Оценка стоимости предприятия (работа 2)
Оценка стоимости предприятия
Контрольная работа по блоку дисциплин Выполнил : А. М. Арабян
Московская финансово – промышленная академия
Москва – 2006г.
1. ЗАДАНИЕ НА КОНТРОЛЬНУЮ РАБОТУ
.Провести оценку ликвидационной стоимости на 01.01.2006 г. предприятия «ЗАКАЗЧИК», расположенного по адресу: Московская область, Подольский р-н, пос. Вороново, ул. Центральная, дом 5. Оформить отчет об экспертном определении ликвидационной стоимости указанного предприятия.
Исходные данные для оценки:
№ Вид активов Полная балансовая Остаточная балансовая
п/п стоимость (тыс.руб.) стоимость (тыс.руб.)
1. Производственное здание 750000 550000
2. Автомобиль МАЗ-53363 200000 150000
3. Автомобиль УАЗ-3909 45000 35000
4. Лицензия на перевозку грузов 5000 3000
5. Производственные запасы 600000 600000
из них подлежат списанию 20000 20000
Производственное здание представляет собой склад продовольственных товаров с встроенной котельной объемом 6000 м3 площадью 1800 м2. Год ввода в эксплуатацию - 1980.
У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 1,2 га с базовой арендной платой 20000 руб./га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактической продажной цене составляет для аналогичных земельных участков 45.
Дебиторская задолженность предприятию составляет 350000 руб., из них 20000 руб. – безнадежный долг.
Кредиторская задолженность составляет 55000 руб. и должна быть выплачена при ликвидации предприятия.
Календарный график ликвидации активов предприятия «ЗАКАЗЧИК» и проценты корректировки стоимости заданы в следующей таблице:
№ Вид активов % корректировки Срок ликвидации Ставка дис-
п/п (мес.) контирования
1. Здание с земельным участком -35% 12 40%
2. Автотранспорт -15% 12 40%
3. Нематериальные активы -50% 12 35%
4. Производственные запасы -30% 6 25%
5. Дебиторская задолженность 6 25%
Затраты на ликвидацию предприятия представлены в таблице:
№ Вид затрат Затраты в месяц Период затрат Ставка дискон-
п/п (тыс.руб.) (мес.) тирования
1. Охрана здания 850 12 40%
2. Охрана машин 750 12 40%
3. Охрана запасов 750 6 40%
4. Управленческие расходы 2500 12 20%
5. Выходные пособия и
выплаты работникам 4000 3
2. ВВЕДЕНИЕ
В условиях развития рыночной экономики оценка предприятий приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Оценку предприятий необходимо проводить для целей купли, продажи, передачи в доверительное управление, слияния и раздела, определения уставных долей учредителей, дополнительной эмиссии, разрешения имущественных споров.
Число предприятий в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации о стоимости предприятий необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.
Определение рыночной стоимости предприятий представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда два предприятия относятся к одной отрасли, сооружены по одному и тому же типовому проекту, но находятся в различных условиях хозяйственной деятельности, их стоимость может значительно отличаться.
В настоящее время в условиях финансовой несостоятельности многих предприятий большое значение имеет оценка их ликвидационной стоимости. Поэтому именно методика определения ликвидационной стоимости предприятия рассмотрена в данной выпускной квалификационной работе на конкретном предложенном примере.
3. ОТВЕТЫ НА КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
Вопрос: Дайте определение стоимости действующего предприятия. От каких факторов она зависит?
Ответ: Основу методологии оценки стоимости предприятия составляет представление о предприятии как объекте гражданских прав. В 132 статье Гражданского кодекса раскрывается содержание понятия «предприятие, как имущественный комплекс». Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Оценка рыночной стоимости предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая наиболее правильно отражает свойства предприятия как товара, то есть его полезность для потенциального покупателя и затраты, необходимые для получения этой полезности. Суть методологии, применяемой при оценке рыночной стоимости предприятий, может быть сформулирована следующим образом: стоимость предприятий в условиях рыночной экономики определяется его активами (включая неосязаемые) с учетом привлекательности предприятия для инвестиций. Данная методология реализует системный подход к определению стоимости, когда предприятие рассматривается как сложно организованный объект – система, а его стоимость определяется исходя из системного представления его функционирования, то есть, стоимость предприятия больше суммы стоимостей его элементов на величину так называемого системного эффекта.
- 4 -
Реализация данной методологии состоит в анализе данного предприятия как объекта для инвестиций и определении комплекса стоимостных показателей, адекватно отражающих стоимость предприятия.
2. Вопрос: Дайте определение ликвидационной стоимости предприятия. В каких случаях она используется?
Ответ: Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств
предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых
методов учёта, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате
встаёт задача проведения корректировки баланса предприятия. Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и наконец
из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Базовой формулой в затратном подходе является:
Собственный капитал = активы – обязательства.
Данный подход представлен двумя основными методами; методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов не требует идентификации аналогов, а основывается только на данных оцениваемой фирмы. Метод ликвидационной стоимости (стоимости неработающего предприятия) основана на оценке рыночной стоимости активов и обязательств. Оценка
ликвидационной стоимости предприятия производится когда:
- оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций,
либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;
- прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению со
стоимостью ее чистых активов (рентабельность низкая или предприятие убыточное);
- принято решение о ликвидации предприятия;
- предприятие находится в состоянии банкротства.
3. Вопрос: Перечислите принципы оценки предприятий.
Ответ: В общем случае для оценки стоимости предприятия применяются
три основных подхода:
- затратный (имущественный);
- доходный;
- сравнительного анализа продаж.
Определение стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Данный метод оценки считается
- 5 -
наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги. Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат
рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:
- Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли – продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это в конечном счете облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.
- Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.
- В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в
аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли – продажи аналогичных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.
Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно – финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке. Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике. Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отработанных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий – аналогов является достаточно сложным процессом. В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости. Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие – открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.
4. Задача: Определить будущую стоимость вклада 2000 руб., положенного в банк на 5 лет под 12% годовых.
Решение: Вся методология оценки бизнеса построена на аксиоме «деньги завтра - не есть деньги сегодня». Для правильной оценки будущих поступлений необходимо провести временную корректировку, используя сложный процент. В случае нашей задачи применим функцию накопления денежной единицы (будущая стоимость единицы), применим формулу:
FV = PV ∙ (1 + i)ⁿ = 2000 ∙ 1,7623 = 3525 руб.
Ответ: Будущая стоимость (FV) вклада (PV=2000 руб.) положенного в банк на
срок (n = 5 лет) под (i = 12%) равна (3525 рублей).
5. Задача: Определить текущую стоимость арендных платежей за складские
помещения, если ежемесячный платёж в течение 3 лет их аренды составляет 20000 руб. Ставка дисконта 15%.
Решение: Определим текущую стоимость (аннуитета) платежей (РМТ) при
РМТ = 20000 руб., n = 3года, k = 12 месяцев, i = 15%:
PVa = РМТ ∙ [1-{1: (1+i / k)ⁿ }: (i / k)] = 20000 ∙ 28,84727 = 576945 руб.
Ответ: Текущая стоимость арендных платежей PVа = 576945 руб.
6. Задача: Известно, что торговый киоск будет приносить в течение 4лет по 100000руб. чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 4-го года киоск будет продан по цене 300000руб. Ставка дисконта 17%. Определить какую максимальную цену может заплатить потенциальный покупатель киоска на настоящую дату?
Решение: Определим текущую стоимость (аннуитета) арендных платежей (РМТ)
при РМТ = 10000 руб., n = 4 года, i = 17%:
PVа = 100000 ∙ 2,74324 = 274324 руб.
Определим текущую стоимость реверсии (PVp)торгового киоска, где
будущая стоимость (FV) киоска равна 300000 руб.
PVp = FV ∙ 1 : (1+i)ⁿ = 300000 ∙ 0,533650 = 160095 руб.
Ответ: Максимальная цена, какую может заплатить потенциальный клиент за
киоск на настоящую дату PVmax = PVa + PVp = 434419 руб.
7. Задача: Определить текущую стоимость 100 привилегированных акций, если объявленный уровень дивидендов на 1 акцию составляет 150 руб. и требуемая ставка доходности 15%.
Решение: Определим текущую стоимость одной привилегированной акции (PVак) при
объявленном уровне дивидендов D = 150 руб., и требуемой ставке r = 15% :
PVак = D: r = 1000 руб.
Ответ: Текущая стоимость 100 привилегированных акции 1000 × 100 = 10000 руб.
8. Задача: Определить текущую стоимость 300 облигаций без срока погашения, каждая из которых приносит 20% ежегодного дохода при требуемой норме 15%. Номинал облигации – 100 руб.
Решение: Определим текущую стоимость одной облигации без срока погашения
(PVобл.) при годовых процентных выплатах Y = 20%, и требуемой ставке
r = 15%, номинальная цена одной облигации M = 100 руб. (n = 1, N = ∞):
PVобл. = ∑ Y: (1+r)ⁿ + M : (1+r) = 87 руб.
Ответ: Текущая стоимость 300 облигаций без срока погашения 300×87 = 26100 руб.
9. Задача: В следующей таблице приведены данные баланса и отчёта о финансовых
результатах предприятия «АЛЬФА» на конец года:
|
П о к а з а т е л и |
На конец года (тыс. руб.) |
|
АКТИВ Внеоборотные активы – всего в том числе основные средства Оборотные активы – всего в том числе: запасы дебиторская задолжность денежные средства Всего активов ПАССИВ Капитал и резервы Долгосрочные пассивы Краткосрочные пассивы Всего пассивов Выручка от реализации Себестоимость реализации Прибыль от реализации Чистая прибыль |
5000 4200 750 400 300 50 5750 4800 100 850 5750 650 300 350 50 |
По данным приведённой выше таблицы рассчитать:
1. Показатели ликвидности;
2. Показатели оборачиваемости активов;
3. Коэффициенты структуры баланса;
4. Показатели рентабельности и
5. Инвестиционные показатели (при условии, что в обращение выпущены 10000
обыкновенных акций).
Решение:
1. Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы
выполнять свои краткосрочные обязательства. Все рассчитанные коэффициенты, как
правило, сравниваются со среднеотраслевыми показателями, хотя существуют и общие нормативы.
а). Коэффициент покрытия показывает, сколько рублей текущих активов
предприятия приходится на 1 руб. текущих обязательств;
Коэффициент покрытия = Текущие активы : Текущие обязательства
(Ориентировочное нижнее значение показателя → 2).
Ответ: 750000 : 850000 = 0,88
б). Коэффициент быстрой ликвидности показывает, какие средства могут быть
использованы, если срок погашения всех или некоторых текущих обязательств
наступит немедленно;
Коэффициент быстрой ликвидности =
= Денежные средства + Дебиторская задолженность : Текущие обязательства.
(Ориентировочное нижнее значение коэффициента → 1).
Ответ: (750000 – 300000) : 850000 = 0,53
в). Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных
обязательств может быть погашена немедленно;
Коэффициент абсолютной ликвидности =
Денежные средства + Легкореализуемые ценные бумаги : Текущие обязательства
(Ориентировочное нижнее значение коэффициента → 0,2).
Ответ: 50000 : 850000 = 0,059
(Все значения рассчитанных показателей ликвидности ниже нормативных, что потребует анализа причин данного состояния).
2. Показатели оборачиваемости активов (деловой активности) позволяют изучить
отдельные компоненты оборотных средств. Несмотря на то, что в отечественной практике эти показатели относятся к группе показателей деловой активности, они также отражают ликвидность предприятия.
а). Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности показывает
количество оборотов дебиторской задолженности за год;
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности =
= Нетто – Выручка от реализации за год : Дебиторскую задолженность.
(Ориентировочное нормативное значение коэффициента → 8 (45 дней).
- 10 -
Величина дебиторской задолженности может рассчитываться на конец периода или как средняя на начало и конец периода. Модно рассчитать средний период погашения дебиторской задолженности в днях;
Период погашения дебиторской задолженности =
= Дебиторская задолженность ∙ 360 : Нетто-выручка от реализации
Ответ: 650000 : 300000 = 1,9 (или 360:1,9= 195 дней)
б). Коэффициент оборачиваемости запасов показывает скорость, с которой запасы
переходят в разряд дебиторской задолженности в результате продажи готовой
продукции;
Коэффициент оборачиваемости запасов =
= Себестоимость реализованной продукции : Стоимость запасов.
(Ориентировочное нормальное значение показателя → 3,5)
Ответ: 300000 : 400000 = 0,75 или 480 дней.
в). Коэффициент использования собственного оборотного капитала показывает
эффективность использования текущих активов;
Коэффициент использования собственного оборотного капитала =
= Нетто-выручка от реализации : Собственный оборотный капитал.
Ответ: 650000 : 100000 = 6,5.
3. Коэффициент структуры баланса анализирует ликвидность предприятия в долгосрочном периоде.
а). Коэффициент концентрации привлечённого капитала показывает процент
заемных средств от всей суммы активов;
Коэффициент концентрации привлечённого капитала =
= Общая сумма задолженности : Всего активов.
Ответ: 850000 + 100000 : 5750000 = 0,17 или 17% .
б). Коэффициент автономии показывает процент собственных средств от всей суммы
активов;
Коэффициент автономии = Собственные средства : Всего активов
(Ориентировочное нормативное значение коэффициента → 0,5-0,7)
Ответ: 480000 : 5750000 = 0,84 или 84%.
4. Показатели рентабельности дают представление об эффективности хозяйственной деятельности предприятия.
а). Рентабельность продукции показывает удельный вес прибыли до выплаты процентов и налогов в каждом рубле оборота;
- 11 -
Рентабельность продукции =
= Прибыль до выплаты процентов и налогов (Прибыль от реализации) :
: Нетто-выручка от реализации.
Ответ: 350000 : 650000 = 0,54.
б). Коммерческая маржа = Прибыль после выплаты налогов (Чистая прибыль) :
: Нетто-выручка от реализации
Ответ: 50000 : 650000 = 0,077.
5. Инвестиционные показатели – предоставление сопоставимой информации о
рыночной цене акции по сравнению с номинальной, о размере выплачиваемых
дивидендов и т.д.
а). Прибыль акции. На базе информации можно определить;
Прибыль на акцию =
= Чистая прибыль – Дивиденды по привилегированным акциям :
: Общее число обыкновенных акций
Ответ: Прибыль на акцию 50000 : 10000 = 5 руб.
б). Балансовая стоимость акции показывает, сколько может получить держатель
одной обыкновенной акции в случае ликвидации компании;
Балансовая стоимость акции =
= Собственные средства : Количество выпущенных обыкновенных акций
Ответ: 4800000 : 10000 = 480 руб.
10. Задача: Определить ставку дисконта, используя модель оценки капитальных активов, если известны безрисковая ставка дохода (7%), коэффициент бета (1,5), общая доходность рынка (10%), премия для малых предприятий (3%), премия за риск для фирмы (4%), страновой риск (4%).
Решение: В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка
дисконта находится по формуле:
R = Rf +B∙(Rm + Rf) + S1+S2+C
где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);
Rf - безрисковая ставка дохода; B- коэффициент бета (является мерой
систематического риска, связанного с макроэкономическими и
политическими процессами, происходящими в стране);
Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля
ценных бумаг); S1 - премия для малых предприятий; S2 - премия
за риск, характерный для отдельной компании;
С - страновой риск.
Ответ: R = 0,07 + 1,5 ∙ (0,1 - 0,07) + 0,03 + 0,04 + 0,04 = 0,225.
- 12 -
11. Задача: Определить стоимость предприятия в постпрогнозный период, используя модель Гордона, если известны денежный поток в постпрогнозный период (540000 руб.), ставка дисконта (21%), и долгосрочные темпы роста денежного потока (3%).
Решение: Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона
производится по формуле:
V= [CF (1+ g)] / R-g
где V - стоимость в постпрогнозный период;
CF - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного
(остаточного) периода;
R - ставка дисконта;
g - долгосрочные темпы роста денежного потока.
Конечная стоимость V по формуле Гордона определяется на момент
окончания прогнозного периода.
Ответ: V = 540000 × (1+0,3) : (0,21 – 0,03) = 3900000 руб.
12. Вопрос: Перечислите виды ценовых мультипликаторов. В каких случаях целесообразно использовать те или иные мультипликаторы?
Ответ: Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.
Для расчета мультипликатора необходимо:
а). Определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога - это даст нам значение числителя в формуле;
б). Вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период времени, либо по состоянию на дату оценки - это даст нам величину знаменателя. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной величиной цены за последний месяц. В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки. В оценочной практике используется два типа мультипликаторов: - интервальные мультипликаторы, к которым относят:
1) цена/прибыль, 2) цена/денежный поток,
3) цена/ дивидендные выплаты, 4) цена/выручка от реализации.
- моментные мультипликаторы, к которым относят:
1) цена/балансовая стоимость, 2) цена/ чистая стоимость активов. Рассмотрим порядок расчета и основные правила применения ценовых мультипликаторов. Мультипликатор цена/прибыль, цена/денежный поток. Данная группа мультипликаторов является наиболее распространенным способом определения цены, т.к. информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий аналогов является наиболее доступной. В качестве финансовой базы для мультипликатора может использоваться любой показатель прибыли, который может быть рассчитан аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, практически всеми предприятиями можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д. основное требование - полная идентичность финансовой базы для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор, исчисленный на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов. Мультипликатор цена/прибыль существенно зависит от методов бухучета, поэтому, если в качестве аналога выступает зарубежная компания, необходимо привести системы распределения прибыли к единым стандартам. Мультипликатор цена/дивиденды. Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты подгруппе сходных предприятий, исчисленные в процентах к чистой прибыли. Данный мультипликатор на практике используется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой для расчета информации. Это связано с тем, что порядок выплаты в открытых и закрытых компаниях существенно различается. В закрытых обществах собственники могут получать денежную выгоду в виде различных выплат, снижения арендной платы и т.д. Мультипликатор цена/выручка от реализации; цена/физический объем. Этот мультипликатор используется довольно редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами. Хорошие результаты мультипликатор дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.д.). Несомненным достоинством данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет Оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора цена/прибыль. То есть мультипликатор цена/выручка от реализации не зависит от методов бухучета. Мультипликатор цена/балансовая стоимость. Для расчета в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость аналогичных компаний на дату оценки, либо на последнюю отчетную дату. Этот мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени. Оптимальная сфера применения данного мультипликатора - оценка холдинговых компаний, либо необходимость быстро реализовать крупный пакет акций. Финансовой базой для расчета являются чистые активы оцениваемой компании и компаний-аналогов. Причем, за основу можно брать как балансовые отчеты компаний, так и ориентированную величину чистых
- 14 -
активов, полученную оценщиком расчетным путем. Мультипликатор цена/чистая стоимость активов можно применять в том случае, если соблюдаются следующие требования:
- оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность:
недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование; - основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость. Формирование итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:
- выбор величины мультипликатора;
- взвешивание промежуточных результатов;
- внесение итоговых корректировок. Наиболее правильным приемом определения итоговой величины является метод взвешивания. Оценщик, в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации, придает каждому мультипликатору свой вес, на основе взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.
13. Задача: Известна следующая информация об оцениваемом предприятии «АЛЬФА»
и предприятии - аналога «БЕТА»:
Значение показателя (млн. руб.)
|
Наименование показателя |
«АЛЬФА» |
«БЕТА» |
|
Собственный капитал Долгосрочные обязательства Краткосрочные обязательства Годовая выручка |
70 2 10 12 |
30 4 7 3 |
Оценить стоимость предприятия «АЛЬФА», если известно, что предприятие «БЕТА»
продано за 50 млн. руб.
Решение: Применим сравнительный подход оценки стоимости предприятия и
определим стоимость предприятия «АЛЬФА» методом расчёта мультипликаторов:
«БЕТА» «АЛЬФА»
(30000000+4000000+7000000+3000000) (70000000+2000000+10000000+12000000)
44000000 : 50000000 = 0,88 94000000 × 0,88 = 83000000 руб.
Ответ: Стоимость предприятия «АЛЬФА» - 83000000 руб.
- 15 -
14. Задача: Оценить рыночную стоимость предприятия по следующим данным
баланса:
|
Наименование показателя |
Данные баланса (тыс. руб.) |
Корректировка % |
|
АКТИВ Основные средства Запасы Дебиторская задолжность Денежные средства Всего активов ПАССИВ Собственный капитал Долгосрочная задолженность Краткосрочная задолженность Всего пассивов |
5000 400 300 50 5750 4800 100 850 5750 |
+ 40 - 20 - 30 0 0 0 |
Решение: Для оценки рыночной стоимости предприятия применим методики скорректированной балансовой стоимости. Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов предприятия) предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей.
а). Скорректируем и рассчитаем - Всего активов = 7000 + 320 + 210 = 7530 тыс. руб.
б). Определим чистые активы предприятия = 7530 – (100+850) = 6580 тыс. руб.
Ответ: Рыночная стоимость предприятия – 6580000 руб.
Р О С С И Я
Экспертная фирма "КОАР"
О Т Ч Е Т
об оценке ликвидационной
стоимости предприятия
Заказчик: ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
Россия, Московский район
Подольской области, пос. Вороново,
ул. Центральная, дом 5.
Исполнитель: Экспертная фирма "КОАР".
Москва – 2006г.
- 17 -
СОДЕРЖАНИЕ
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .18
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .19
Задание на оценку предприятия. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...19
Результаты оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 20
Сертификация оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Лимитирующие условия и ограничения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.5. Сведения об экспертах, проводивших оценку. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Базовые понятия стоимости предприятия . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Технология оценки ликвидационной стоимости предприятия . . . . . . .22
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕГО СРЕДЫ . . . . . . .22
3.1. Краткий обзор состояния экономики России. . . . . . . . . . . . . . . .22
Краткая характеристика отрасли. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23
Краткая характеристика региона . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..23
Финансово-экономическое состояние предприятия . . . . . . . . .. . . 23
4. ОЦЕНКА ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ . …… . 24
4.1. Календарный график ликвидации активов предприятия . . . . . . . . 24
4.2. Оценка и корректировка активов баланса предприятия. . . . . . . . 24
Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия. . . . . . . …29
Расчет ликвидационной стоимости предприятия. . . . . . . . . . . . . 29
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. . . . . . . . . . . . . . 29
- 18 -
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Экспертная фирма "КОАР"
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
№ 1
16 января 2005 г.
ДИРЕКТОРУ ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
г-ну АЛЕКСЕЕВУ П.П.
Уважаемый Петр Петрович!
В соответствии с договором №25 от 1.10.2005 г. экспертная фирма "КОАР" произвела оценку Вашего предприятия в ситуации банкротства с целью определения упорядоченной ликвидационной стоимости полных прав собственности чистых активов ЗАО “ЗАКАЗЧИК” по состоянию на 01 января 2006 г.
Приведенная в представленном отчете оценка ликвидационной стоимости является независимым экспертным суждением оценщика, которое будет предложено акционерам ЗАО “ЗАКАЗЧИК” для решения ими вопроса о наиболее вероятной цене продажи активов
оцениваемого предприятия.
Осмотр предприятия производился с 23 по 25 декабря 2005 г.
Оценка ликвидационной стоимости выполнена на основе анализа данных технической и бухгалтерской инвентаризаций, а также нормативно-справочной и статистической информации об изменении уровней цен в регионе и отрасли.
Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки.
Для получения достоверных результатов при проведении оценки использован имущественный подход.
Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.
При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.
Директор Арабян А. М.
- 19 -
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Задание на оценку объектов недвижимости
Адрес расположения объектов:
Московская область, Подольский район, пос. Вороново, ул. Центральная, 5.
Цель оценки:
Целью оценки является определение упорядоченной ликвидационной стоимости полных прав собственности чистых активов ЗАО “ЗАКАЗЧИК” по состоянию на 01 января 2006 г.
Функция оценки:
Приведенная в представленном отчете оценка ликвидационной стоимости является независимым экспертным суждением оценщика, которое будет предложено акционерам ЗАО “ЗАКАЗЧИК” для решения ими вопроса о наиболее вероятной цене продажи активов оцениваемого предприятия.
Действительная дата оценки:
1 января 2006 года.
Собственник предприятия:
акционеры ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
График изучения объектов:
23.12.2005 г. – 25.12.2005 г.
- 20 -
1.2. Результаты оценки
В результате расчетов упорядоченной ликвидационной стоимости оцениваемого предприятия, полученной с применением имущественного подхода, получен следующий результат. По мнению экспертов - оценщиков ликвидационная стоимость предприятия “ЗАКАЗЧИК на 1 января 2006 года составляет 166530000 руб.
(Один миллиард шестьсот шестьдесят пять миллионов триста тысяч рублей) в новом масштабе цен.
Поскольку в данном регионе, как и в России в целом, еще не сложился рынок продажи предприятий и отсутствует обоснованная и надежная информация о будущих доходах оцениваемого предприятия в условиях финансово-экономической нестабильности, то метод сравнения продаж и доходный метод в представленном экспертном заключении не применялись.
1.3. Сертификация оценки
Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность
следующих положений.
1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.
3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от
представленного им результата оценки.
4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам профессиональной практики оценки.
1.4. Лимитирующие условия и ограничения.
Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:
Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объек -тивной.
Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащей- ся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности ис -пользования данных, полученных в процессе оценки.
Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.
В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.
- 21 -
Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на предприятие.
Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов основных фондов предприятия, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.
Величина определяемой ликвидационной стоимости предприятия действи- тельна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости предприятия по дополнительному соглашению.
В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования зданий и сооружений оцениваемого предприятия.
1.5. Сведения об экспертах, проводивших оценку
Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты-оценщики:
В приложении представлены копии сертификатов вышеперечисленных экспертов-оценщиков.
БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
2.1. Базовые понятия стоимости предприятия
Целью оценки является определение упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, представляющую собой денежную сумму, которую можно получить при раздельной продаже активов предприятия в соответствии с графиком их ликвидации.
При оценке предприятия и при анализе бухгалтерской отчетности используется понятие восстановительной стоимости объектов основных фондов предприятия.
Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на строительство оцениваемого объекта с применением анало -гичных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, материалов с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.
Физический износ соответствует потере стоимости, вызванной воздействием окружающей среды в течение времени эксплуатации объекта основных фондов.
Остаточная восстановительная стоимость соответствует затратам на вос -производство объекта основных фондов с учетом износа на дату оценки. Определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости объекта на величину износа.
- 22 -
Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соот -ветствует стоимости объекта основных фондов на момент ввода в действие (постановки
на баланс).
Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину на –копленной амортизации объекта основных фондов.
2.2. Технология оценки ликвидационной стоимости предприятия
Оценка ликвидационной стоимости предприятия состоит из следующих этапов.
1. Согласование цели и функции оценки предприятия.
2. Заключение договора на оценку.
3. Визуальный осмотр оцениваемого предприятия, фиксирование данных по
физическому износу объектов.
4. Сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой докумен-
тации).
5. Анализ экономической информации в сегменте оцениваемого предприятия
6. Составление календарного графика ликвидации активов.
7. Оценка общей стоимости активов баланса.
8. Корректировка стоимости активов на величину прямых затрат на продажу с
дисконтированием скорректированной стоимости.
9. Оценка общей стоимости пассивов баланса.
10. Корректировка стоимости пассивов на основе договоренностей с кредиторами
11. Расчет затрат на ликвидацию предприятия.
12. Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия..
13. Подготовка отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия.
14. Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком.
В общем случае для оценки стоимости предприятия применяются 3 основных подхода: затратный (имущественный), доходный и сравнительного анализа продаж. Однако для оценки ликвидационной стоимости предприятия в условиях неопределенности информации о доходах и отсутствия аналогичных продаж предприятий только изложенный выше в технологии оценки имущественный метод дает возможность получить наиболее достоверный результат.
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕГО СРЕДЫ
Краткий обзор состояния экономики России
Краткий обзор текущего экономического положения в России рекомендуется провести по материалам экономической прессы. Можно, например, использовать газеты «Экономика и жизнь» или «Финансовую газету».
- 23 -
3.2. Краткая характеристика отрасли
Краткую характеристику экономических показателей отрасли слушатели также проводят самостоятельно, используя источники п.3.1, а также отраслевую периодику.
3.3. Краткая характеристика региона
Краткая характеристика региона дается по материалам местной прессы и по открытым источникам территориальных органов государственной статистики.
3.4. Финансово-экономическое состояние предприятия
При подготовке анализа финансово-экономического состояния предприятия целесообразно наряду с финансовой и отчетной документацией предприятия использовать заключения аудиторских проверок.
Оцениваемое предприятие расположено по адресу - Московская область, пос. Вороново, ул. Центральная, 5.
Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 450 метров к югу от предприятия протекает река. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.
Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северо-западной стороне пос. Вороново. Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности. Площадь земельного участка 1,2 га.
В процессе осмотра объектов предприятия и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, а также на работников предприятия, выявлено не было.
Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Подольского района.
Описание активов оцениваемого предприятия приведено в таблице 1.
Табл.1. Активы предприятия «ЗАКАЗЧИК»
№ Вид активов Полная балансовая Остаточная балансовая
п/п стоимость (тыс.руб.) стоимость (тыс.руб.)
1. Производственное здание 750000 550000
2. Автомобиль МАЗ-53363 200000 150000
3. Автомобиль УАЗ-3909 45000 35000
4. Лицензия на перевозку грузов 5000 3000
5. Производственные запасы 600000 600000
из них подлежат списанию 20000 20000
Производственное здание представляет собой склад продовольственных товаров с встроенной котельной объемом 6000 м3 площадью 1800 м2. Год ввода в эксплуатацию – 1980 г.
- 24 -
Характеристики элементов конструкции здания (см. справочные материалы).
Фундаменты - сборные, железобетонные.
Стены и перегородки – кирпичные.
Перекрытия и покрытия - железобетонные.
Кровля – рулонная.
Пол – асфальтобетонный.
Этажность – 1-этажный.
У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 1,2 га с базовой арендной платой 20000 руб./га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактической продажной цене составляет для аналогичных земельных участков
45.
ОЦЕНКА ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
4.1. Календарный график ликвидации активов предприятия
Разработан и утвержден следующий график ликвидации активов предприятия.
(Примечание: график ликвидации активов предприятия представлен в задании на
выпускную квалификационную работу).
Табл.2. Календарный график ликвидации
активов предприятия «ЗАКАЗЧИК»
№ Вид активов Срок ликвидации
п/п (мес.)
1. Здание с земельным участком 9
2. Машины и оборудование 3
3. Нематериальные активы 9
4. Производственные запасы 6
5. Дебиторская задолженность 3
4.2. Оценка и корректировка активов баланса
4.2.1. Оценка объектов недвижимости
Недвижимое имущество предприятия «ЗАКАЗЧИК» включает здание склада концентрированных кормов и земельный участок. Оценку указанных объектов недвижимости проводим затратным методом, который основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Этапы расчета затратного метода следующие:
- 25 -
1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.
3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в
ценах 1969 года:
S1969 =K х C1969 хV,
где K – корректировочный коэффициент;
V - строительный объем здания.
4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого
объекта в ценах 1984 года:
S1984 = K1984 х S1969 ,
где K1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам
1984 года, который определяется в соответствии с
Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;
5. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ST оцениваемого
объекта на текущую дату оценки;
ST =KT х S1984 ,
где KT – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен
на текущую дату оценки, который определяется по соответству-
ющему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.
6. Оценка износов.
В соответствии с затратным методом должны быть учтены
три вида износов: физический, функциональный и внешний.
- Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на
конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов
внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов
из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных
весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент
физического износа здания рассчитывается по формуле:
И = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un ,
где qi - удельный вес i – го конструктивного элемента;
ui - износ i – го конструктивного элемента в %;
n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.
- 26 -
- Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-
экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают
существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.
- Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемый склад с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.
7. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого
объекта недвижимости на дату оценки:
От = Sт х (100 – И):100.
Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 3.
Табл.3. Расчет полной восстановительной стоимости склада
продовольственных товаров с участком земли
________________________________________________________________________________
№ Наименование Инв. Ед. Общее Стоимость Полная Индекс Индекс Полная вос-
пп объекта №, изм. кол-во ед.изм., восста- перехода перехода становитель-
лит. ед. из- руб. новит. к ценам к ценам ная стоимость
мерен. стоим. 1984 г. 1998 г. в ценах на
в ценах с НДС 01.01.98 г,
. 1969 г., руб.
_______________________________________________________________________________
1.ЗДАНИЕ СКЛАДА м3 6000 14,70 88200 1.18 18159,68 1601683776
2.УЧАСТОК ЗЕМЛИ га 1,2 700000000 840000000
Примечания: а) 14,7руб.=14,7х1.0 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для I климатического района; б) 88200р.=14,7х6000; в) 1.18=1.18х1.0 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Московской области); г) 18159,68=1.18х13042х1.18 (для Московской области);
д) 1601683776=88200х18159,68; е) 26250000=1,2х20000000х35 (площадь земельного участка
умножается на базовую арендную плату и коэффициент перехода к фактической продажной цене.
При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в справочных материалах курсов.
Примечания: а) в расчетном задании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; ) физический износ земельного участка не начисляется.
Результаты расчетов по определению физического износа представлены в таблице 4.
- 27 -
Табл.4. Определение физического износа склада
продовольственных товаров
_____________________________________________________________________________
№ КОНСТРУКТИВНЫЕ Удельный Стоимость, Процент Сумма Остаточная
пп ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЯ вес,% руб. износа износа стоимость,
____________________________________________________________руб._______руб.___
1. ФУНДАМЕНТЫ……………… 7 112117864 15 16817680 95300184
2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ…. 30 480505133 8 38440411 442064722
3. ПЕРЕКРЫТИЯ И ПОКРЫТИЯ 25 400420944 10 40042094 360378850
4. КРОВЛЯ………………………. 5 80084189 10 8008419 72075770
5. ПРОЕМЫ……………………… 6 96101027 2 1922021 94179006
6. ПОЛЫ…………………………. 11 176185215 25 44046304 132138911
7. ЭЛЕКТРООСВЕЩЕНИЕ……. 11 176185215 10 17618522 158566693
10. ПРОЧИЕ РАБОТЫ…………… 5 80084189 20 16016838 64067351
ИТОГО 100 1601683776 182912289 1418771487
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Таким образом, остаточная восстановительная стоимость объектов недвижимости предприятия «ЗАКАЗЧИК» составляет 1418771000 + 840000000 = 2258771000 руб.
4.2.2. Оценка автотранспорта, машин и оборудования
В результате проведенного анализа эксперт пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия «ЗАКАЗЧИК», полученная в результате текущих переоценок по коэффициентам Госкомстата, является завышенной. В связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 1 января 2006 г. (см. справочные материалы по курсам). Результаты расчетов приведены в таблице 5.
Табл.5. Расчет остаточной восстановительной стоимости
автотранспорта
№ Наименование Балансовая стоимость % износа Восстановительная стоимость
п/п полная остаточная полная остаточная
(тыс.руб.) (тыс.руб.) (тыс.руб.) (тыс.руб.)
1. Автомобиль МАЗ-53363 200000 150000 25% 176000 132000
2. Автомобиль УАЗ-3909 45000 35000 23% 36500 28000
ИТОГО: 245000 185000 212500 160000 р.
4.2.3. Оценка нематериальных активов
К нематериальным активам предприятия “ЗАКАЗЧИК” относится по заданию только лицензия на перевозку грузов, которую оцениваем по ее остаточной балансовой стоимости 3000000 руб.
.
- 28 -
4.2.4. Оценка производственных запасов
Производственные запасы предприятия “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по их балансовой стоимости 600000000 руб. за вычетом запасов на сумму 20000000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на сумму 580000000 руб.
4.2.5. Оценка дебиторской задолженности
Дебиторскую задолженность предприятию “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по ее балансовой стоимости 350000000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 20000000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность на сумму 325000000 руб.
4.2.6. Корректировка активов баланса
Результаты корректировки оценочной стоимости активов баланса предприятия “ЗАКАЗЧИК” представлены в таблице 6. При корректировке стоимости активов учтены комиссионные затраты, скидки с продаж, а также другие прямые затраты по продаже активов предприятия.
Табл.6. Корректировка стоимости активов баланса
№ Вид активов Стоимость до % корректировки Стоимость после
п/п корректировки корректировки
(руб.) (руб.)
1. Здание с земельным участком 2258771000 -35% 1468291150
2. Автотранспорт 160000000 -15% 136000000
3. Нематериальные активы 3000000 -50% 1500000
4. Производственные запасы 580000000 -30% 406000000
5. Дебиторская задолженность 325000000 - 325000000
ИТОГО: 3326771000 2336791150 руб.
Проводим дисконтирование стоимости активов в соответствии с заданными периодами и ставками дисконтирования. В результате дисконтирования получим упорядоченные ликвидационные стоимости активов предприятия, приведенные в таблице 7.
Табл.7. Расчет ликвидационной стоимости активов
№ Вид активов Оценочная Срок ликви- Ставка дис- Ликвидаци-
п/п стоимость дации (мес.) контирова- F4 онная стои-
(руб.) ния мость(руб.)
1. Здание с земельным участком 1468291150 12 40% 0.6747 990656039
2. Автотранспорт 136000000 12 40% 0.6747 91759200
3. Нематериальные активы 1500000 12 35% 0.7082 1062300
4. Производственные запасы 406000000 6 25% 0.8836 358741600
5. Дебиторская задолженность 325000000 6 25% 0.8836 287170000
ИТОГО: 2336791150 1729389139 руб.
- 29 -
4.3. Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия
Кредиторская задолженность предприятия «ЗАКАЗЧИК» в сумме 55000000 руб. должна
быть выплачена при ликвидации предприятия
4.4. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
Расчет затрат на ликвидацию предприятия «ЗАКАЗЧИК» представлен в таблице 8.
Табл.8. Затраты на ликвидацию предприятия
№ Вид затрат Затраты в мес. Период за- Ставка Текущая
п/п (тыс.руб) трат (мес.) дисконт. F5 стоимость
затрат(т.руб.)
1. Охрана здания 850 12 40% 9.7588 8295
2. Охрана машин 750 12 40% 9,7588 7319
3. Охрана запасов 750 6 40% 5,3578 4018
4. Управленческие расходы 2500 12 20% 10,7951 26988
Выходные пособия и
выплаты работникам 4000 3 - - 12000
ИТОГО: 58620000 руб.
Определяем ликвидационную стоимость предприятия «ЗАКАЗЧИК» путем уменьшения ликвидационной стоимости активов на величину затрат по ликвидации предприятия и кредиторской задолженности:
1729389139 – 58620000 – 5500000 = 1665269139 руб.
Деноминация (от де… и лат. Nominatio - наименование) - изменение нарицательной стоимости денежных знаков с целью стабилизации валюты или упрощения расчетов. Деноминация 1998 года была проведена с коэффициентом 1000:1, то есть 1 новому рублю соответствовали 1000 «старых».
Округляя полученную сумму и переведя ее в деноминированные рубли, оценим
ликвидационную стоимость предприятия “ЗАКАЗЧИК” на 01.01.2006 г. 166530000руб.
(Один миллиард шестьсот шестьдесят пять миллионов триста тысяч рублей).
Список литературы
Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 18, 1997 года.
Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.-М.,1972.
Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.,1972.
Для подготовки данной применялись материалы сети Интернет из общего доступа