещения объектов в соответствии с генеральным планом города, проектами планировки и застройки, а также при предоставлении (передаче) земель гражданам для индивидуального использования.
После утверждения проекта застройщик обращается в Управление по земельным ресурсам и землеустройству с ходатайством о предоставлении предварительно согласованного земельного участка для строительства (размещения) объекта.
При уточнении места расположения объекта или увеличении площади участка застройщик проводит необходимые дополнительные согласования.
Главное управление архитектуры и градостроительства формирует необходимую проектно-сметную документацию и передает материалы в Управление по земельным ресурсам и землеустройству для оформления правоустанавливающих и землеустроительных материалов, выполнения проекта границ и плана земельного участка в соответствии с градостроительной документацией.
Управление по земельным ресурсам и землеустройству готовит распоряжение Главы города о предоставлении земельного участка и условиях его использования. Одновременно готовится соглашение между застройщиком и городской администрацией об условиях выкупа права аренды земельного участка.
Выкупная цена права аренды устанавливается исходя из 0,3 нормативной цены земельного участка с учетом коэффициента, установленного для объекта по его функциональному назначению:
- жилищное строительство - 0,4
- гаражное строительство - 0,5
- коммунальные объекты - 0,7
- бытового назначения - 0,8
- производственные объекты - 1,0
- административные здания, офисы - 1,2
- объекты торговли - 1,5
- торгово-сервисного обслуживания - 1,6
Оплата производится по соглашению сторон на счет городского бюджета. 20 % от выкупной цены застройщик оплачивает до оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, остальная сумма вносится застройщиком частями в течение трех - пяти лет с момента ввода объекта в эксплуатацию.
Копия решения (либо выписка из него) о предоставлении земельного участка выдается заказчику в семидневный срок с момента его принятия.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заказчиком в десятидневный срок в суд в исковом порядке. Обжалование распоряжения Главы города приостанавливает его исполнение.
Застройщик может приступить к использованию земельного участка только после установления границ в натуре, выдачи документов на право пользования (аренды) земельным участком и получения разрешения инспекции госархстройнадзора на выполнение строительно-монтажных работ.
После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию условия использования земельного участка могут быть пересмотрены в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и местными нормативными актами.
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются гражданам согласно утвержденной градостроительной документации распоряжением Главы города по представлению Управления по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Правилами строительства и приемки в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в г. Новокузнецке.
Изъятие земель в городе производится для государственных, муниципальных, общественных и других нужд в соответствии с генеральным планом города и иной градостроительной документацией из всех земель (в чьем бы ведении они не находились) распоряжением Главы города.
Администрация города имеет право, в случае необходимости, изъять земельный участок или часть его во временное использование на период строительства городских или местных сетей и коммуникаций с компенсацией убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам в установленном законодательством порядке.
При предполагаемом изъятии земель на стадии согласования места размещения объекта застройщик обязан согласовать с собственником, владельцем, пользователем или арендатором расчеты компенсации убытков и упущенной выгоды, связанных с намечаемым изъятием участка и сносом строений и представить подписанное и зарегистрированное соглашение о возмещении убытков.
Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит регистрации в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или другие условия выкупа, администрация города может предъявить иск в суд о принудительном выкупе земельного участка.
Земельный участок может быть изъят у землепользователя в случае, когда участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, либо жилищного или иного строительства не используется для соответствующей цели в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка или время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за обстоятельств, исключающих такое использование.
Документы, удостоверяющие право на земельный участок
1. Право собственности на землю удостоверяется Свидетельством на право собственности на землю, которое выдается Управлением по земельным ресурсам и землеустройству.
2. Право пожизненного наследуемого владения удостоверяется Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землей, которое выдается Управлением по земельным ресурсам и землеустройству. Форма Свидетельства утверждается.
3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком удостоверяется Свидетельством на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое выдается Управлением по земельным ресурсам и землеустройству. Форма Свидетельства утверждается.
4. Право аренды на земельный участок удостоверяется Договором аренды, заключенным между арендодателем и арендатором.
Для жилищного строительства, объектов производственного, административного, торгового и другого назначения размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель либо в соответствии с проектно-технической документацией.
Предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства устанавливаются распоряжением Администрации Кемеровской области.
Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются распоряжением Администрации города.
Земля передается в собственность граждан бесплатно (в соответствии с действующим законодательством) в пределах установленных норм и за плату до установленных предельных размеров.
Граждане, получившие земельные участки в частную собственность, имеют право продавать их другим гражданам Российской Федерации, дарить, закладывать в пределах норм предоставления земельных участков.
Граждане, имеющие на момент вступления в силу Закона РФ от 23.12.1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы. При этом они могут приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене.
Порядок продажи гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации производится на основании постановления Правительства Российской Федерации от 30.05.1993 г. N 503 "Об утверждении порядка купли - продажи гражданами Российской Федерации земельных участков".
Купля - продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.
Сделка по купле - продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли - продажи (купчей).
При совершении сделки купли - продажи участка продавец или покупатель не могут самостоятельно изменить его целевое назначение и режим использования земель.
По желанию собственника участок может быть продан с помощью Управления по земельным ресурсам и землеустройства на конкурсе или аукционе.
Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности между покупателем и продавцом или по результатам конкурса или аукциона.
К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана с точным установлением границ и площади участка не подлежит регистрации. При отсутствии план участка он изготавливается Управлением по земельным ресурсам и землеустройству за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. При этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на купленный участок.
Переход права собственности на строения, сооружения (недвижимость связанная с землей) подлежит кадастровой регистрации в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству)
При переходе права собственности на строение, сооружение, а также другие объекты недвижимости или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками, которые заняты этой недвижимостью и необходимы для их использования. При этом собственникам недвижимости выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят в размере пропорционально их долям собственности на строение, сооружение, либо по выполненным проектам использования земельного участка.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При разрушении строения от пожара или стихийных бедствий право на земельный участок сохраняется за землевладельцем, землепользователем при условии начала восстановления строения в течение двух лет. Этот срок по заявлению застройщика в Управление по земельным ресурсам и землеустройству быть продлен распоряжением городской администрации. При аренде земельного участка пересматриваются условия Договора.
Восстановление разрушенного строения производится в соответствии с утвержденной проектной документацией и с соблюдением городских правил застройки и строительных норм, а также требований о назначении земельного участка.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником недвижимости другим лицам, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника земельного участка не допускается, кроме случаев, когда на основаниях, предусмотренных законом, производятся:
- обращение взыскания на имущество по обязательствам;
- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
- конфискация участка.
2.3 Земельные платежи
Плата за использование городских земель производится в соответствии с Законом РФ "О плате за землю". Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.
Экономическая оценка территории, определение зон различной градостроительной ценности, границы социально-экономического районирования городской территории, ставки земельного налога, дифференцированные коэффициенты для взимания платежей за городские земли устанавливаются решением городского Собрания.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором аренды земельного участка, заключаемым собственником или владельцем земель (Арендодатель) с Арендатором (юридическим или физическим лицом).
Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности устанавливаются договором аренды между Арендодателем - Администрацией города в лице Управления по земельным ресурсам и землеустройству и Арендатором в соответствии с Правилами использования земель г. Новокузнецка на правах аренды, утвержденными распоряжением городской администрации от 24.12.1996 г. N 957 и базовыми размерами арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, ежегодно устанавливаемыми Администрацией города или Городским Собранием.
Налог за земли санитарно-защитных зон исчисляется на основании методических разработок, утвержденных распоряжением городской администрации от 05.06.1997 г. N 455.
Городское Собрание и Администрация города имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога, в пределах суммы налога, остающейся в городском бюджете.
При передаче в аренду земель, находящихся в муниципальной собственности городская Администрация и Городское Собрание имеют право понижать базовые размеры арендной платы для отдельных категорий арендаторов и видов использования земель, либо повышать арендную плату в зависимости от условий и особенностей использования участка.
Арендная плата в денежном выражении не взимается за передаваемые для рекультивации нарушенные, бросовые, загрязненные земли, их санации и введения в оборот, за земли под строительство инженерных сооружений общегородского масштаба, улучшающих качество земель и экологическое состояние территорий, а также за земли под строительство муниципальных объектов, финансируемых за счет средств городского бюджета.
При передаче юридическими лицами и гражданами, освобожденными от уплаты земельного налога, в аренду или временное пользование земельных участков или другого недвижимого имущества под целевое использование облагаемое налогом, имущественная сделка в обязательном порядке регистрируется в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству и с арендатором (временным пользователем) заключается срочный договор аренды на земельный участок (долю) и взимается арендная плата с площади, переданной в аренду (пользование).
Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения, пользования, аренды на земельный участок.
Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами.
Юридические лица ежегодно не позднее 1 июля представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога по каждому земельному участку.
По вновь отведенным земельным участкам расчет налога представляется в течение месяца с момента их предоставления.
Земельный налог исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка.
Начисление земельного налога гражданам производится органами государственной налоговой службы, которые ежегодно, не позднее 1 августа вручают им платежные извещения об уплате налога.
Учет плательщиков и начисление налога производится ежегодно по состоянию на 1 июня.
Суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Расчет арендной платы за землю является неотъемлемой частью договора аренды и составляется ежегодно Управлением по земельным ресурсам и землеустройству.
Арендаторы не позднее 1 апреля представляют в налоговые органы расчет причитающейся с них арендной платы по каждому земельному участку.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от расчетной годовой суммы до истечения 10 дней от начала следующего квартала, а за IY квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Сроки внесения арендной платы при краткосрочной аренде участка (до 1 года) оговаривается договором.
Арендная плата за использование земельных участков для ведения индивидуального и коллективного садоводства вносится арендаторами равными долями не позднее 10 июля и 10 октября.
Подготовка списков плательщиков земельного налога и арендной платы для государственной налоговой инспекции возлагается на Управление по земельным ресурсам и землеустройству.
Списки плательщиков земельного налога подаются до 1 февраля по состоянию на 1 января. Изменения по плательщикам земельного налога подаются ежемесячно.
Списки арендаторов земли составляются по состоянию на начало квартала и в срок до 1 числа второго месяца квартала подаются в налоговую инспекцию.
Споры, возникающие по вопросам земельного налога, арендной платы рассматриваются Управлением по земельным ресурсам и землеустройству, государственной налоговой инспекцией, а также судом и арбитражным судом.
За нарушения сроков предоставления расчетов и внесение платежей предусматривается ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется Администрацией Кемеровской области для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам по представлению Кемеровского областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
При определении величины нормативной цены земли не учитываются льготы по земельному налогу, а также увеличение размера налога за превышение норм
2.4 Обзор судебной практики в Кемеровской области
Настоящее обобщение проведено в соответствии с планом работы арбитражного суда Кемеровской области на первое полугодие 2008 года.
Предметом обобщения явилась судебная практика, связанная с применением земельного законодательства при рассмотрении дел в арбитражном суде Кемеровской области.
Действующее земельное законодательство состоит из большого числа нормативных актов и технических норм, изданных различными правотворческими субъектами, имеющими неодинаковый правовой статус.
Ещё в пункте 4.4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года: «органам государственной власти (органам местного самоуправления) рекомендовано уполномочить соответствующие фонды имущества (при их отсутствии - комитеты по управлению имуществом или иные органы) на осуществление продажи земельных участков. Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым государственным (муниципальным) предприятием, является фонд имущества, осуществивший продажу указанного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при его приватизации. Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется фондами имущества субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект недвижимости».
Однако, до настоящего времени при разрешении споров, связанных с землепользованием, возникновением какого-либо права на земельные участки появляются всё новые вопросы, в разрешении которых имеются определённые сложности, в связи с вносимыми изменениями в действующее законодательство, с их новизной и отсутствием сформированной судебной практики.
Согласно статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, принимаемых в соответствии с федеральными законами.
Иными словами, Федеральный Закон, либо Закон субъекта Российской Федерации может определённые полномочия по распоряжению земельными участками (до разграничения государственной собственности на землю) изъять из компетенции органов местного самоуправления, делегируя эти полномочия иным органам.
Проблемы при рассмотрении данных споров возникают, также в связи с тем, что субъекты Российской Федерации издают собственные нормативные акты, а иногда и законы, которые несколько изменяют сложившиеся правоотношения в регионе.
Достаточно большое число правовых норм, регулирующих, в настоящее время, земельные правоотношения, а также вопросы приватизации земельных участков являются переходными и действуют до момента завершения тех или иных реформ. К числу такого рода норм относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом Российской Федерации форм землепользования, приватизации земли, полномочий тех или иных государственных и муниципальных органов по предоставлению в собственность, аренду и пользование земельных участков.
К числу важнейших актов переходного (в сфере земельных отношений) периода, относится Федеральный Закон № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В пунктах 1 и 2 статьи 3 Закона была установлена обязанность юридических лиц до 1 января 2006 года переоформить права на принадлежащие им земельные участки, в случае несоответствия этих прав новому Земельному законодательству. При этом, коммерческие организации вправе по своему выбору переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или выкупить эти участки по льготной цене в собственность.
В дальнейшем, срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность продлен Федеральным законом от 27.12.2005 № 192-ФЗ - до 1 января 2008 года; Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ - до 1 января 2010 года.
До недавнего времени главным критерием, позволяющим отделить случаи, когда приватизация земельного участка была возможна, от случаев, когда соответствующее лицо теряло такое право, являлась дата заключения договора аренды земельного участка: если договор аренды был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 29 октября 2001 года), то право на приватизацию земельного участка соответствующий собственник недвижимости не утрачивал. Если же договор аренды был заключен после 29 октября 2001 года, то право требования приватизации земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, становилось невозможной, поскольку исключительное право выбора режима владения данным земельным участком считалось уже использованным. В данном случае, выбор права предоставления земельного участка во владение собственнику, расположенного на нём объекта недвижимости, переходил к уполномоченному органу (соответствующему Комитету по управлению муниципальным (государственным) имуществом).
В конце 2007 года законодатель Федеральным Законом Российской Федерации от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» внес ясность в выше указанные противоречия о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду, которые порождали неравенство между участниками данных правоотношений. Новый собственник здания, строения и сооружения, приобретая такой объект у прежнего собственника, не имел исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом, поскольку прежний собственник уже сделал за покупателя выбор в пользу аренды такого земельного участка.
Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции от 01.12.2007 (вступил в силу 08.12.2007), следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
В настоящем обзоре проведён анализ, возникающих при разрешении споров, проблемных вопросов, которые, можно систематизировать, как связанные с: землепользованием и землевладением на каком-либо праве, или без установленных законом оснований, платой за землю, предоставлением земель в собственность.
По некоторым делам различными судебными инстанциями приняты противоположные судебные акты, но поскольку практика по ним ещё полностью не сформирована, считаем возможным привести в обзоре различные точки зрения, высказанные при разрешении данных вопросов.
Не все приведённые в обзоре примеры, безусловно, являются бесспорными, с учётом постоянно изменяющегося законодательства в непродолжительный период времени, новизны спорных правоотношений.
При рассмотрении дел, связанных с арендой, либо приватизацией земельных участков, в первую очередь, должен быть определён надлежащий статус лица, который вправе распоряжаться данным земельным участком.
1. Отсутствие у арендодателя, либо продавца земельного участка, права на совершение сделок с ним ведет к недействительности данной сделки, в силу ее ничтожности, по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащей действующему законодательству (положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По делу № А27-19978/2004-1 заместителем прокурора Кемеровской области заявлен иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Таштагола и Управлению по физической культуре и спорту Администрации города Таштагола о признании недействительным договора от 15.03.2004 № 11 аренды земельного участка.
Согласно Положению, Управление по физической культуре и спорту Администрации города Таштагола является структурным подразделением Администрации города Таштагола, финансируемым за счёт средств бюджета, т. е. является муниципальным учреждением.
Исходя из требований ст. ст. 20 и 24 Земельного кодекса Российской Федерации, муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, либо безвозмездное срочное пользование.
Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена передача земельных участков в аренду муниципальным учреждениям.
Судом удовлетворены требования прокурора.
В роли арендодателя, либо продавца государственного и муниципального имущества, как правило, выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Сложность вопроса состоит в том, что с введением в действие постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.91 № 3020-1 единый фонд государственного имущества был поделен на объекты, относящиеся к:
1) федеральной собственности;
2) собственности субъектов Российской Федерации;
3) муниципальной собственности.
Российским законодательством установлены также и различные формы собственности на землю. Однако, разграничение земель, находящихся в государственной собственности, до настоящего времени не произведено.
Земля относится к недвижимости. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента ее государственной регистрации в установленном порядке.
2. Имеющийся пробел в регулировании земельных отношений не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности земельного участка, находящегося в государственной, либо муниципальной собственности. В этой связи, затруднено применение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По делу № А27-13026 Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово заявлен иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска, г. Междуреченск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2003 № 12, расположенного по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6, и применении последствий его недействительности.
В обоснование заявленных требований указано, что ответчик, заключил спорную сделку с превышением полномочий и распорядился не принадлежащим ему имуществом.
На основании распоряжений Администрации г. Междуреченска от 07.04.2003 №600-р и от 01.06.2001 №769-р между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска и открытым акционерным обществом «Угольная компания «Южный Кузбасс» 01.10.2003 года был заключен договор № 12 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6, общей площадью 1081,99 кв. м,, с кадастровым номером 42:28:10 02 016:0030.
Договор сторонами исполнен. Покупатель оплатил выкупную цену земельного участка платежным поручением от 08.10.2003 № 5909 в сумме 215947 руб. 89 коп., а продавец передал земельный участок в собственность покупателя (свидетельство о праве собственности от 21.11.2003 42 АА 699233, регистрационная запись от 21.11.2003 № 42-01/05-15/2003-145).
Согласно п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2002 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В соответствие с п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации расположенных на участке объектов недвижимости.
На земельном участке, переданном по спорному договору купли-продажи, расположен объект недвижимости – отдельно стоящее четырехэтажное здание, общей площадью 3501,8 кв.м.
Данный объект недвижимости входил в состав имущества АО Строительная фирма «Томусашахтострой». Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 22.09.1992 № 158 имущество указанного юридического лица было приватизировано, утвержден план приватизации.
По договору купли-продажи от 19.02.2001 № 98 ЮК/01 ОАО «Угольная компания» Южный Кузбасс» приобрело в собственность недвижимое имущество – отдельно стоящее четырехэтажное задание, общей площадью 3501,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6 (Свидетельство о праве собственности серии 42 АА, № 203212, выдано 26.03.2001).
Учитывая, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи земельный участок находился в государственной собственности, право на совершение сделки купли-продажи принадлежало Российскому Фонду Федерального имущества (п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением от 07.08.2002 № 576).
Таким образом, заключая договор купли-продажи от 01.10.2003 № 12, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска распорядился не принадлежащим ему имуществом.
На основании выше изложенного, договор купли-продажи от 01.10.2003 № 12 является недействительным, в силу ничтожности (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
На основании ст.ст. 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования данным земельным участком.
Исковые требования судом удовлетворены.
В данном случае, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд произвёл одностороннюю реституцию, поскольку спорный земельный участок находится во владении ответчика в силу закона.
По ранее действовавшему Земельному кодексу Российской Федерации, утверждённому Верховным Советом РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1, вопросы передачи земельного участка и прекращения прав на него регулировались статьями 14 и 39 Земельного кодекса (эти статьи признаны недействующими Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации").
В соответствии со ст. 14 кодекса, предельный срок временного пользования землей устанавливался не более трех лет, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи и статьями 86 и 87 настоящего Кодекса.
Согласно статье 39 указанного Кодекса истечение срока, на который предоставлен земельный участок, являлся основанием прекращения прав на землю (прекращением обязательств сторон по договору). Земельное законодательство не устанавливало, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного законом срока, является основанием считать договорные отношения возобновленными на какой – либо срок.
Статьи 86 и 87 Кодекса регулировали порядок предоставления и пользования служебными земельными наделами на время работы, в связи с которой они выделены.
С истечением срока пользования земельным участком, переданным в соответствии со статьей 14 Земельного кодекса, право пользования им должно быть прекращено.
3. В соответствии с действующим земельным законодательством исключительное право выбора способа владения земельным участком: на праве аренды земельного участка или приобрести его в собственность, принадлежит собственнику расположенного на данном земельном участке объекта недвижимого имущества.
Однако, прекращение срока действия договора аренды не свидетельствует о восстановлении у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку, заключив договор аренды, землепользователь отказался от предыдущего права.
По делу № А27-7301/2006-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района, п.г.т. Тяжинский обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Новикову Николаю Николаевичу, Тяжинский район, с. Преображенка о взыскании задолженности по арендной по договору от 07.04.2005 № 103 аренды земельного участка и штрафных санкций за нарушение сроков внесения арендной платы.
Спорный земельный участок, на основании распоряжения Администрации Преображенского сельсовета от 10.08.2000 № 7 передан Новикову Н.Н. в постоянное (бессрочное) пользование, под строительство индивидуального жилого дома.
В 2004 году Новиков Н.Н. обратился в межведомственную комиссию Администрации Тяжинского района об изменении назначения жилого дома в с. Преображенка, ул. Советская, 30А на нежилое помещение (под магазин) для использования в целях предпринимательской деятельности. Такое разрешение было получено, о чем свидетельствует выписка из протокола № 9 совместного заседания межведомственной комиссии и комиссии по выбору земельных участков и предварительному согласованию по размещению объектов от 21.12.2004.
Новиков Н.Н. 01.03.2005 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района с заявлением о передаче земельного участка, являющегося предметом судебного разбирательства, в аренду.
На основании распоряжения Администрации Тяжинского района от 23.03.2005 № 190р «Об утверждении результатов инвентаризации земельного участка и передаче его в аренду по адресу: Тяжинский район, с. Преображенка, ул. Советская, 30А», между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района и предпринимателем Новиковым Н.Н. был заключен аренды земельного участка от 07.04.2005 № 103, сроком с 23.03.2005 по 31.12.2005.
Предметом данного договора является земельный участок, предоставленный для общественно-деловых целей, кадастровый № 42:15:01 05 001:0068, находящийся по адресу: с. Преображенка, ул. Советская, 30А, общей площадью 156 кв.м.
Возражения ответчика основаны были на том, что спорный земельный участок находится у него в постоянном (бессрочном) пользовании с 10.08.2000; договор аренды заключен под принуждением, что указывает на недействительность договора аренды земельного участка № 103 от 07.04.2005, ввиду несоответствия его нормам действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ землепользователя от принадлежащего ему права, осуществленный в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации, является основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие указанного кодекса, сохраняется за правообладателями.
Положение абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как разъяснил Конституционный Суда Российской Федерации в определении от 25.12.2003 № 512-О, указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствие с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.
Подача Новиковым Н.Н. 01.03.2005 заявления в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района о передаче земельного участка, переданного ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, в аренду, свидетельствует о добровольном его волеизъявлении на изменение режима пользования земельным участком (с вещного на обязательственное).
С учетом фактических обстоятельств дела и выше названных норм права, суд удовлетворил заявленные требования.
4. Лицо, которому ранее земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет исключительное право выбора режима владения земельным участком (аренда, либо собственность). Срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность продлен Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 212-ФЗ - до 1 января 2010 года.
Соответствующие Комитеты по управлению имуществом не вправе требовать понуждения владельца земельного участка к заключению договора в судебном порядке. Такое право принадлежит только владельцу земельного участка.
По делу № А27-5710/2007-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Итатуголь» о понуждении последнего к заключению договора аренды земельного участка площадью 27208,7 кв. м.; взыскании с ответчика 1 059 873 руб. 41 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком без каких-либо правовых оснований, без заключения договора аренды, и 474 081 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование заявленных требований истец сослался на распоряжение Администрации Тяжинского района от 13.11.2003 № 597р, в соответствие с п. 2.2 которого определено предоставить ООО «Итатуголь» вышеуказанный земельный участок в аренду.
На основании указанного распоряжения, истцом ответчику был направлен проект договора от 13.11.2003 № 269 аренды земельного участка из земель категории «земли промышленности», с кадастровым номером 42:15:01 07 001:0042.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В материалы дела представлены Свидетельство от 13.12.94 № 253 о праве постоянного пользования землей площадью 65 га., выданное правопредшественнику ответчика, и распоряжение администрации Тяжинского района Кемеровской области от 05.10.95 № 384 об отводе земель для несельскохозяйственных целей с правом пользования.
Аким образом, ответчику предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 27 208,7 кв.м., что подтверждается планом границ и выпиской из государственного земельного кадастра.
Характер возникшего спорного правоотношения и выше названные нормы права предполагают свободу волеизъявления в выборе ООО «Итатуголь» того или иного права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
Ответчик пользуется земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта. Доказательств использования ответчиком земель за пределами отведенных государственным актом границ истец не представил.
Наличие у ответчика - ООО «Итатуголь» права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 3 ст.20 Земельного кодекса РФ) предоставляет ему возможность по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора после соответствующего переоформления, в соответствие с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доказательств использования ответчиком земель за пределами отведенных государственным актом границ истец не представил.
Исходя из выше изложенного, судебные инстанции пришли к выводу, что требование о понуждении ответчика к заключению договора аренды спорного земельного участка, в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежит.
5. Как уже ранее было сказано, вопросы при разрешении земельных споров возникают еще и в связи с тем, что субъекты Российской Федерации издают собственные нормативные акты, а иногда и законы. При этом, действия данных законов, новыми участниками правоотношений, распространяются на отношения возникшие и существовавшие до издания данных нормативных актов, а также на сделки, заключенные иными юридическими лицами.
Согласно статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, принимаемых в соответствии с федеральными законами.
Федеральный Закон, либо Закон субъекта Российской Федерации, до разграничения государственной собственности на землю, может определённые полномочия по распоряжению земельными участками изъять из компетенции органов местного самоуправления, делегируя эти полномочия иным органам.
В соответствии со ст. 1 Закона Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области – городе Кемерово осуществляется специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений.
Вышеназванный Закон опубликован 19.07.2006 в газете «Кузбасс» № 130 и, согласно статье 3 Закона, вступил в силу с 20.07.2006.
Распоряжением Администрации Кемеровской области от 26.07.2002 № 506-р «О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений» таким специальным органом определён Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Полномочия по распоряжению земельными участками в городе Кемерово перешли к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, которым поданы исковые заявления о взыскании арендной платы с арендаторов земельных участков в городе Кемерово по договорам аренды, заключенным до принятия выше названного Закона Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и за период времен, до принятия данного Закона.
Правовое обоснование иска ст. ст. 309, 330, 614, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров, судьями были приняты противоположные судебные акты: в первом случае – исковые требования были удовлетворены, во втором случае – в удовлетворении иска отказано.
По делу № А27-10298/2007-1, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лазурит-Д" о взыскании задолженности по арендной плате за период времени с 01.10.2001 по 10.10.2007 в сумме 238 823 руб. 52 коп., неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей за период с 11.10.2001 по 10.10.2007 в сумме 904 096 руб. 85 коп. по договору аренды земельного участка № 14-0081 от 29.06.2004.
Договор заключен Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Лазурит-Д" (арендатор) на срок по 26.09.2004.
Стороны договорились, что условия договора применяются к отношениям по пользованию земельным участком, возникшим с 01.10.2001.
По окончании действия договора арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Доказательства отказа от договора не представлены.
Таким образом, с 27.09.2004 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании Закона Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области", Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений", распоряжения администрации Кемеровской области от 26.07.2002. № 506-р "О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений", положений ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области - городе Кемерово, в силу Закона, перешли к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Исковые требования удовлетворены.
По делу № А27-11228/2007-1 Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово заявлен иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Шиве Александра Анатольевича, г. Кемерово 32 185 руб. 46 коп. долга за период времени с 29.07.2005 по 10.10.2007 и 62 739 руб. 82 коп. пени за период времени с 06.08.2005 по 10.10.2007 по договору аренды земельного участка от 12.07.2005 № 05-0557.
Договор заключен Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шиве Александром Анатольевичем, г. Кемерово (арендатор).
Правовое обоснование иска ст. ст. 309, 330, 614, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Закон Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области».
В данном случае, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям:
Доказательства наличия между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово и Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово сделок – договора уступки права требования определённого обязательства по спорному договору аренды земельного участка суду не представлены
Не представлено и документальное подтверждение наличия тройственного соглашения между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и индивидуальным предпринимателем Шиве А. А. о перемене лиц в обязательстве – спорном договоре аренды земельного участка – арендодателя на Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Суд пришёл к выводу об отсутствии, в данном случае правопреемства, в силу сделки (ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в силу Закона (глав 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 57, 51, 129, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово самостоятельные, не связанные между собой юридические лица, договор заключен до принятия выше названного Закона, требования заявлены, в том числе за прошлый период времени, до издания Закона.
Поскольку право требования по сделке принадлежит лицу, которое является стороной в данной сделке, либо лицу, которому переданы права по данному обязательству в установленном законом порядке, а Закон Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ не может являться основанием для признания Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области арендодателем по договору от 12.07.2005 № 05-0557, заключенному Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шиве Александром Анатольевичем, г. Кемерово (арендатор) до издания данного Закона, судом отказано в удовлетворении иска.
Судебная практика по данным вопросам не сформировалась, судебные инстанции всех уровней не высказали по ним своё суждение, в этой связи, данные точки зрения имеют право на существование, и должны быть предметом обсуждения для формирования основанной на Законе судебной практики.
6. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
По делу № А27-8330/07-1, открытое акционерное общество «Системный оператор - Центральное диспетчерское правление Единой энергетической системы» в лице филиала ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» Объединенное диспетчерское управление энергосистемами Сибири» обратилось с иском Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово, Комитету по управлению государственным имуществом Администрации Кемеровской области о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05 апреля 2004 года № 04-0118.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом и ОАО «Системный оператор - Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы» заключили предварительный договор № 44-009 от 02.02.2004 об обязательстве по заключению договора аренды в отношении земельного участка по адресу г. Кемерово, Центральный район, ул. Кузбасская, 29. Предметом указанного договора являлось обязательство по заключению в будущем договоров аренды земельных участков площадью 4120,57 кв. м (кадастровый номер: 42:24:050209:100) и 182 кв. м, что составляет 65/1000 долей земельного участка площадью 2800,52 кв.м (кадастровый номер: 42:24:050200:18).
В последствии принято решение КУМИ от 12.04.2004 № 11-30 и вынесено распоряжение Администрации г. Кемерово от 01.03.2004 № 537 «Об утверждении проекта границ и предоставлении земельных участков ОАО «Системный оператор - Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы» по ул. Кузбасской, 29, в соответствии с которыми между КУМИ (арендодатель) и ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 04-0118 от 05.04.2004.
В соответствие с п. 1.2 договора, земельный участок предоставляется для организации проезда.
Согласно ч. 2. ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Часть 3 указанной статьи устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2.3.1 Положения о приобретении и прекращении прав на земельные участки г. Кемерово, утверждённого Постановлением Администрации г. Кемерово от 19.03.2003 № 23 (утратило силу в связи с изданием постановления Администрации г. Кемерово от 06.07.2007 № 84) - собственники и иные правообладатели расположенных на неделимом земельном участке частей объектов недвижимости или временных сооружений, признаваемых самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений, имеют право на предоставление указанного земельного участка на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей частей объектов недвижимости или временных сооружений.
Согласно п. 9 кадастрового плана, разрешенным использованием (назначением) земельного участка по спорному договору являются: улицы, переулки, проспекты, площади. Пункт 10 кадастрового плана определяет фактическое пользование (характер деятельности) - территория совместного пользования под проездом.
Исходя из системного анализа Плана границ, являющегося разделом кадастрового плана, и имеющейся в материалах дела распечатки электронной карты г. Кемерово, суд сделал вывод о том, что земельный участок, переданный по спорному договору аренды, является территорией, прилегающей к зданиям - улицами Кузбасская и Шестакова, проходящими по линиям, огибающим здания.
В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», п. З Положения о порядке установления границ землепользователей в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 - установление границ землепользовании (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий, в соответствие с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.
Из изложенного следует, что указанный земельный участок является земельным участком (территорией) общего пользования, представляет собой улицы возле зданий, предназначенные для движения пешеходов, автотранспорта. Данный вывод не оспаривается и административным органом.
ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» на спорном земельном участке какие-либо объекты (заборы, ограждения и т.п.) не возводило, хозяйственные работы не проводило, организацию автостоянок не устраивало. Такое использование участка, как проезд автотранспортом к определенной территории, находится в пределах, допускаемых законом, не выходит за рамки общего обычного использования. Поскольку такое право общество имеет в силу закона, установление возмездных обязательственных отношений с ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» неправомерно.
Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, однако могут быть предоставлены в пользование. Из данной же нормы следует, что земельные участки общего пользования могут представлять собой площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты. Пункт 12 ст. 1 Градостроительного кодекса российской Федерации не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования).
Дорога общего пользования - это часть земельного участка, которой имеет право беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, в том числе и ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС».
Поэтому взимание платы за пользование участком дороги общего пользования (в том числе арендной платы по договору аренды) будет противоречить названной норме и нарушать установленный принцип беспрепятственности пользования.
Суд пришёл к выводу, что взимание с ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» арендных платежей за пользование участком общего пользования противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Договор аренды, в силу ст. 168 Гражданского кодекса российской Федерации, ст. 1 Градостроительного кодекса Российской федерации, является ничтожным, так как включение в предмет указанного договора участка земли, на котором находится часть дороги общего пользования.
7. Стороны свободны в заключении договора, изменения условий договора возможно только по соглашению сторон, либо в установленном законом порядке.
По делу № А27-18849/2006-1 Комитет по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского района обратился с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу «Эльком» о взыскании 2 084 283,01 руб. арендной платы за период с 15.11.2003 по 15.11.2006 и 1 107 662,86 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 16.11.2003 по 15.11.2006, на основании договора аренды земельного участка № 171 (II) от 23.07.2002, статей 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Срок действия договора установлен с 15.07.2002 по 10.07.2003.
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, в связи с чем, договор, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Спор между сторонами по делу возник в связи с тем, что истец произвел расчет задолженности по арендной плате, начиная с 15.11.2003, применив происходившие после заключения договора изменения размера базовых (исходных) ставок арендной платы, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления; ответчик рассчитал арендную плату в размере, установленном при заключении договора.
Соответственно отличны расчеты неустойки.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
Соглашений о внесении изменений в рассматриваемый договор в части арендной платы сторонами не заключалось.
Имеющееся в договоре условие о том, что минимальный размер арендной платы не должен быть меньше базовых (исходных) ставок, установленных законодательными актами Кемеровской области и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (п. 3.2), не означает, что при соответствующих изменениях этих ставок размер арендной платы по договору считается автоматически измененным.
В соответствии с п. 3.5. договора размер арендной платы подлежит пересмотру в случае изменения установленных централизованных ставок и оформляется новым протоколом согласования цены, подписанным сторонами.
Согласно п. 8.1. договора изменения и дополнения условий договора будут действительны только при исполнении их в письменной форме, подписанными уполномоченными представителями договаривающихся сторон.
Таким образом, происходившие изменения ставок арендной платы давали Комитету право требовать от Общества подписания новых протоколов согласования цены, а при уклонении Общества от их подписания ставить вопрос в судебном порядке о внесении изменений в договор в этой части, либо о расторжении договора.
Суд принял решение, с учётом согласованных сторонами условий договора.
8. Соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
По делу № А27-3133/2007-1 Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Органика», г. Новокузнецк о взыскании 18 585 138 руб. 13 коп. долга по арендной плате по договору от 22.11.2000 № 01-289 аренды земельного участка.
Договор заключен сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном порядке 22.11.2002.
Иск заявлен о взыскании долга по арендной плате с учётом расчётов арендной платы от 18.10.2005, от 16.01.2006 и от 15.01.2007, которыми вносились в договор изменения относительно размера арендной платы.
Исходя из требований ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. (Информационное письмо Президиума Высшег7о Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Расчёты арендной платы от 18.10.2005, от 16.01.2006 и от 15.01.2007 к договору аренды, которыми вносились в договор изменения относительно размера арендной платы, не зарегистрированы в установленном порядке, вследствие чего, считаются незаключенными.
При таких обстоятельствах, в части определения размера арендной платы судом применён расчёт арендной платы от 21.02.2002.
9. Договор должен соответствовать действующему законодательству, условия договора, противоречащие Закону, не действительны, в силу ничтожности.
По делу № А27-7604/2007-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Березовского, г. Березовский обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Угольный разрез «Северный Кузбасс», Кемеровский район, п. Пригородный о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды земельного участка № 781 от 12.05.05.
Долг и штрафные санкции по договору рассчитаны арендодателем с учётом условий пункта 5.3 договора.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендной платы.
При рассмотрении спора суд пришел к выводу о том, что данное условие договора противоречит статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендациям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14, согласно которым при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (статья 319 Гражданского кодекса Российской Федерации) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. При этом суд, ссылаясь на статью 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что пени являются способом обеспечения исполнения обязательств, а не способом обеспечения исполнения неустойки.
Вывод суда о признании пункта 3.4 договора аренды ничтожным, как противоречащим требованиям статей 319, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и, в этой связи, не подлежащим применению при расчете суммы долга, поддержан вышестоящими инстанциями.
10. Стороны вправе распространить действие договора на прежний период времени, однако, обязанность по исполнению его условий возникает у сторон с момента заключения договора
По делу № А27-186/2007-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования Гурьевский район, г. Гурьевск обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «ИННОВА», п. Сосновка, Гурьевский район о взыскании 68 972 руб. 40 коп. долга по договору от 30.12.2005 № 266 аренды земельного участка и 43 640 руб. 73 коп. пени.
Иск основан на том, что ответчиком не исполнены обязательства по договору аренды земельного участка.
В судебном заседании истец изменил сумму иска в части пени, в связи с уточнением расчёта, настаивает на взыскании 32 768 руб. 16 коп. пени за период времени с 15.06.2006 по 31.12.2006 (основания указаны в письменном заявлении.
Срок действия договора установлен с 03.01.2006 по 31.12.2006 (п. 2.1). Земельный участок передан арендатору по акту приёмки-передачи.
Из текста договора и акта приёмки-передачи имущества следует, что договор и акт приёмки-передачи подписаны арендатором 31.10.2006.
Данные обстоятельства не оспорены в судебном заседании.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).
Стороны свободны в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2.1 договора стороны определении, что срок его действия установлен с 03.01.2006 по 31.12.2006, в этой связи, арендатор обязался уплачивать арендную плату за период времени с 03.01.2006.
Факт использования земельного участка в спорный период времени ответчиком не оспорен. Доказательства внесения арендных платежей в полном объёме и в установленные договором сроки суду не представлены.
Требования о взыскании долга, в соответствие со ст. ст. 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора, судом удовлетворены.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) (ст. ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение о неустойке совершено сторонами в надлежащей форме, предусмотренной ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5.2 договора).
Доказательства своевременного уплаты арендных платежей арендодателю суду не представлены, в связи с чем, иск о взыскании пени правомерен.
Однако, суд посчитал неосновательным определение истцом срока начисления пени с 15.06.2006.
Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как указано выше, договор и акт приёмки-передачи подписаны арендатором 31.10.2006, как следует из текста договора и акта приёмки-передачи имущества.
В этой связи, обязанность по исполнению условий договора о внесении обусловленной договором платы в установленные договором сроки и, соответственно, нести ответственность за нарушение обязательств по договору, у арендатора возникла с 31.10.2006, то есть первый платёж должен быть осуществлён 15.11.2006.
Требования о взыскании пени судом удовлетворены из расчёта за период времени с 16.11.2006.
Подводя итоги настоящего обзора судебной практики по делам рассмотренной категории, можно сказать о том, что судами при рассмотрении споров правильно применяется нормы действующего в данный период времени законодательства, с учётом взаимоотношений сторон и существующей судебной практикой, если данная практика уже сформирована, рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и судов вышестоящих инстанций.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении работы необходимо обобщить некоторые моменты, затронутые в ней. Прежде всего следует сказать, что сущность муниципального регулирования заключается в целенаправленном воздействии на поведение людей и общественные отношения с помощью правовых средств. Муниципальное регулирование является частью государственного регулирования.
Муниципальное регулирование земельных отношений представляет собой разработку и создание нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения в сфере землепользования, аренды и др.
Земля и другие природные ресурсы, находящиеся на ее поверхности (леса, иная растительность, воды), а также в ее недрах (нефть, газ, подземные воды), являются основой жизни и деятельности народов мира, в том числе и Российской Федерации. Необходимость учета особенностей правового регулирования общественных отношений по использованию и охране хмель, вод, лесов, недр и других природных объектов обусловила возникновение и развитие отдельных самостоятельных отраслей российского права: земельного, водного, лесного, о недрах, о животном мире, атмосферном воздухе
Земельная реформа, обусловленная необходимостью отказа отгосподствующих в советскую эпоху методов голого администрирования в области управления экономикой, в том числе и в области регулирования земельных отношений, преобразила содержание всего правопорядка в земельных отношениях. С изменением содержания общественных отношений по поводу земли происходят изменения в предмете и задачах земельного права.
В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой гарантируется хозяйственная самостоятельность правообладателей земли, расширяются права собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, становится более эффективной организация использования земли и землеустройства. Земельные участки признаются недвижимым имуществом, а земельные отношения, возникающие в связи с использованием и охраной земель, - имущественными отношениями, т. е. во многом родственными имущественным гражданским отношениям. Поэтому при регулировании земельных отношений допускается применение норм гражданского права, однако с учетом особенностей земельного и иного природоресурсного законодательства.
В период, предшествующий земельной реформе, понимание предмета земельно-правового регулирования упрощалось и сводилось в основном к порядку предоставления и изъятия земли, определению прав и обязанностей по обработке и охране земель. Вопросы же присвоения результатов труда землепользователей и возникающие в связи с этим отношения с государством-собственником не признавались предметом земельного права. Пользование землей, понимаемое как ее своевременная и качественная обработка, проведение агромелиоративных мероприятий и т. п., не связывалось непосредственно с результатами труда на земле и присвоением доходов. К тому же столь узкое понимание пользования землей, как ее обработка, сопровождалось вмешательством (излишним администрированием) органов государственного управления и их должностных лиц в технологию земледелия и в решение других внутрихозяйственных вопросов, извечно являющихся исключительно заботой самих землепользователей, их повседневной хозяйственной деятельностью (сроки сева, уборка, хранение урожая, заготовка и продажа его и т. д.). Все эти искажения в понимании земельных отношений как предмета земельного права приводили к потере у хозяйств материальной заинтересованности в лучшем использовании земель.
Нами рассмотрены основные нормативно-правовые акты по регулированию земельных отношений, полномочия муниципальных образований в сфере регулирования землепользования, рассмотрена земельная политика по г. Новокузнецку, приведен обзор судебной практики «Некоторые вопросы рассмотрения споров, вытекающих из земельных правоотношений» по Кемеровской области.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. [Текст] // Российская газета.- 1993.- 25 декабря. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 5 февраля 2007 г.) "[Текст] // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (ред. от 30 декабря 2006 г.) [Текст] // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.03.2009) [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Федеральный закон от 29.12.2006 N 264-ФЗ (ред. от 05.04.2009) "О развитии сельского хозяйства" [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 01.01.2007, N 1 (1 ч.), ст. 27, "Российская газета", N 2, 11.01.2007.
6. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 14.03.2009) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276.
7. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О личном подсобном хозяйстве" [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 14.07.2003, N 28, ст. 2881.
8. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 24.07.2008) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009) [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 28.01.2002, N 4, ст. 251.
9. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О введении в действие Земельного кодекса РФ" [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4148.
10. Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3399.
11. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О садоводческих, огородческих и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 20.04.1998, N 16, ст. 1801.
12. Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О мелиорации земель" [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 142.
13. Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [Текст]// "Собрание законодательства РФ", 10.10.2003, N 8, ст. 2055.
14. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) "О плате за землю" [Текст]// "Ведомости СНД и ВС РФ", 31.10.1991, N 44, ст. 1424.
15. Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.09.2008 N 414 "О создании областной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель Кемеровской области" [Текст].
16 Закон Кемеровской области от 10.12.2007 N 161-ОЗ "Об установлении размеров земельных участков в целях оформления прав на земельные участки в упрощенном порядке " [Текст]// "Кузбасс", N 233, 14.12.2007.
17. Закон Кемеровской области от 13.06.2007 N 75-ОЗ "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере лесных отношений" [Текст]//"Кузбасс", N 107, 20.06.2007.
18 Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 04.06.2007 N 627-р "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области в 2007 году" [Текст]// "Кузбасс", N 107, 20.06.2007.
19 Закон Кемеровской области от 14.02.2007 N 12-ОЗ (ред. от 02.10.2008) "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере использования и охраны водных объектов " [Текст]// "Кузбасс", N 31, 20.02.2007.
20. Закон Кемеровской области от 17.12.2004 N 104-ОЗ (ред. от 02.07.2008) "О статусе и границах муниципальных образований" [Текст]// "Кузбасс", N 242, 24.12.2004.
21. Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 29.11.2006 N 3/5 (ред. от 29.04.2008, с изм. от 29.10.2008) "Об утверждении положения о земельном налоге на территории города Новокузнецка" [Текст]// "Новокузнецк", N 47, 30.11.2006.
22. Решение Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30.06.2006 N 34 "Об утверждении положения «Об управлении по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Новокузнецка " [Текст].
23. Распоряжение Администрации г. Новокузнецка от 27.07.2004 N 1518 "О предоставлении земельного участка по проектирование и строительство" [Текст].
24. Распоряжение Администрации г. Новокузнецка от 26.04.2002 N 610 "О предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками " [Текст].
25. Распоряжение Администрации города Новокузнецка от 10.01.2002 N 18 "Об индексации базовых размеров арендной платы за землю" [Текст].
26. Ерофеев Б.В. Земельное право России: учебник для вузов [Текст] / Б. В. Ерофеев. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2009. - 496 с.
27. Система муниципального управления: Учебник для вузов. [Текст] / Под редакцией В.Б. Зотова. - СПб.: Лидер, 2005. - 493 с.
28. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации: учеб. - 3-е изд., перераб. и доп. [Текст] - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. - 672 с.
29. Бутов В.И., Игнатов В.Г., Кетова Н.П. Основы региональной экономики. [Текст] -Ростов н/Д: МарТ, 2001.
30. Иванов К.П. Проблемы этнической географии. [Текст]- СПб.: Изд-во СПбГУ, 1998.
Петриков А. Актуальные проблемы экономической и социальной политики в аграрной сфере [Текст]// Аграрная реформа. Экономика и право. - 2002, № 6.
Стратегическое планирование в российских муниципалитетах. [Текст]- М.: Муниципальная власть, 2000.
Бабун Р.В., Муллагалеева З.З. Вопросы муниципальной экономики. - [Текст] М.: МОНФ. Серия «Библиотека местного самоуправления». Вып. 35, 2001.
Бабун Р.В., Алъбах Е.П., Зыков С.В. Муниципальные предприятия: проблемы и решения. [Текст] - Кемерово: Кузбассвузиздат, 2002.
Велихов Л.А. Основы городского хозяйства. - Обнинск: Институт муниципального управления, 2005. [Текст]
Власова Н.Ю. Структурная модернизация экономики крупнейших городов России. [Текст] - Екатеринбург: Издательство Уральского государственного экономического университета, 2000.
Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. - М.: Знание, 1998.
Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управление: проблемы теории и практики. - М.: Финансы и статистика, 2002.
Горный М.Б., Иванова В.Н., Ошурков А.Т., Скрябина И.И. Основы муниципальной экономики. - СПб., 2000.
Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: - М.: Дело, 2001.
Зотов В.Б., Макашова З.М. Муниципальное управление: Учеб. пособие,часть 1. - М.: Изд-во СГИ, 2001.
43. Муниципальный менеджмент. [Текст] - М.: ИНФРА-М, 2002.
Пиндт X. Межмуниципальная кооперация в Дании [Текст]// Городское управление, 2000. - № 9.
Развитие предпринимательства в системе местного самоуправления / Под ред. Э. Маркварта. [Текст] - М., 2000.
Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства. [Текст] - М.: Дело, 2000.
Жариков Ю.Г. Земельное право России: учебник [Текст] - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2007. - 480 с.
48. Кемеровская область. Арбитражный суд. Обзор судебной практики на тему «Некоторые вопросы рассмотрения споров, вытекающих из земельных правоотношений» [Текст]//Архив Арбитражного суда г. Кемерово.