Ипотека и ее проблемы в России
Èïîòåêà è èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå.
Èïîòåêà (ãðå÷. hypotheka-çàëîã, çàêëàä) - ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé çàëîã íåäâèæèìîñòè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ ê äîëæíèêó (çàëîãîäàòåëþ).
Ñóùåñòâóåò è äðóãîå ïîíÿòèå èïîòåêè. Èïîòåêà - ýòî êðåäèò, ïîëó÷åííûé ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè.
 íàøåé ñòðàíå ïîðÿäîê îñóùåñòâëåíèÿ èïîòåêè ðåãóëèðóåòñÿ çàêîíîì ÐÔ “Î çàëîãå”1. (Ãëàâà 2. Çàêîí ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ è èíûõ îáúåêòîâ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûõ ñ çåìëåé (èïîòåêà)) è Îñíîâíûìè ïîëîæåíèÿìè î çàëîãå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - èïîòåêå2.
 èþëå 1995 ã. Ãîñäóìà ïðèíÿëà â ïåðâîì ÷òåíèè ïðîåêò Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà “Îá èïîòåêå (çàëîãå “íåäâèæèìîñòè)”. Ýòîò ïðîåêò - ðàçâèòèå ñóùåñòâóþùèõ ïîëîæåíèé î çàëîãå âîîáùå è Ïîëîæåíèé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ î çàëîãå íåäâèæèìîñòè â ÷àñòíîñòè. Çàêîí îá èïîòåêå íå âíîñèò èçìåíåíèé â îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè, íî ñîçäàåò ÷åòêóþ ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ãëàâíàÿ öåëü çàêîíà - ïîâûñèòü íàäåæíîñòü è ýôôåêòèâíîñòü ïîëüçîâàíèÿ èïîòåêè êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ ñ îäíîñòîðîííåé çàùèòîé èíòåðåñîâ ñîáñòâåííèêîâ ýòîãî èìóùåñòâà.
Îñíîâíûå ïîëîæåíèÿ ïðîåêòà çàêîíà ñëåäóþùèå:
ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ (ïî âûáîðó ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà îá èïîòåêå êàê â òðàäèöèîííîé ôîðìå, áåç ïåðåäà÷è ïðàâ çàëîãîäåðæàòåëÿ äðóãèì ëèöàì, òàê è â ôîðìå çàêëàäíîé, ÿâëÿþùåéñÿ öåííîé áóìàãîé;
âñå èïîòå÷íûå îïåðàöèè ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè;
äåòàëüíî óðåãóëèðîâàíû âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí ïî äîãîâîðó ïåðåõîäà ïðàâ íà çàëîæåííóþ íåäâèæèìîñòü îò çàëîãîäàòåëÿ ê äðóãèì ëèöàì â ñëó÷àå åå äîïîëíèòåëüíîãî îáðåìåíåíèÿ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö (ïîñëåäóþùèé çàëîã, àðåíäà, ñåðâèòóòû);
ìîæåò áûòü çàëîæåíà òîëüêî òà íåäâèæèìîñòü, íà êîòîðóþ ó âëàäåëüöà èìååòñÿ ïðàâî íà îò÷óæäåíèå èëè íà ïðîäàæó;
çàëîã ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü äîëæåí ðåãóëèðîâàòüñÿ ñïåöèàëüíûì çàêîíîì.
Ñîãëàñíî ñòàòüå 42 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” èïîòåêîé ïðèçíàåòñÿ çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì.
Èïîòåêà - ýòî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ïðè êîòîðîì çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà, ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå çà ñ÷åò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè. Äëÿ îðãàíèçàöèè â ñèñòåìå êîìèòåòîâ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì åäèíîãî ïîðÿäêà ðåøåíèÿ èëè âîïðîñîâ î äà÷å ñîãëàñèÿ íà çàëîã ôåäåðàëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, çàêðåïëåííîé çà ôåäåðàëüíûìè ïðåäïðèÿòèÿìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, Ãîñóäàðñòâåííûé êîìèòåò ÐÔ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæåíèåì N 890-ð îò 21 àïðåëÿ 1994 ã. óòâåðäèë Âðåìåííîå ïîëîæåíèå î ñîãëàñîâàíèè çàëîãîâûõ ñäåëîê. Îäíàêî îíî íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà èïîòåêó è çàëîã èìóùåñòâåííûõ ïðàâ.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì ïîëîæåíèèåì ôåäåðàëüíîå ïðåäïðèÿòèå ìîæåò îñóùåñòâëÿòü çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ åäèíèö è ïîäðàçäåëåíèé êàê èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, à òàêæå îòäåëüíûõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ êîìèòåòà óïðàâëåíèÿ èìóùåñòâîì ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ çàêëàäûâàåìîãî ïðåäïðèÿòèÿ. Èìóùåñòâî, íà êîòðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà, îñòàåòñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè çàëîãîäàòåëÿ, ò. å. äîëæíèêà.
Â
èïîòå÷íîì äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ
ðàçëè÷íûå âàðèàíòû âçàèìîîòíîøåíèé
ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì è çàëîãîäàòåëåì.
Òàê, ñîãëàøåíèåì ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíî
ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ ïîëüçîâàòüñÿ
äîõîäàìè îò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â
ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòà. Äîãîâîð ìîæåò
ïðåäóñìàòðèâàòü çíà÷èòåëüíóþ ñâîáîäó
äåéñòâèé çàëîãîäàòåëÿ: âîçìîæíîñòü
îò÷óæäåíèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ
ïåðåâîäîì íà ïðèîáðåòàòåëÿ äîëãà ïî
îáÿçàòåëüñòâó, ñäà÷à åãî â àðåíäó;
îáðåìåíåíèå åãî íîâûìè äîëãàìè è ò. ä.
Äîãîâîð îá èïîòåêå çàêëþ÷àåòñÿ â âèäå
çàêëàäíîé.
Çàêëàäíàÿ äîëæíà áûòü íîòàðèàëüíî
óäîñòîâåðåíà è ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè. Äîãîâîð îá èïîòåêå âñòóïàåò
â ñèëó ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíîé.
Èïîòåêà
ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà:
çåìåëüíûå ó÷àñòêè;
ïðåäïðèÿòèÿ,
çäàíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî,
èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé
ïðàêòèêå;
æèëûå äîìà è êâàðòèðû;
äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæ è äðóãèå ñòðîåíèÿ;
èíîå íåäâèæèìîå èìóæåñòâî.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò åäèíîãî ïîðÿäêà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíûõ. Òàêàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðîâîäèòñÿ: ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì - â òåððèòîðèàëüíûõ îðãàíàõ Êîìèòåòà ÐÔ ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó; ïî æèëûì äîìàì è êâàðòèðàì - Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè ðàéîíà (ãîðîäà, ðàéîíà â ãîðîäå); ïî ïðåäïðèÿòèþ - â îðãàíå, îñóùåñòâëÿþùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî ïðåäïðèÿòèÿ; ïî äðóãîìó íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó - â îðãàíå, ïðîâîäÿùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî èìóùåñòâà. Ïðè èïîòåêå çåìëüíîãî ó÷àñòêà âìåñòå ñ íàõîäÿùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè è ñîîðóæåíèÿìè ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ èïîòåêè ïðîâîäèòñÿ îðãàíîì, îñóùåñòâëÿþùèì ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðûé îáÿçàí ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ î ðåãèñòðàöèè èïîòåêè, îðãàíó ïðîâîäÿùåìó ðåãèñòðàöèþ ñîîòâåòñòâóþùèõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé.
Íà ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè ïðåñòàâëÿåòñÿ çàÿâëåíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ, çàêëàäíàÿ, äîêóìåíòû, íàçâàííûå â çàêëàäíîé, â êà÷åñòâå ïðèëîæåíèÿ ê íåé, äîêàçàòåëüñòâà óïëàòû ãîñóäàðñòâåííîé ïîøëèíû çà ðåãèñòðàöèþ.
Ðåãèñòðàöèîííàÿ çàïèñü âêëþ÷àåò: ñâåäåíèÿ î çàëîãîäàòåëå; èíôîðìàöèþ î ïðåäìåòå èïîòåêè; óêàçàíèÿ íà íàëè÷èå ïðåäøåñòâóþùèõ èïîòåê; ñðîê äåéñòâèÿ èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà.
Çàêëàäíàÿ äîëæíà ñîäåðæàòü:
ñëîâî “çàêëàäíàÿ”, çàêëþ÷åííîå â íàçâàíèå äîêóìåíòà;
íàèìåíîâàíèå çàëîãîäàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
íàèìåíîâàíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäåðæàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
íàçâàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà èëè èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, èñïîëíåíèå êîòîðîãî îáåñïå÷èâàåòñÿ ïî äàííîé çàêëàäíîé (îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà), ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî äîãîâîðà èëè îñíîâàíèå âîçíèêíîâåíèÿ èíîãî îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà;
íàèìåíîâàíèå äîëæíèêà ïî îñíîâíîìó îáÿçàòåëüñòâó, åñëè äîëæíèê íå ÿâëÿåòñÿ çàëîãîäàòåëåì, è óêàçàíèåì ìåñòà æèòåëüñòâà äîëæíèêà ëèáî, åñëè äîëæíèê - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
óêàçàíèå ñóììû îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà , îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé, ëèáî ññûëêó íà ñîäåðæàùèåñÿ â ïðèëîæåíèè ê çàêëàäíîé óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëèòü ýòó ñóììó;
óêàçàíèå ñðîêà èëè ñðîêîâ óïëàòû ñóììû, îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé;
íàçâàíèå è äîñòàòî÷íîå äëÿ èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèå èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé, è åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
äåíåæíóþ îöåíêó èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé;
íàèìåíîâàíèå ïðàâà, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, è îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî ýòî èìóùåñòâî, ñ óêàçàíèåì íîìåðà, äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè, à åñëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå çàëîãîäàòåëþ ïðàâî - òî÷íîå íàèìåíîâàíèå ýòîãî ïðàâà;
óêàçàíèå íà òî, èìåþòñÿ ëè íà èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, èëè íà ÷àñòü ýòîãî èìóùåñòâà äðóãèå çàêëàäíûå;ñäàíî ëè ýòî èìóùåñòâî èëè åãî ÷àñòü â àðåíäó; îáðåìåíåíî èëè íå îáðåìåíåíî îíî èíûì îáðàçîì íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè èïîòåêè;
ïîäïèñè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ;
íàèìåíîâàíèå îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî èïîòåêó, ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè.
Çàêëàäíàÿ, íå ñîäåðæàùàÿ êàêèõ ëèáî âûøåíàçâàííûõ äàííûõ, íå ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêà - ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.  ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè òàêàÿ çàêëàäíàÿ ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çàèíòåðåñîâàííîãî ëèöà. Ïî ñîãëàøåíèþ çàëîãîäàòåëÿ ñ çàëîãîäåðæàòåëåì â çàêëàäíóþ ìîãóò áûòü âêëþ÷åíû òàêæå èíûå äàííûå è óñëîâèÿ. Ê çàêëàäíîé âîçìîæíî ïðèëîæåíèå äîêóìåíòîâ, îïðåäåëÿþùèõ óñëîâèÿ èïîòåêè èëè íåîáõîäèìûõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì ñâîèõ ïðàâ ïî ýòîìó äîãîâîðó. Åñëè äîêóìåíòû, ïðèëàãàåìûå ê çàêëàäíîé, íå íàçâàíû â íåé ñ òàêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè, êîòîðàÿ äîñòàòî÷íà äëÿ èõ èäåíòèôèêàöèè, è â çàêëàäíîé íå ñêàçàíî, ÷òî îíè ÿâëÿþòñÿ åå íåîòúåìëåìîé ÷àñòüþ, äàííûå äîêóìåíòû íå îáÿçàòåëüíû äëÿ ëèö, ê êîòîðûì ïðàâà ïî çàêëàäíîé ïåðåøëè â ïîðÿäêå óñòóïêè òðåáîâàíèÿ â ðåçóëüòàòå åå çàëîãà èëè èíûì îáðàçîì.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èç ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîïóñêàåòñÿ ëèøü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëíåíèÿ êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ, ñâÿçàííûõ íåïîñðåäñòâåííî ñ îñóùåñòâëåíèåì èëè ðàçâèòèåì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Ãîðîäñêèå çåìëè, íà êîòîðûõ â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûìè ïðàâèëàìè çàïðåùåíî âîçâåäåíèå çäàíèé è ñîîðóæåíèé, íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè â êà÷åñòâå îòäåëüíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè îáùåé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ êîëëåêòèâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà òîëüêî íà ïðèíàäëåæàùèé ãðàæäàíèíó çåìåëüíûé ó÷àñòîê, âûäåëåííûé â íàòóðå èç çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â îáùåñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Íå äîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ ñ ó÷åòîì åå ðàçìåðà íå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ñîáëþäåíèåì íàçíà÷åíèÿ çåìåëü ñîîòâåòñòâóþùåé êàòåãîðèè.
Çàëîãîäåðæàòåëåì ïî äîãîâîðó èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è ïî äîãîâîðó çàëîãà çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü áàíê, èìåþùèé ëèöåíçèþ íà îñóùåñòâëåíèå èïîòå÷íûõ îïåðàöèé, âûäàííóþ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèè.
Çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, êîòîðûå íàõîäÿòñÿ èëè áóäóò âîçâåäåíû íà çàêëàäûâàåìîì çåìåëüíîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàò çàëîãîäàòåëþ, ìîãóò áûòü çàëîæåíû îäíîâðåìåííî ñ ó÷àñòêîì ïî òîé æå çàêëàäíîé. Åñëè â çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî íàõîäÿùèåñÿ èëè âîçâîäèìûå íà ýòîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàùèå çàëîãîäàòåëþ çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ çàëîæåíû òîìó æå çàëîãîäåðæàòåëþ, òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê çàëîãîäàòåëü ñîõðàíÿåò ïðàâî íà ïðèíàäëåæàùåå åìó íàõîäÿùååñÿ íà ýòîì ó÷àñòêå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå è ïðèîáðåòàåò ñåðâèòóò (ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ) â îòíîøåíèè îïðåäåëåííîé ÷àñòè ó÷àñòêà, íåîáõîäèìîé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ çäàíèÿ èëè ñîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ åãî íàçíà÷åíèåì.  äîêóìåíòå ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíî ñîõðàíåíèå çà çàëîãîäàòåëåì óêàçàííîé ÷àñòè ó÷àñòêà íà ïðàâî àðåíäû íà óñëîâèÿõ, îïðåäåëåííûõ â çàêëàäíîé. Åñëè èïîòåêà óñòàíîâëåíà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì íàõîäÿòñÿ çäàíèÿ èëè ñîîðóæåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íå çàëîãîäàòåëþ, à äðóãîìó ëèöó, òî ïðè îáðàùåíèè çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê è åãî ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ê ïîêóïàòåëþ ó÷àñòêà ïåðåõîäÿò ïðàâà è îáÿçàííîñòè, êîòîðûå â îòíîøåíèè ýòîãî ëèöà èìåë çàëîãîäàòåëü.
 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðåãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðè ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , â òîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíòàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ. Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî íåèñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, è îöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî íå âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
ïðóæèííàÿ;
ðîëë-îâåðíàÿ;
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþíêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - “øàðîâàÿ” èïîòåêà, ïðåäó- ñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà. ”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèå íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëàòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Ê>ç>) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
Ê>ç >= È / Ê õ 100> >%,
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà, íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
Ïðèìåð.
Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè ðàâåí:
Ê>ç >= 200 / 320 õ 100 = 62,5 %.
Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ï>è>) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:
Ï>è >= Ä / È õ 100 %,
ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;
È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.
Ïðèìåð.
Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðîöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:
Ï>è >= 40 / 200 õ 100 = 20 %.
Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâîíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.
Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðîöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.
Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè âåí÷óðíûå (ðèñêîâûå) îïåðàöèè.
Èïîòå÷íûå êðåäèòû, êàê ïðàâèëî, íåäîðîãè. Ïðîöåíò, âçèìàåìûé çà òàêîé êðåäèò, îáû÷íî íå ïðåâûøàåò 5-7 % ãîäîâûõ.
Äëÿ èíâåñòèöèîííîé àêòèâíîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íóæíû ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:
ðàçâèòàÿ íîòàðèàëüíàÿ ñèñòåìà;
ïîçåìåëüíàÿ êíèãà, â êîòîðîé äîëæíû îòðàæàòüñÿ íå òîëüêî îòäåëüíûå ó÷àñòêè çåìëè, íî è îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè ïî êàæäîìó ó÷àñòêó;
ðàçâèòàÿ ñóäåáíàÿ ñèñòåìà;
ðàçâèòàÿ ïëàòåæíàÿ ñèñòåìà.
Âàæíîé ïðîáëåìîé ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ñîâðåìåííîì ðîññèéñêîì ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ ëèêâèäíîñòü îáåêòà íàäâèæèìîñòè ( ïðåäìåòà çàëîãà).
Ñåãîäíÿ àáñîëþòíî ëèêâèäíûìè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî êâàðòèðû. Âðåìÿ ïðîäàæè êâàðòèðû ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü. Ìåíåå ëèêâèäíû ìàãàçèíû è îôèñíûå ïëîùàäè, äàæå â öåíòðàëüíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà. Ïàêòè÷åñêè íå ïîëüçóþòñÿ ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ íåæåëàíèåì ïðåäïðèíèìàòåëåé ðèñêîâàòü ñâîèì êàïèòàëîì è îáùåé íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé ñèòóàöèåé ñ èíâåñòèöèÿìè â ïðîèçâîäñòâå. Äëÿ ìíîãèõ áàíêîâ âîçíèêàåò îñòðàÿ ïðîáëåìà íåâîçâðàòà êðåäèòà, êîãäà â êà÷åñòâå çàëîãà îíè ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå. Åñëè êðåäèò íå âîçâðàùåí â ñðîê, òî áàíê ñòàëêèâàåòñÿ ñ öåëûì ðÿäîì òðóäíîñòåé ïðè îò÷óæäåíèè ïðåäìåòà çàëîãà.
Ñåãîäíÿ èäåò àêòèâíûé ïîèñê îáõîäíûõ ïóòåé â ñôåðå èïîòåêè. Ìíîãèå èïîòå÷íûå áàíêè ïðèìåíÿþò òàêóþ ôîðìó îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòíîñòè êðåäèòà, êàê ïðîäàæà ïî ìèíèìàëüíîé öåíå êðåäèòîäàòåëþ äîìà ñ çåìåëüíîì ó÷àñòêîì, îôèñà, êâàðòèðû èëè èíîé íåäâèæèìîñòè.
Ïðè ñâîåâðåìåííîì âîçâðàòå ññóäû ïî óñëîâèÿì äîãîâîðà êðåäèòîð îáÿçóåòñÿ ïðîäàòü îáðàòíî óêàçàííîå èìóùåñòâî. Çàåìùèê â ýòîì ñëó÷àå ïðàêòè÷åñêè ëèøåí ïðàâà íà ñóäåáíóþ çàùèòó, òàê êàê îáÿçàòåëüñòâà êðåäèòîðà íå èìåþò ïðàâîâîãî õàðàêòåðà. Ñíèçèòü ñòåïåíü ðèñêà ìîæíî ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäèæè ïîä îòëàãàòåëüíûì (ôàêò íåóïëàòû) èëè îòìåíèòåëüíûì (ôàêò óïëàòû ïðîäàâöîì âûäàííîé åìó äåíåæíîé ññóäû â óñòàíîâëåííûé ñðîê) óñëîâèÿìè. Òî åñòü â äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè äîëæíî âêëþ÷àòüñÿ óñëîâèå î òîì, ÷òî îíî âñòóïàåò â ñèëó, è áàíê ïðèîáðåòàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìîå èìóùåñòâî ëèøü ïðè íåâîçâðàòå â óêàçàííûé ñðîê çàåìùèêîì-ïðîäàâöîì äîëãà.
 öåëÿõ ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èïîòåêè è ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ Ïðåçèäåíò ÐÔ èçäàë 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ”.1
Ñîãëàñíî äàííîìó Óêàçó ïðè ïðåäîñòàâëåíèè êðåäèòà íà ñîîðóæåíèå æèëîãî äîìà â äîãîâîðå îá èïîòåêå ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà êâàðòèðàìè, íåçàâåðøåííûì ñòðîèåëüñòâîì âìåñòå ñ çàãîòîâëåííûìè äëÿ íåãî ìàòåðèàëàìè è îáîðóäîâàíèåì, ïðîíàäëåæàùèì çàëîãîäàòåëþ.
Çäàíèå,
âòîì ÷èñëå æèëûå äîìà è èíûå ñòðîåíèÿ,
è ñîîðóæåíèÿ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûå
ñ çåìëåé ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè
òîëüêî ñ îäíîâðåìåííîé èïîòåêîé ïî
òîìóæå äîãîâîðó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà
êîòîðîì íàõîäèòñÿ ýòî ïðåäïðèÿòèå,
çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå, ëèáî ÷àñòè ýòîãî
ó÷àñòêà, ôóíêöèîíàëüíî îáåñïå÷èâàþùåé
çàêëàäûâàåìûé îáúåêò, ëèáî çàëîãîì
ïðèíàäëåæàùåãî çàëîãî äàòåëþ ïðàâà
àðåíäû ýòîãî ó÷àñòêà èëè åãî ñîîòâåòñòâóþùåé
÷àñòè. Äðóãèìè ñëîâàìè, åñëè çåìëÿ ïîä
íåäâèæèìîñòüþ àðåíäóåòñÿ, òî âëàäåëåö
íåäâèæèìîñòè ïî äàííîìó Óêàçó íå èìååò
ïðàâà íà ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà.
Ïîýòîìó Ïðåçèäåíòîì ÐÔ áûëè ïðèíÿòû 14
ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç N
198 “Î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ãðàæäàí è
þðèäè÷åñêèõ ëèö íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè
ïîä îáåêòàìè íåäâèæèìîñòè â ñåëüñêîé
ìåñòíîñòè” è 7 ìàðòà 1996 ã. Óêàç N
337 “Î ðåàëèçàöèè êîíñòèòóöèîííûõ ïðàâ
ãðàæäàí íà çåìëþ”.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:
ñäàòü â àðåíäó;
âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;
ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.
Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.
Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.
Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿ æàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçíàíèþ âòîðè÷íîãî ðóíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.
Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.
Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, àòàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.
Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.
Ê äîãîâîðó îá èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ðïîëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäîííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.
Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåíàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).
Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.
Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.
Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 2 ãîäà.Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ, èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ. Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.
Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì. Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé. Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ è ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ (Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã, ßðîñëàâëü, Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:
çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ è êðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;
ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå (îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;
ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèþ, ðåìîíò;
îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;
áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;
îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.
Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ ïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè, Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî îáóçäàíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí øàíñ ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.
 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.
Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê Çàêîíó îá èïîòåêå (ïðèíÿòîãî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè.
Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîâñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàøàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.
Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).
Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.
 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.
Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.
Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.
Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).
Êðåäèòû ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé âïåðâûå ñòàë âûäàâàòü Ìîñáèçíåñáàíê (â ìàå 1994 ã.). Íûíå ñõåìîé ÈÐÎÏ çàèíòåðåñîâàëñÿ åùå ðÿä áàíêîâ, ïðè÷åì, êàê ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû, óðîâåíü êðåäèòíîãî ðèñêà ïðè åå ïðèìåíåíèè âïîëíå ïðèåìëåì.
Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ìåõàíèçì ÈÐÎÏ, îñíîâàííûé íà ìåæáàíêîâñêîé ñòàâêå ïðîöåíòà, ïðàêòè÷åñêè ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò äëÿ áàíêà ðèñê ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíàêî çàäåéñòâîâàíèå ÈÐÎÏ òðåáóåò äîñòóïíîãî è àáñîëþòíî íàäåæíîãî ïîêàçàòåëÿ ñòàâêè ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì. Ê òîìó æå èñïîëüçîâàíèå êðåäèòíûõ èíñòðóìåíòîâ ñ èíäåêñàöèåé îñíîâíîé ñóììû äîëãà (êîãäà îñíîâíûå âûïëàòû ïî êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ íà áîëåå ïîçäíèå ñðîêè êðåäèòíîãî ïåðèîäà) ñîïðÿæåíî ñ ïðîáëåìàìè ðîñòà êðåäèòíîé çàäîëæåííîñòè è “íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”, ÷òî óâåëè÷èâàåò ðèñê ëèêâèäíîñòè.
Ðå÷ü èäåò îòîì, ÷òî íà ïðîòÿæåíèè îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè ïðèòîê íàëè÷íûõ ñðåäñòâ â áàíê ìîæåò îêàçàòüñÿ íåäîñòàòî÷íûì ïî ñðàâíåíèþ ñ âåëè÷èíîé àíàëîãè÷íûõ ïëàòåæåé ïî òðåáîâàíèÿì âêëàä÷èêîâ (â òîì ÷èñëå ïëàòåæåé ïî ïðîöåíòàì). Ðèñê ëèêâèäíîñòè îáû÷íî âûøå äëÿ òåõ áàíêîâ, ïàññèâû êîòîðûõ ñêîíöåíòðèðîâàíû â êðàòêîñðî÷íûõ äåïîçèòàõ, à àêòèâû - â äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòàõ. Õàðàêòåðíî, ÷òî áàíêè, ïðèìåíÿþùèå âàðèàíò ÈÐÎÏ èëè äðóãèå àëãîðèòìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èíäåêñàöèåé ñóììû îñíîâíîãî äîëãà, îêàçûâàþòñÿ ïåðåä ïðîáëåìîé ëèêâèäíîñòè ÷àùå, ÷åì áàíêè, ïîäîáíûå ñõåìû íå èñïîëüçóþùèå. Äåëî â òîì, ÷òî ïåðåíîñ ÷àñòè ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì íà êîíåö êðåäèòíîãî ïåðèîäà ìîæíî ïðèíÿòü çà ïðåäîñòàâëåíèå áàíêîì êðåäèòîâ áîëüøåãî ðàçìåðà òåì æå çàåìùèêàì (ïðè÷åì áàíê íå èìååò âîçìîæíîñòè êîíòðîëèðîâàòü ïðåäîñòàâëåíèå “äîïîëíèòåëüíûõ” êðåäèòîâ).  òå÷åíèå âñåãî ñðîêà, ïîêà íàêàïëèâàåòñÿ êðåäèòíàÿ çàäîëæåííîñòü ïî èíäåêñèðóåìûì èïîòå÷íûì êðåäèòàì (ò. å. ñîõðàíÿåòñÿ “íåãàòèâíàÿ àìîðòèçàöèÿ”), áàíê îáÿçàí âûïëà÷èâàòü êëèåíòàì ïðîöåíòû ïî âêëàäàì, òîãäà êàê åãî ñîáñòâåííûé äîõîä â âèäå ïðîöåíòîâ ìîæåò ïîñòóïèòü ëèøü ïîçäíåå, ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò â äàííûé ìîìåíò ïðîöåíòíûé äîõîä. Ñêàçàííîå õàðàêòåðíî äëÿ âñåõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäïîëàãàþùèõ îòñðî÷êó ïëàòåæåé. Ïîýòîìó áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ äåðæàòü â èíäåêñèðóåìûõ êðåäèòàõ ëèøü íåáîëüøóþ ÷àñòü ñâîèõ àêòèâîâ, îñîáåííî â ïåðâûå ãîäû ïîñëå íà÷àëà ïîãàøåíèÿ ññóä ïî äàííîé ñõåìå êðåäèòîâàíèÿ.  ïîñëåäóþùèå ãîäû ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè ðåøàåòñÿ àâòîìàòè÷åñêè - çà ñ÷åò ïîñòóïëåíèÿ êðóïíûõ ïëàòåæåé ïî âûäàííûì ðàíåå ññóäàì, êîìïåíñèðóþùèõ ìèíèìàëüíûé ïðèòîê ñðåäñòâ â âèäå ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì, ïðåäîñòàâëåííûì íåäàâíî.
 îáùåì ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè íàïðÿìóþ ñâÿçàíà ñ ìîäåëüþ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ýòîì äëÿ ðàçíûõ ó÷àñòíèêîâ äàííîãî ïðîöåññà îíà ïðîÿâëÿåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Òàê, åñëè äëÿ äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà ðèñê ëèêâèäíîñòè ìîæåò ñòàòü ñåðüåçíîé óãðîçîé, òî äëÿ èïîòå÷íîé êîìïàíèè, êîòîðàÿ ïðîäàåò âûäàííûå êðåäèòû, îí ïðîñòî îòñóòñòâóåò: êîìïàíèÿ íå ïðèâëåêàåò âêëàäîâ, à ôèíàíñèðóåò ñâîè àêòèâíûå îïåðàöèè çà ñ÷åò âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè çàéìîâ ñðåäñòâ.
 öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.
Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íå òîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèè, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.
Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.
Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:
óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;
ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.
Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.
Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.
Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.
Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.
Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.
Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).
Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðîõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.
Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íãà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.
Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ìîæíî, â îáùåì-òî, ïîíÿòü ãåíåðàëüíîãî äèðåêòîðà íîâîîáðàçîâàííîãî ÀÎ, â÷åðàøíåãî äèðåêòîðà çàâîäà, êîòîðûé â òå÷åíèå ìíîãèõ ëåò ïîëó÷àë öåíòðàëèçîâàííûå êàïèòàëîâëîæåíèÿ è îòâå÷àë òîëüêî çà èõ “îñâîåíèå”, îñîáî íå çàäóìûâàÿñü íè îá èõ ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè,íè î âîçâðàòå; òåïåðü ïðèõîäèòñÿ îòâå÷àòü èìóùåñòâîì, ïðèîáðåòåííîì â ðåçóëüòàòå “ïðèâàòèçàöèè çà âàó÷åðû”. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü ìðà÷íà. Òîò íå ïðèëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçàöèîííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.
Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðóê îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé ïîäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèé âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.
Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè).Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä , ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.
Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïîðäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.
Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü: èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàïà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî ìîæåò äûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è ìåëè÷åíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè åòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàïå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷åíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.
Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåäîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îäùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè ñ äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êàòîðóþ ìèæå áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.
×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïî÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòåçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.
Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åòòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðêíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.
Ëèòåðàòóðà
Áàëàáàíîâ È.Ò. Îïåðàöèè ñ íåäâèæèìîñòüþ â Ðîññèè. - Ì.: Ôèíàíñû è ñòàòèñòè-êà, 1996.
Êëèìîâè÷ Ì. Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 5.
Áàíêè. Èíâåñòèöèè. Íåäâèæèìîñòü: Áóñîâ Â.È. Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè // Äåíüãè è êðåäèò. - 1996. - N 2.
Å. Ìàøèíèñòîâà. Êðåäèòíûå èíñòèòóòû êàê ñóáúåêòû èïîòå÷íûõ îïåðàöèé ñ æèëüåì // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 7
Êëþ÷åâàÿ êàòåãîðèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - çàëîã. Êðåäèòîð-çàëîãîäåðæàòåëü â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà ïî âîçâðàòó ññóä îáðåòàåò ïðàâî ïîëó÷èòü êîìïåíñàöèþ çà ñ÷åò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â ïåðâîî÷åðåäíîì ïîðÿäêå (â ñðàâíåíèè ñ äðóãèìè êðåäèòîðàìè). Ðàçíîâèäíîñòüþ çàëîãà ÿâëÿåòñÿ çàêëàä.  îòëè÷èè îò îáû÷íîãî çàëîãà ïðè çàêëàäå èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæàåòñÿ íå çàëîãîäàòåëü, à çàëîãîäåðæàòåëü, ò. å. áàíê-êðåäèòîð.
Êíàñòîÿùåìó âðåìåíè îòå÷åñòâåííûå êîììåð÷åñêèå áàíêè è ðèýëòîðñêèå ôèðìû ðàçðàáîòàëè ðÿä ñõåì êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, êîòîðûå îòíîñèòåëüíî óñïåøíî ïðèìåíÿþòñÿ íà ïðàêòèêå. Ïðè ýòîì îñíîâíûå óñèëèÿ íàïðàâëÿëèñü íà ðåøåíèå ñëåäóþùèõ ïðîáëåì:
îáåñïå÷åíèå äîëæíîé þðèäè÷åñêîé îáîñíîâàííîñòè ñäåëîê è çàùèòà ïðàâ åå ó÷àñòíèêîâ (â ïåðâóþ î÷åðåäü ïðàâ êðåäèòîðà);
ïðåâðàùåíèå îïåðàöèé â ôèíàíñîâî âûãîäíûå äëÿ ó÷àñòâóþùèõ ñòîðîí;
ãàðàíòèðîâàííèå ñîîòâåòñòâèÿ ñäåëîê äåéñòâóþùèì ïðàâèëàì è èíñòðóêöèÿì, ðåãóëèðóþùèì êîììåð÷åñêóþ è áàíêîâñêóþ äåÿòåëüíîñòü, è îòâå÷àþùèì òðåáîâàíèÿì áóõãàëòåðñêîãî ó÷åòà.
Ðåøåíèÿ ýòèõ ïðîáëåì â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ñëàáî ñòûêóþòñÿ, â ñèëó ÷åãî âûðàáàòûâàåìûå ñõåìû äîâîëüíû ñëîæíû, ñîïðÿæåíû ñ íåìàëûìè äîïîëíèòåëüíûìè ðàñõîäàìè ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè è êëèåíòîâ. È òåì íå ìåíåå ñïðîñ íà ïîäîáíûå âèäû ôèíàíñîâûõ óñëóã ñðàâíèòåëüíî âûñîê è óñòîé÷èâî ðàñòåò.
Íûíåøíèå âèäû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü íå áîëåå êàê ïðîòîòèïû áóäóùåé ñèñòåìû æèëèùíîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ, êîòîðàÿ ïðèçâàíà âûïîëíÿòü òðè îñíîâíûå ôóíêöèè:
îáåñïå÷èâàòü ìîáèëèçàöèþ ñðåäñòâ íà ôèíàíñèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêè æèëüÿ;
ïðåäîñòàâëÿòü è îáñëóæèâàòü êðåäèòû (èìåÿ â âèäó è èõ ðåôèíàíñèðîâàíèå );
îñóùåñòâëÿòü ôóíêöèþ èíâåñòîðà.
 ýòîé ñâÿçè ñ ó÷åòîì èìåþùåãîñÿ ìèðîâîãî îïûòà ìîæíî âûäåëèòü äâå ïðèíöèïèàëüíî ïðèåìëåìûå ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.
Ïåðâàÿ - ìîäåëü
Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.
Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 2 ãîäà.Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ,èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ.Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.
Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì.Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé.Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ(Ìîñêâà,Ñàíêò-Ïåòåðáóðã,ßðîñëàâëü,Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:
çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ èêðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;
ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå(îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;
ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèÿ, ðåìîíò;
îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;
áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;
îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.
Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ ïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè, Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ íå áóäåò ñíèæåíà äî 5-7% â ìåñÿö(â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%).È çäåñü çàìêíóòûé êðóã. Âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.
 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä áóäåò äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûõîä â ñâåò Çàêîíà îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Ïîêà ÷òî çàêîíîäàòåëüñòâî Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìû íå íà âûñîòå. Îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.
Ýòî îòíîñèòñÿ è ê â îáùåì-òî õîðîøåìó (ñïåöèàëèñòû ïîä÷åðêèâàþò åãî âûñîêèé óðîâåíü) Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê ïðîåêòó Çàêîíà îá èïîòåêå. Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íàñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”.  ïðîåêòå Çàêîíà îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè.
Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîâñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä.Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàøàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêîòîâ,à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.
Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ ñõåìà æèëèùíèé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).
Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà ,òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíÿõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.
 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè.Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.
Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.
Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëîâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè.Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé è óìðåò âìåñòå ñ íåé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Äëÿ Ðîññèè, êàê ïðåäñòàâëÿåòñÿ, íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.
Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíàì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó. Ôàêòè÷åñêè îí åæåìåñÿ÷íî ïëàòèò ïî òàê íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé ñòàâêå, êîòàðàÿ ãîðàçäî íèæå êîíòðàêòíîé. Êîíòðàêòíàÿ è ïëàòåæíàÿ ñòàâêè êîððåêòèðóþòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà â ñîîòâåòñòâèè ñ èçìåíåíèÿìè ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíîâðåìåííî ïåðåñìàòðèâàåòñÿ è áàëàíñ êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöà ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.
Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íåòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèÿ, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.
Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.
Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè- ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:
óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;
ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.
Ê÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà(âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà-ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.
Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.
Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.
Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.
Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.
Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).
Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðîõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.
Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íãà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.
Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ìîæíî, â îáùåì-òî, ïîíÿòü ãåíåðàëüíîãî äèðåêòîðà íîâîîáðàçîâàííîãî ÀÎ, â÷åðàøíåãî äèðåêòîðà çàâîäà, êîòîðûé â òå÷åíèå ìíîãèõ ëåò ïîëó÷àë öåíòðàëèçîâàííûå êàïèòàëîâëîæåíèÿ è îòâå÷àë òîëüêî çà èõ “îñâîåíèå”, îñîáî íå çàäóìûâàÿñü íè îá èõ ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè,íè î âîçâðàòå; òåïåðü ïðèõîäèòñÿ îòâå÷àòü èìóùåñòâîì, ïðèîáðåòåííîì â ðåçóëüòàòå “ïðèâàòèçàöèè çà âàó÷åðû”. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü ìðà÷íà. Òîò íå ïðèëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçàöèîííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.
Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðóê îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé ïîäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèé âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.
Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè).Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä , ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.
Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïîðäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.
Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü: èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàïà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî ìîæåò äûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è ìåëè÷åíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè åòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàïå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷åíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.
Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåäîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îäùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè ñ äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êàòîðóþ ìèæå áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.
×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïî÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòåçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.
Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå öåíòðà èïîòåöíîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åòòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðêíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.
Èïîòåêà (ãðå÷. hypotheka - çàëîã, çàêëàä) - ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé çàëîã íåäâèæèìîñòè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ ê äîëæíèêó (çàëîãîäàòåëþ).
 èþëå 1995 ã. Ãîñäóìà ïðèíÿëà â ïåðâîì ÷òåíèè ïðîåêò Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà “Îá èïîòåêå (çàëîãå “íåäâèæèìîñòè)”. Ýòîò ïðîåêò - ðàçâèòèå ñóùåñòâóþùèõ ïîëîæåíèé î çàëîãå âîîáùå è Ïîëîæåíèé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ î çàëîãå íåäâèæèìîñòè â ÷àñòíîñòè. Çàêîí îá èïîòåêå íå âíîñèò èçìåíåíèé â îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè, íî ñîçäàåò ÷åòêóþ ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ãëàâíàÿ öåëü çàêîíà - ïîâûñèòü íàäåæíîñòü è ýôôåêòèâíîñòü ïîëüçîâàíèÿ èïîòåêè êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ ñ îäíîñòîðîííåé çàùèòîé èíòåðåñîâ ñîáñòâåííèêîâ ýòîãî èìóùåñòâà. Îñíîâíûå ïîëîæåíèÿ ïðîåêòà çàêîíà ñëåäóþùèå: ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ (ïî âûáîðó ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà îá èïîòåêå êàê â òðàäèöèîííîé ôîðìå, áåç ïåðåäà÷è ïðàâ çàëîãîäåðæàòåëÿ äðóãèì ëèöàì, òàê è â ôîðìå çàêëàäíîé, ÿâëÿþùåéñÿ öåííîé áóìàãîé; âñå èïîòå÷íûå îïåðàöèè ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè; äåòàëüíî óðåãóëèðîâàííûå âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí ïî äîãîâîðó ïåðåõîäà ïðàâ íà çàëîæåííóþ íåäâèæèìîñòü îò çàëîãîäàòåëÿ äðóãèì ëèöàì â ñëó÷àå åå äîïîëíèòåëüíîãî îáðåìåíåíèÿ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö (ïîñëåäóþùèé çàëîã, àðåíäà, ñåðâèòóòû); ìîæåò áûòü çàëîæåíà òîëüêî òà íåäâèæèìîñòü, íà êîòîðóþ ó âëàäåëüöà èìååòñÿ ïðàâî íà îò÷óæäåíèå èëè íà ïðîäàæó; çàëîã ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü äîëæåí ðåãóëèðîâàòüñÿ ñïåöèàëüíûì çàêîíîì. Ñîãëàñíî ñòàòüå 42 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” èïîòåêîé ïðèçíàåòñÿ çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì. Èïîòåêà - ýòî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ïðè êîòîðîì çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà, ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå çà ñ÷åò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè. Äëÿ îðãàíèçàöèè â ñèñìòåìå êîìèòåòîâ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì åäèíîãî ïîðÿäêà ðåøåíèÿ èëè âîïðîñîâ î äà÷å ñîãëàñèÿ íà çàëîã â ôåäåðàëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, çàêðåïëåííîé çà ôåäåðàëüíûìè ïðåäïðèÿòèÿìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, Ãîñóäàðñòâåííûé êîìèòåò ÐÔ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæåíèåì N 890-ð îò 21 àïðåëÿ 1994 ã. óòâåðäèë Âðåìåííîå ïîëîæåíèå î ñîãëàñîâàíèè çàëîãîâûõ ñäåëîê. Îäíàêî îíî íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà èïîòåêó è çàëîã èìóùåñòâåííûé ïðàâ.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì ïîëîæåíèèåì ôåäåðîëüíîå ïðåäïðèÿòèå ìîæåò îñóùåñòâëÿòü çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ åäèíèö è ïîäðîçäåëåíèé êàê èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, à òàêæå îòäåëüíûõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ êîìèòåòà óïðàâëåíèÿ èìóùåñòâàì ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ çàêëàäîâàåìîãî ïðåäïðèÿòèÿ. Èìóùåñòâî, íà êîòðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà, îñòàåòñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè çàëîãîäàòåëÿ, ò. å. äîëæíèêà.
 èïîòå÷íîì äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ ðàçëè÷íûå âàðèàíòû âçàèìîîòíîøåíèé ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì èçàëîãî äàòåëåì. Òàê, ñ ñîãëàøåíèåì ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíî ïðàâî çàëîãîäåðæàòàëÿ ïîëüçîâàòüñÿ äîõîäàìè îò çàëîæåííîé íåäâèæèìîòè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòà. Äîãîâîð ìîæåò ðåäóñìèòðèâàòü çíà÷èòåëüíóþ ñâîáîäó äåéñòâèé çàëîãî äàòåëÿ: âîçìîæíîñòü çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïîðåâîäîì íà ïðèîáðåòàòåëÿ äîëãà ïî îáÿçàòåëüñòâó, ñäà÷å åãî â àðåíäó; îáðåìèíåíèå åãî íîâûìè äîëãàìè è ò. ä. Äîãîâîð îá èïîòåêè çàêëó÷àåòñÿ â âèäå çàêëàäíîé. Çàêëàäíàÿ äîëæíà áûòü íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåíà è ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Äîãîâîð îá èïîòåêå âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíèé. Èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà: çåìåëüíûå ó÷àñòêè; ïðåäïðèÿòèÿ, çäàíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé ïðàêòèêå; æèëûå äîìà è êâàðòèðû; äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæ è äðóãèå ñòðîåíèÿ; èíîå íåäâèæèìîå èìóæåñòâî.  íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò åäèíîãî ïîðÿäêà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíûõ. Òàêàÿ ðåãèñòðàöèè ïðîâîäèòñÿ: ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì - â òåððèòîðèàëüíûõ îðãàíàõ Êîìèòåòà ÐÔ ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó; ïî æèëûì äîìàì è êâàðòèðàì - Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè ðàéîíà (ãîðîäà, ðàéîíà â ãîðîäå); ïî ïðåäïðèÿòèþ - â îðãàíå, îñóùåñòâëÿþùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî ïðåäïðèÿòèÿ; ïî äðóãîìó íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó - â îðãàíå ïðîâîäÿùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî èìóùåñòâà. Ïðè èïîòåêå çåìëüíîãî ó÷àòêà ñ íàõîäÿùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè è ñîîðóæåíèÿìè ãàñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ èïîòåêè ïðîâîäèòñÿ îðãàìîì, îñóùåñòâëÿþùèì ðåãèñòðàöèþ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòðûé îáÿçàí ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ î ðåãèñòðàöèè èïîòåêè îðãàíó ïðîâîäÿùåìó ðåãèñòðàöèþ ñîîòâåòñòâóþùèõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé.
Íà ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè ïðåñòàâëÿåòñÿ çàÿâëåíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ, çàêëàäíàÿ, äîêóìåíòû, íàçâàííûå â çàêëàäíîé, â êà÷åñòâå ïðèëîæåíèÿ ê íåé, äîêàçàòåëüñòâà óïëàòû ãîñóäîðñòâåííîé ïîøëèíû çà ðåãèñòðàöèþ.
Ðåãèñòðàöèîííàÿ çàïèñü âêëþ÷àåò: ñâåäåíèÿ î çàëîãîäàòåëå; èíôîðìàöèþ î ïðåäìåòå èïîòåêè; óêàçàíèÿ íà íàëè÷èå ïðåäøåñòâóþùèõ èïîòåê; ñðîê äåéñòâèÿ èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà. Çàêëàäíàÿ äîëæíà ñîäåðæàòü: ñëîâî “çàêëàäíàÿ”, çàêëþ÷åííîå â íàçâàíèå äîêóìåíòà; íàèìåíîâàíèå çàëîãîäàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; íàèìåíîâàíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäåðæàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; íàçâàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà èëè èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, èñïîëíåíèå êîòîðîãî îáåñïå÷èâàåòñÿ ïî äàííîé çàêëàäíîé (îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà), ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî äîãîâîðà èëè îñíîâàíèå âîçíèêíîâåíèÿ èíîãî îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà; íàèìåíîâàíèå äîëæíèêà ïî îñíîâíîìó îáÿçàòåëüñòâó, åñëè äîëæíèê íå ÿâëÿåòñÿ çàëîãîäàòåëåì, è óêàçàíèåì ìåñòà æèòåëüñòâà äîëæíèêà ëèáî, åñëè äîëæíèê - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; óêàçàíèå ñóììû îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà , îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé, ëèáî ññûëêó íà ñîäåðæàùèåñÿ â ïðèëîæåíèè ê çàêëàäíîé óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëèòü ýòó ñóììó; óêàçàíèå ñðîêà èëè ñðîêîâ óïëàòû ñóììû, îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé; íàçâàíèå è äîñòàòî÷íîå äëÿ èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèå èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé, è åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; äåíåæíóþ îöåíêó èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé; íàèìåíîâàíèå ïðàâà, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, è îðãàí, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî ýòî èìóùåñòâî, ñ óêàçàíèåì íîìåðà, äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè, à åñëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå çàëîãîäàòåëþ ïðàâî - òî÷íîå íàèìåíîâàíèå ýòîãî ïðàâà; óêàçàíèå íà òî, èìåþòñÿ ëè íà èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, èëè íà ÷àñòü ýòîãî èìóùåñòâà äðóãèå çàêëàäíûå; ñäàíî ëè ýòî èìóùåñòâî èëè åãî ÷àñòü â àðåíäó; îáðåìåíåíî èëè íåîáðåìåíåíî îíî èíûì îáðàçîì íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè èïîòåêè; ïîäïèñè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ; íàèìåíîâàíèå îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî èïîòåêó, ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè. Çàêëàäíàÿ, íå ñîäåðæàùàÿ êàêèõ ëèáî âûøåíàçâàííûõ äàííûõ, íå ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêà - ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.  ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè òàêàÿ çàêëàäíàÿ ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çàèíòåðåñîâàííîãî ëèöà. Ïî ñîãëàøåíèþ çàëîãîäàòåëÿ ñ çàëîãîäåðæàòåëåì â çàêëàäíóþ ìîãóò áûòü âêëþ÷åíû òàêæå èíûå äàííûå è óñëîâèÿ. Ê çàêëàäíîé âîçìîæíî ïðèëîæåíèå äîêóìåíòîâ, îïðåäåëÿþùèõ óñëîâèÿ èïîòåêè èëè íåîáõîäèìûõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì ñâîèõ ïðàâ ïî ýòîìó äîãîâîðó. Åñëè äîêóìåíòû, ïðèëàãàåìûå ê çàêëàäíîé, íå íàçâàíû â íåé ñ òàêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè, êîòîðàÿ äîñòàòî÷íà äëÿ èõ èäåíòèôèêàöèè, è â çàêëàäíîé íå ñêàçàíî, ÷òî îíè ÿâëÿþòñÿ åå íåîòúåìëåìîé ÷àñòüþ, äàííûå äîêóìåíòû íå îáÿçàòåëüíû äëÿ ëèö, ê êîòîðûì ïðàâà ïî çàêëàäíîé ïåðåøëè â ïîðÿäêå óñòóïêè òðåáîâàíèÿ â ðåçóëüòàòå åå çàëîãà èëè èíûì îáðàçîì.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èç ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîïóñêàåòñÿ ëèøü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëíåíèÿ êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ, ñâÿçàííûõ íåïîñðåäñòâåííî ñ îñóùåñòâëåíèåì èëè ðàçâèòèåì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Ãîðîäñêèå çåìëè, íà êîòîðûõ â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûìè ïðàâèëàìè çàïðåùåíî âîçâåäåíèå çäàíèé è ñîîðóæåíèé, íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè â êà÷åñòâå îòäåëüíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè îáùåé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ êîëëåêòèâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà òàêæå íà ïðèíàäëåæàùèé ãðàæäàíèíó çåìåëüíûé ó÷àñòîê, âûäåëåííûé â íàòóðå èç çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â îáùåñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Íå äîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ ñ ó÷åòîì åå ðàçìåðà íå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ñîáëþäåíèåì íàçíà÷åíèÿ çåìåëü ñîîòâåòñòâóþùåé êàòåãîðèè. Çàëîãîäàòåëåì ïî äîãîâîðó èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è ïî äîãîâîðó çàëîãà çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü áàíê, èìåþùèé ëèöåíçèþ íà îñóùåñòâëåíèå èïîòå÷íûõ îïåðàöèé, âûäàííóþ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèè. Çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, êîòîðûå íàõîäÿòñÿ èëè áóäóò âîçâåäåíû íà çàêëàäûâàåìîì çåìåëüíîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, ìîãóò áûòü çàëîæåíû îäíîâðåìåííî ñ ó÷àñòêîì ïî òîé æå çàêëàäíîé. Åñëè â çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî íàõîäÿùèåñÿ èëè âîçâîäèìûå íà ýòîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàùèå çàëîãîäàòåëþ çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ çàëîæåíû òîìó æå çàëîãîäåðæàòåëþ, òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê çàëîãîäàòåëü ñîõðàíÿåò ïðàâî íà ïðèíàäëåæàùåå åìó íàõîäÿùååñÿ íà ýòîì ó÷àñòêå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå è ïðèîáðåòàåò ñåðâèòóò (ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ) â îòíîøåíèè îïðåäåëåííîé ÷àñòè ó÷àñòêà, íåîáõîäèìîé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ çäàíèÿ èëè ñîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ åãî íàçíà÷åíèåì.  äîêóìåíòå ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíî ñîõðàíåíèå çà çàëîãîäàòåëåì óêàçàííîé ÷àñòè ó÷àñòêà íà ïðàâî àðåíäû íà óñëîâèÿõ, îïðåäåëåííûõ â çàêëàäíîé. Åñëè èïîòåêà óñòàíîâëåíà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ çäàíèÿ èëè ñîîðóæåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íå çàëîãîäàòåëþ, à äðóãîìó ëèöó, òî ïðè îáðàùåíèè çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê è åãî ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ê ïîêóïàòåëþ ó÷àñòêà ïåðåõîäÿò ïðàâà è îáÿçàííîñòè, êîòîðûå â îòíîøåíèè ýòîãî ëèöà èìåë çàëîãîäàòåëü.
 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðîãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðò ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíîàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ. Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî èñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòàçàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.
Ññòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, èîöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
ïðóæèííàÿ;
ðîëë-îâåðíàÿ;
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - øàðîâàÿ èïîòåêà, ïðåäóñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà.”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèè íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëåòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Ê>ç>) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
Ê>ç >= È / Ê õ 100> >%
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
Ïðèìåð.
Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé æàäîëæåííîñòè ðàâåí:
Ê>ç >= 200 / 320 õ 100 = 62,5 %
Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ï>è>) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:
Ï>è >= Ä / È õ 100 %
ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;
È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.
Ïðèìåð.
Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðèöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:
Ï>è >= 40 / 200 õ 100 = 20 %
Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâðíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.
Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðèöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.
Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè ðèñêîâûå îïåðàöèè.
Èïîòå÷íûå êðåäèòû, êàê ïðàâèëî, íåäîðîãè. Ïðîöåíò, âçèìàåìûé çà òàêîé êðåäèò, îáû÷íî íå ïðåâûøàåò 5-7 % ãîäîâûõ.
Äëÿ èíâåñòèöèîííîé àêòèâíàñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íóæíû ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:
ðàçâèòàÿ íîòàðèàëüíàÿ ñèñòåìà;
ïîçåìåëüíàÿ êíèãà, â êîòîðîé äîëæíû îòðàæàòüñÿ íå òîëüêî îòäåëüíûå ó÷àñòêè çåìëè, íî è îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè ïî êàæäîìó ó÷àñòêó;
ðàçâèòàÿ ñóäåáíàÿ ñèñòåìà;
ðàçâèòàÿ ïëàòåæíàÿ ñèñòåìà.
Âàæíîé ïðîáëåìîé ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ñîâðåìåííîì ðîññèéñêîì ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ ëèêâèäíîñòü îáåêòà íàäâèæèìîñòè ( ïðåäìåòà çàëîãà).
Ñåãîäíÿ àáñîëþòíî ëèêâèäíûìè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî êâàðòèðû. Âðåìÿ ïðîäàæè êâàðòèðû ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü. Ìåíåå ëèêâèäíû ìàãàçèíû è îôèñíûå ïëîùàäè, äàæå â öåíòðàëüíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà. Ïàêòè÷åñêè íå ïîëüçóþòñÿ ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ. Ýòî îáÿñíÿåòñÿ íåæåëàíèåì ïðåäïðèíèìàòåëåé ðèñêîâàòü ñâîèì êàïèòàëîì è îáùåé íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé ñèòóàöèåé ñ èíâåñòèöèÿìè â ïðîèçâîäñòâå. Äëÿ ìíîãèõ áàíêîâ âîçíèêàåò îñòðàÿ ïðîáëåìà íåâîçâðàòà êðåäèòà, êîãäà â êà÷åñòâå çàëîãà îíè ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå. Åñëè êðåäèò íå âîçâðàùåí â ñðîê, òî áàíê ñòàëêèâàåòñÿ ñ öåëîì ðÿäîì òðóäíîñòåé ïðè îò÷óæäåíèè ïðåäìåòà çàëîãà.
Ñåãîäíÿ èäåò àêòèâíûé ïîèñê îáõîäíûõ ïóòåé â ñôåðå èïîòåêè. Ìíîãèå èïîòå÷íûå áàíêè ïðèìåíÿþò òàêóþ ôîðìó îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòíîñòè êðåäèòà, êàê ïðîäàæà ïî ìèíèìàëüíîé öåíå êðåäèòîäàòåëþ äîìà ñçåìåëüíîì ó÷àñòêîì, îôèñà, êâàðòèðû èëè èíîé íåäâèæèìîñòè.
Ïðè ñâîåâðåìåííîé âîçâðàòå ñóäû ïî óñëîâèÿì äîãîâîðà êðåäèòîð îáÿçóåòñÿ ïðîáàòü îáðàòíî óêàçàííîå èìóùåñòâî. Çàåìùèê â ýòîì ñëó÷àå ïðàêòè÷åñêè ëèøîí ïðàâà íà ñóäåáíóþ çàùèòó, òàê êàê îáÿçàòåëüñòâà êðåäèòîðà íå èìåþò ïðàâîâîãî õàðàêòåðà. Ñíèçèòü ñòåïåíü ðèñêà ìîæíî ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäèæè ïîä îòëàãàòåëüíûì (ôàêò íåóïëàòû) èëè îòìåíèòåëüíûì (ôàêò óïëàòû ïðîäàâöîì âûäàííîé åìó äåíåæíîé ñóäû â óñòàíîâëåííûé ñðîê) óñëîâèÿìè. Òî åñòü â äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè äîëæíî âêëþ÷àòüñÿ óñëîâèå î òîì, ÷òî îí âñòóïàåò â ñèëó è áàíê ïðèîáðåòàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìîå èìóùåñòâî ëèøü ïðè íåâîçâðàòå â óêàçàííûé ñðîê çàåìùèêîì-ïðîäàâöîì äîëãà.
Ïåðå÷èñëèì ñëåäóþùèå ïðîáëåìû ñòàíîâëåíèÿ èíñòèòóòà èïîòåêè â Ðîññèè:
Ãëàâíûì óñëîâèåì ñîçäàíèÿ âîçìîæíîñòåé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ÿâëÿåòñÿ çàêîíîäàòåëüíîå îáåñïå÷åíèå ÷àñòíîé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ ñ ââåäåíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî ïîðÿäêà åå îáîðîòà. Äëÿ òîãî ÷òîáû îáîðîò çåìëè íå íàíîñèë óùåðáà èíòåðåñàì ãîñóäàðñòâà, íåîáõîäèìî ñîõðàíåíèå êàòåãîðèé çåìåëü ñ ðàçëè÷íûì ñòàòóñîì ñîáñòâåííîñòè ñ óñòàíîâëåíèåì çàêîíîäàòåëüíî-ðàçðåøèòåëüíîãî ïîðÿáêà èçìåíåíèÿ êàòåãîðèé.
Ñëåäóåò ñîçäàòü ïðàâîâîé èíñòèòóò, ðåãëàìåíòèðóþùèé ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ, íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîñòè. Îí äîëæåí âêëþ÷àòü â ñåáÿ öåëóþ ñèñòåìó íîðì êàê ìàòåðèàëüíûõ, òàê è ïîöåññóàëüíûõ.
Íåîáõîäèìî ñîçäàíèå íîâîãî àïïàðàòà ðåãèñòðàöèè îáîðîòà íåäâèæèìîñòè èëè ïîðó÷åíèå ýòîé ðåãèñòðàöèè îäíîé èç àäìèíèñòðàòèâíûõ ñòðóêòóð, äåéñòâóþùåé â Ðîññèè, íàïðèìåð ïðîåêòíî-èíâåíòàðèçàöèîííîìó áþðî. Áåçóñëâíî, ÷òî òàêàÿ ðåãèñòðàöèîííàÿ ñèñòåìà äîëæíà áûòü åäèíèé äëÿ Ðîññèè è çàêðåïëåíà â çàêîíîäàòåëüíîì ïîðÿäêå.
Äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íåîáõîäèìî çàêîíîäàòåëüñòâî î ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ.  èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè âàæíóþ ðîëü èãðàåò íàäåæíàÿ è äîñòîâåðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì, èõ òî÷íûé îáìåð. Ïîýòîìó íàäî ñîçäàòü êàäàñòðîâûå è ïîçåìåëüíûå êíèãè, áåç êîòîðûõ íåâîçìîæíî èïîòå÷íàÿ äåÿòåëüíîñòü äîëãîñðî÷íîé îðèåíòàöèè.
Ñîîòâåòñòóþùàÿ ìèðîâûì ïðîöåññóàëüíûì è ýêîíîìè÷åñêèì ñòàíäàðòàì è ïîääåðæèâàåìàÿ ãîñóäàðñòâîì ñèñòåìà çàëîãîâîãî (è èïîòå÷íîãî) êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè ñìîæåò ýôôåêòèâíî âëèÿòü íà ðåøåíèå ïðîáëåìû ïðîìûøëåííîãî è æèëèùíîãî èíâåñòèðîâàíèÿ.
 öåëÿõ ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èïîòåêè è ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ Ïðåçèäåíò ÐÔ èçäàë 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ”.1(Ðîññèéñêàÿ ãàçåòà. - 1996. - 6 ìàðòà.)
Ñîãëàñíî äàííîìó Óêàçó ïðè ïðåäîñòàâëåíèè êðåäèòà íà ñîîðóæåíèå æèëîãî äîìà â äîãîâîðå îá èïîòåêå ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà êâàðòèðàìè, íåçàâåðøåííûì ñòðîèåëüñòâîì âìåñòå ñ çàãîòîâëåííûìè äëÿ íåãî ìàòåðèàëàìè è îáîðóäîâàíèåì, ïðîíàäëåæàùèì çàëîãîäàòåëþ.
Çäàíèå, âòîì ÷èñëå æèëûå äîìà è èíûå ñòðîåíèÿ, è ñîîðóæåíèÿ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûå ñçåìëåé ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òîëüêî ñ îäíîâðåìåííîé èïîòåêîé ïî òîìóæå äîãîâîðó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ ýòî ïðåäïðèÿòèå, çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå, ëèáî ÷àñòè ýòîãî ó÷àñòêà, ôóíêöèîíàëüíî îáåñïå÷èâàþùåé çàêëàäûâàåìûé îáúåêò, ëèáî çàëîãîì ïðèíàäëåæàùåãî çàëîãî äàòåëþ ïðàâà àðåíäû ýòîãî ó÷àñòêà èëè åãî ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòè. Äðóãèìè ñëîâàìè, åñëè çåìëÿ ïîä íåäâèæèìîñòüþ àðåíäóåòñÿ, òî âëàäåëåö íåäâèæèìîñòè ïî äàííîìó Óêàçó íå èìååò ïðàâà íà ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ïîýòîìó Ïðåçèäåíòîì ÐÔ áûëè ïðèíÿòû 14 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç N 198 “Î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ãðàæäàí è þðèäè÷åñêèõ ëèö íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïîä îáåêòàìè íåäâèæèìîñòè â ñåëüñêîé ìåñòíîñòè” è 7 ìàðòà 1996 ã. Óêàç N 337 “Î ðåàëèçàöèè êîíñòèòóöèîííûõ ïðàâ ãðàæäàí íà çåìëþ”.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:
ñäàòü â àðåíäó;
âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;
ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.
Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.
Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.
Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿ æàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçíàíèþ âòîðè÷íîãî ðóíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.
Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.
Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, àòàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.
Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.
Ê äîãîâîðó îá èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ðïîëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäîííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.
Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåíàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).
Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.
Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.
Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 2 ãîäà.Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ,èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ.Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.
Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì.Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé.Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ(Ìîñêâà,Ñàíêò-Ïåòåðáóðã,ßðîñëàâëü,Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:
çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ èêðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;
ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå(îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;
ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèÿ, ðåìîíò;
îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;
áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;
îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.
Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ ïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè, Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ íå áóäåò ñíèæåíà äî 5-7% â ìåñÿö(â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%).È çäåñü çàìêíóòûé êðóã. Âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.
 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä áóäåò äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûõîä â ñâåò Çàêîíà îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Ïîêà ÷òî çàêîíîäàòåëüñòâî Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìû íå íà âûñîòå. Îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.
Ýòî îòíîñèòñÿ è ê â îáùåì-òî õîðîøåìó (ñïåöèàëèñòû ïîä÷åðêèâàþò åãî âûñîêèé óðîâåíü) Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê ïðîåêòó Çàêîíà îá èïîòåêå. Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íàñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”.  ïðîåêòå Çàêîíà îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè.
Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîâñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä.Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàøàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêîòîâ,à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.
Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ ñõåìà æèëèùíèé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).
Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà ,òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíÿõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.
 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè.Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.
Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.
Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëîâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè.Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé è óìðåò âìåñòå ñ íåé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Äëÿ Ðîññèè, êàê ïðåäñòàâëÿåòñÿ, íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.
Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíàì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó. Ôàêòè÷åñêè îí åæåìåñÿ÷íî ïëàòèò ïî òàê íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé ñòàâêå, êîòàðàÿ ãîðàçäî íèæå êîíòðàêòíîé. Êîíòðàêòíàÿ è ïëàòåæíàÿ ñòàâêè êîððåêòèðóþòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà â ñîîòâåòñòâèè ñ èçìåíåíèÿìè ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíîâðåìåííî ïåðåñìàòðèâàåòñÿ è áàëàíñ êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöà ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.
Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íåòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèÿ, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.
Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.
Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè- ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:
óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;
ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.
Ê÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà(âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà-ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.
Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.
Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.
Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.
Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.
Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).
Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðîõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.
Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íãà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.
Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ìîæíî, â îáùåì-òî, ïîíÿòü ãåíåðàëüíîãî äèðåêòîðà íîâîîáðàçîâàííîãî ÀÎ, â÷åðàøíåãî äèðåêòîðà çàâîäà, êîòîðûé â òå÷åíèå ìíîãèõ ëåò ïîëó÷àë öåíòðàëèçîâàííûå êàïèòàëîâëîæåíèÿ è îòâå÷àë òîëüêî çà èõ “îñâîåíèå”, îñîáî íå çàäóìûâàÿñü íè îá èõ ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè,íè î âîçâðàòå; òåïåðü ïðèõîäèòñÿ îòâå÷àòü èìóùåñòâîì, ïðèîáðåòåííîì â ðåçóëüòàòå “ïðèâàòèçàöèè çà âàó÷åðû”. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü ìðà÷íà. Òîò íå ïðèëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçàöèîííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.
Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðóê îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé ïîäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèé âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.
Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè).Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä , ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.
Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïîðäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.
Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü: èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàïà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî ìîæåò äûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è ìåëè÷åíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè åòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàïå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷åíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.
Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåäîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îäùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè ñ äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êàòîðóþ ìèæå áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.
×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïî÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòåçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.
Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå öåíòðà èïîòåöíîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åòòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðêíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.
Èïîòåêà (ãðå÷. hypotheka - çàëîã, çàêëàä) - ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé çàëîã íåäâèæèìîñòè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ ê äîëæíèêó (çàëîãîäàòåëþ).
 èþëå 1995 ã. Ãîñäóìà ïðèíÿëà â ïåðâîì ÷òåíèè ïðîåêò Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà “Îá èïîòåêå (çàëîãå “íåäâèæèìîñòè)”. Ýòîò ïðîåêò - ðàçâèòèå ñóùåñòâóþùèõ ïîëîæåíèé î çàëîãå âîîáùå è Ïîëîæåíèé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ î çàëîãå íåäâèæèìîñòè â ÷àñòíîñòè. Çàêîí îá èïîòåêå íå âíîñèò èçìåíåíèé â îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè, íî ñîçäàåò ÷åòêóþ ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ãëàâíàÿ öåëü çàêîíà - ïîâûñèòü íàäåæíîñòü è ýôôåêòèâíîñòü ïîëüçîâàíèÿ èïîòåêè êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ ñ îäíîñòîðîííåé çàùèòîé èíòåðåñîâ ñîáñòâåííèêîâ ýòîãî èìóùåñòâà. Îñíîâíûå ïîëîæåíèÿ ïðîåêòà çàêîíà ñëåäóþùèå: ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ (ïî âûáîðó ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà îá èïîòåêå êàê â òðàäèöèîííîé ôîðìå, áåç ïåðåäà÷è ïðàâ çàëîãîäåðæàòåëÿ äðóãèì ëèöàì, òàê è â ôîðìå çàêëàäíîé, ÿâëÿþùåéñÿ öåííîé áóìàãîé; âñå èïîòå÷íûå îïåðàöèè ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè; äåòàëüíî óðåãóëèðîâàííûå âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí ïî äîãîâîðó ïåðåõîäà ïðàâ íà çàëîæåííóþ íåäâèæèìîñòü îò çàëîãîäàòåëÿ äðóãèì ëèöàì â ñëó÷àå åå äîïîëíèòåëüíîãî îáðåìåíåíèÿ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö (ïîñëåäóþùèé çàëîã, àðåíäà, ñåðâèòóòû); ìîæåò áûòü çàëîæåíà òîëüêî òà íåäâèæèìîñòü, íà êîòîðóþ ó âëàäåëüöà èìååòñÿ ïðàâî íà îò÷óæäåíèå èëè íà ïðîäàæó; çàëîã ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü äîëæåí ðåãóëèðîâàòüñÿ ñïåöèàëüíûì çàêîíîì. Ñîãëàñíî ñòàòüå 42 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” èïîòåêîé ïðèçíàåòñÿ çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì. Èïîòåêà - ýòî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ïðè êîòîðîì çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà, ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå çà ñ÷åò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè. Äëÿ îðãàíèçàöèè â ñèñìòåìå êîìèòåòîâ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì åäèíîãî ïîðÿäêà ðåøåíèÿ èëè âîïðîñîâ î äà÷å ñîãëàñèÿ íà çàëîã â ôåäåðàëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, çàêðåïëåííîé çà ôåäåðàëüíûìè ïðåäïðèÿòèÿìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, Ãîñóäàðñòâåííûé êîìèòåò ÐÔ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæåíèåì N 890-ð îò 21 àïðåëÿ 1994 ã. óòâåðäèë Âðåìåííîå ïîëîæåíèå î ñîãëàñîâàíèè çàëîãîâûõ ñäåëîê. Îäíàêî îíî íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà èïîòåêó è çàëîã èìóùåñòâåííûé ïðàâ.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì ïîëîæåíèèåì ôåäåðîëüíîå ïðåäïðèÿòèå ìîæåò îñóùåñòâëÿòü çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ åäèíèö è ïîäðîçäåëåíèé êàê èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, à òàêæå îòäåëüíûõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ êîìèòåòà óïðàâëåíèÿ èìóùåñòâàì ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ çàêëàäîâàåìîãî ïðåäïðèÿòèÿ. Èìóùåñòâî, íà êîòðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà, îñòàåòñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè çàëîãîäàòåëÿ, ò. å. äîëæíèêà.
 èïîòå÷íîì äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ ðàçëè÷íûå âàðèàíòû âçàèìîîòíîøåíèé ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì èçàëîãî äàòåëåì. Òàê, ñ ñîãëàøåíèåì ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíî ïðàâî çàëîãîäåðæàòàëÿ ïîëüçîâàòüñÿ äîõîäàìè îò çàëîæåííîé íåäâèæèìîòè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòà. Äîãîâîð ìîæåò ðåäóñìèòðèâàòü çíà÷èòåëüíóþ ñâîáîäó äåéñòâèé çàëîãî äàòåëÿ: âîçìîæíîñòü çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïîðåâîäîì íà ïðèîáðåòàòåëÿ äîëãà ïî îáÿçàòåëüñòâó, ñäà÷å åãî â àðåíäó; îáðåìèíåíèå åãî íîâûìè äîëãàìè è ò. ä. Äîãîâîð îá èïîòåêè çàêëó÷àåòñÿ â âèäå çàêëàäíîé. Çàêëàäíàÿ äîëæíà áûòü íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåíà è ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Äîãîâîð îá èïîòåêå âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíèé. Èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà: çåìåëüíûå ó÷àñòêè; ïðåäïðèÿòèÿ, çäàíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé ïðàêòèêå; æèëûå äîìà è êâàðòèðû; äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæ è äðóãèå ñòðîåíèÿ; èíîå íåäâèæèìîå èìóæåñòâî.  íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò åäèíîãî ïîðÿäêà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíûõ. Òàêàÿ ðåãèñòðàöèè ïðîâîäèòñÿ: ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì - â òåððèòîðèàëüíûõ îðãàíàõ Êîìèòåòà ÐÔ ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó; ïî æèëûì äîìàì è êâàðòèðàì - Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè ðàéîíà (ãîðîäà, ðàéîíà â ãîðîäå); ïî ïðåäïðèÿòèþ - â îðãàíå, îñóùåñòâëÿþùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî ïðåäïðèÿòèÿ; ïî äðóãîìó íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó - â îðãàíå ïðîâîäÿùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî èìóùåñòâà. Ïðè èïîòåêå çåìëüíîãî ó÷àòêà ñ íàõîäÿùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè è ñîîðóæåíèÿìè ãàñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ èïîòåêè ïðîâîäèòñÿ îðãàìîì, îñóùåñòâëÿþùèì ðåãèñòðàöèþ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòðûé îáÿçàí ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ î ðåãèñòðàöèè èïîòåêè îðãàíó ïðîâîäÿùåìó ðåãèñòðàöèþ ñîîòâåòñòâóþùèõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé.
Íà ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè ïðåñòàâëÿåòñÿ çàÿâëåíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ, çàêëàäíàÿ, äîêóìåíòû, íàçâàííûå â çàêëàäíîé, â êà÷åñòâå ïðèëîæåíèÿ ê íåé, äîêàçàòåëüñòâà óïëàòû ãîñóäîðñòâåííîé ïîøëèíû çà ðåãèñòðàöèþ.
Ðåãèñòðàöèîííàÿ çàïèñü âêëþ÷àåò: ñâåäåíèÿ î çàëîãîäàòåëå; èíôîðìàöèþ î ïðåäìåòå èïîòåêè; óêàçàíèÿ íà íàëè÷èå ïðåäøåñòâóþùèõ èïîòåê; ñðîê äåéñòâèÿ èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà. Çàêëàäíàÿ äîëæíà ñîäåðæàòü: ñëîâî “çàêëàäíàÿ”, çàêëþ÷åííîå â íàçâàíèå äîêóìåíòà; íàèìåíîâàíèå çàëîãîäàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; íàèìåíîâàíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäåðæàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; íàçâàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà èëè èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, èñïîëíåíèå êîòîðîãî îáåñïå÷èâàåòñÿ ïî äàííîé çàêëàäíîé (îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà), ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî äîãîâîðà èëè îñíîâàíèå âîçíèêíîâåíèÿ èíîãî îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà; íàèìåíîâàíèå äîëæíèêà ïî îñíîâíîìó îáÿçàòåëüñòâó, åñëè äîëæíèê íå ÿâëÿåòñÿ çàëîãîäàòåëåì, è óêàçàíèåì ìåñòà æèòåëüñòâà äîëæíèêà ëèáî, åñëè äîëæíèê - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; óêàçàíèå ñóììû îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà , îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé, ëèáî ññûëêó íà ñîäåðæàùèåñÿ â ïðèëîæåíèè ê çàêëàäíîé óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëèòü ýòó ñóììó; óêàçàíèå ñðîêà èëè ñðîêîâ óïëàòû ñóììû, îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé; íàçâàíèå è äîñòàòî÷íîå äëÿ èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèå èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé, è åãî ìåñòîíàõîæäåíèå; äåíåæíóþ îöåíêó èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé; íàèìåíîâàíèå ïðàâà, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, è îðãàí, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî ýòî èìóùåñòâî, ñ óêàçàíèåì íîìåðà, äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè, à åñëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå çàëîãîäàòåëþ ïðàâî - òî÷íîå íàèìåíîâàíèå ýòîãî ïðàâà; óêàçàíèå íà òî, èìåþòñÿ ëè íà èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, èëè íà ÷àñòü ýòîãî èìóùåñòâà äðóãèå çàêëàäíûå; ñäàíî ëè ýòî èìóùåñòâî èëè åãî ÷àñòü â àðåíäó; îáðåìåíåíî èëè íåîáðåìåíåíî îíî èíûì îáðàçîì íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè èïîòåêè; ïîäïèñè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ; íàèìåíîâàíèå îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî èïîòåêó, ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè. Çàêëàäíàÿ, íå ñîäåðæàùàÿ êàêèõ ëèáî âûøåíàçâàííûõ äàííûõ, íå ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêà - ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.  ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè òàêàÿ çàêëàäíàÿ ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çàèíòåðåñîâàííîãî ëèöà. Ïî ñîãëàøåíèþ çàëîãîäàòåëÿ ñ çàëîãîäåðæàòåëåì â çàêëàäíóþ ìîãóò áûòü âêëþ÷åíû òàêæå èíûå äàííûå è óñëîâèÿ. Ê çàêëàäíîé âîçìîæíî ïðèëîæåíèå äîêóìåíòîâ, îïðåäåëÿþùèõ óñëîâèÿ èïîòåêè èëè íåîáõîäèìûõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì ñâîèõ ïðàâ ïî ýòîìó äîãîâîðó. Åñëè äîêóìåíòû, ïðèëàãàåìûå ê çàêëàäíîé, íå íàçâàíû â íåé ñ òàêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè, êîòîðàÿ äîñòàòî÷íà äëÿ èõ èäåíòèôèêàöèè, è â çàêëàäíîé íå ñêàçàíî, ÷òî îíè ÿâëÿþòñÿ åå íåîòúåìëåìîé ÷àñòüþ, äàííûå äîêóìåíòû íå îáÿçàòåëüíû äëÿ ëèö, ê êîòîðûì ïðàâà ïî çàêëàäíîé ïåðåøëè â ïîðÿäêå óñòóïêè òðåáîâàíèÿ â ðåçóëüòàòå åå çàëîãà èëè èíûì îáðàçîì.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èç ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîïóñêàåòñÿ ëèøü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëíåíèÿ êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ, ñâÿçàííûõ íåïîñðåäñòâåííî ñ îñóùåñòâëåíèåì èëè ðàçâèòèåì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Ãîðîäñêèå çåìëè, íà êîòîðûõ â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûìè ïðàâèëàìè çàïðåùåíî âîçâåäåíèå çäàíèé è ñîîðóæåíèé, íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè â êà÷åñòâå îòäåëüíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè îáùåé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ êîëëåêòèâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà òàêæå íà ïðèíàäëåæàùèé ãðàæäàíèíó çåìåëüíûé ó÷àñòîê, âûäåëåííûé â íàòóðå èç çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â îáùåñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Íå äîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ ñ ó÷åòîì åå ðàçìåðà íå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ñîáëþäåíèåì íàçíà÷åíèÿ çåìåëü ñîîòâåòñòâóþùåé êàòåãîðèè. Çàëîãîäàòåëåì ïî äîãîâîðó èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è ïî äîãîâîðó çàëîãà çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü áàíê, èìåþùèé ëèöåíçèþ íà îñóùåñòâëåíèå èïîòå÷íûõ îïåðàöèé, âûäàííóþ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèè. Çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, êîòîðûå íàõîäÿòñÿ èëè áóäóò âîçâåäåíû íà çàêëàäûâàåìîì çåìåëüíîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, ìîãóò áûòü çàëîæåíû îäíîâðåìåííî ñ ó÷àñòêîì ïî òîé æå çàêëàäíîé. Åñëè â çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî íàõîäÿùèåñÿ èëè âîçâîäèìûå íà ýòîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàùèå çàëîãîäàòåëþ çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ çàëîæåíû òîìó æå çàëîãîäåðæàòåëþ, òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê çàëîãîäàòåëü ñîõðàíÿåò ïðàâî íà ïðèíàäëåæàùåå åìó íàõîäÿùååñÿ íà ýòîì ó÷àñòêå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå è ïðèîáðåòàåò ñåðâèòóò (ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ) â îòíîøåíèè îïðåäåëåííîé ÷àñòè ó÷àñòêà, íåîáõîäèìîé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ çäàíèÿ èëè ñîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ åãî íàçíà÷åíèåì.  äîêóìåíòå ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíî ñîõðàíåíèå çà çàëîãîäàòåëåì óêàçàííîé ÷àñòè ó÷àñòêà íà ïðàâî àðåíäû íà óñëîâèÿõ, îïðåäåëåííûõ â çàêëàäíîé. Åñëè èïîòåêà óñòàíîâëåíà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ çäàíèÿ èëè ñîîðóæåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íå çàëîãîäàòåëþ, à äðóãîìó ëèöó, òî ïðè îáðàùåíèè çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê è åãî ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ê ïîêóïàòåëþ ó÷àñòêà ïåðåõîäÿò ïðàâà è îáÿçàííîñòè, êîòîðûå â îòíîøåíèè ýòîãî ëèöà èìåë çàëîãîäàòåëü.
 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðîãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðò ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíîàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ. Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî èñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòàçàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.
Ññòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, èîöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
ïðóæèííàÿ;
ðîëë-îâåðíàÿ;
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - øàðîâàÿ èïîòåêà, ïðåäóñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà.”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèè íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëåòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Ê>ç>) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
ÌÈÈÃÀèÊ
Êàôåäðà êàäàñòðà è Î. Ç. Ï.
ÐÅÔÅÐÀÒ
ïî êóðñó ýêîíîìè÷åñêîé îöåíêè íåäâèæèìîñòè
íà òåìó “Èïîòåêà è åå ïðîáëåìû â Ðîññèè”
Âûïîëíèëè ñòóäåíòû ÓÒÔ-IV-4
Íèêîëàåâ Ä. Â. è Ïëåøêî Í. Â.
Ïðîâåðèëà Òðèôîíîâà Â. À.
Ìîñêâà
1996
МИИГАиК
Кафедра кадастра и О. З. П.
РЕФЕРАТ
по курсу экономической оценки недвижимости
на тему “Ипотека и ее проблемы в России”
Выполнили студенты УТФ-IV-2
Николаев Д. В. и Плешко Н. В.
Проверила Трифонова В. А.
Москва
1996
Èïîòåêà è èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå.
Èïîòåêà (ãðå÷. hypotheka-çàëîã, çàêëàä) - ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé çàëîã íåäâèæèìîñòè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ ê äîëæíèêó (çàëîãîäàòåëþ).
Ñóùåñòâóåò è äðóãîå ïîíÿòèå èïîòåêè. Èïîòåêà - ýòî êðåäèò, ïîëó÷åííûé ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè.
 íàøåé ñòðàíå ïîðÿäîê îñóùåñòâëåíèÿ èïîòåêè ðåãóëèðóåòñÿ çàêîíîì ÐÔ “Î çàëîãå”1. (Ãëàâà 2. Çàêîí ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ è èíûõ îáúåêòîâ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûõ ñ çåìëåé (èïîòåêà)) è Îñíîâíûìè ïîëîæåíèÿìè î çàëîãå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - èïîòåêå2.
 èþëå 1995 ã. Ãîñäóìà ïðèíÿëà â ïåðâîì ÷òåíèè ïðîåêò Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà “Îá èïîòåêå (çàëîãå “íåäâèæèìîñòè)”. Ýòîò ïðîåêò - ðàçâèòèå ñóùåñòâóþùèõ ïîëîæåíèé î çàëîãå âîîáùå è Ïîëîæåíèé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ î çàëîãå íåäâèæèìîñòè â ÷àñòíîñòè. Çàêîí îá èïîòåêå íå âíîñèò èçìåíåíèé â îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè, íî ñîçäàåò ÷åòêóþ ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ãëàâíàÿ öåëü çàêîíà - ïîâûñèòü íàäåæíîñòü è ýôôåêòèâíîñòü ïîëüçîâàíèÿ èïîòåêè êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ ñ îäíîñòîðîííåé çàùèòîé èíòåðåñîâ ñîáñòâåííèêîâ ýòîãî èìóùåñòâà.
Îñíîâíûå ïîëîæåíèÿ ïðîåêòà çàêîíà ñëåäóþùèå:
ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ (ïî âûáîðó ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà îá èïîòåêå êàê â òðàäèöèîííîé ôîðìå, áåç ïåðåäà÷è ïðàâ çàëîãîäåðæàòåëÿ äðóãèì ëèöàì, òàê è â ôîðìå çàêëàäíîé, ÿâëÿþùåéñÿ öåííîé áóìàãîé;
âñå èïîòå÷íûå îïåðàöèè ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè;
äåòàëüíî óðåãóëèðîâàíû âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí ïî äîãîâîðó ïåðåõîäà ïðàâ íà çàëîæåííóþ íåäâèæèìîñòü îò çàëîãîäàòåëÿ ê äðóãèì ëèöàì â ñëó÷àå åå äîïîëíèòåëüíîãî îáðåìåíåíèÿ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö (ïîñëåäóþùèé çàëîã, àðåíäà, ñåðâèòóòû);
ìîæåò áûòü çàëîæåíà òîëüêî òà íåäâèæèìîñòü, íà êîòîðóþ ó âëàäåëüöà èìååòñÿ ïðàâî íà îò÷óæäåíèå èëè íà ïðîäàæó;
çàëîã ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü äîëæåí ðåãóëèðîâàòüñÿ ñïåöèàëüíûì çàêîíîì.
Ñîãëàñíî ñòàòüå 42 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” èïîòåêîé ïðèçíàåòñÿ çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì.
Èïîòåêà - ýòî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ïðè êîòîðîì çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà, ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå çà ñ÷åò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè. Äëÿ îðãàíèçàöèè â ñèñòåìå êîìèòåòîâ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì åäèíîãî ïîðÿäêà ðåøåíèÿ èëè âîïðîñîâ î äà÷å ñîãëàñèÿ íà çàëîã ôåäåðàëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, çàêðåïëåííîé çà ôåäåðàëüíûìè ïðåäïðèÿòèÿìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, Ãîñóäàðñòâåííûé êîìèòåò ÐÔ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæåíèåì N 890-ð îò 21 àïðåëÿ 1994 ã. óòâåðäèë Âðåìåííîå ïîëîæåíèå î ñîãëàñîâàíèè çàëîãîâûõ ñäåëîê. Îäíàêî îíî íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà èïîòåêó è çàëîã èìóùåñòâåííûõ ïðàâ.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì ïîëîæåíèèåì ôåäåðàëüíîå ïðåäïðèÿòèå ìîæåò îñóùåñòâëÿòü çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ åäèíèö è ïîäðàçäåëåíèé êàê èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, à òàêæå îòäåëüíûõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ êîìèòåòà óïðàâëåíèÿ èìóùåñòâîì ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ çàêëàäûâàåìîãî ïðåäïðèÿòèÿ. Èìóùåñòâî, íà êîòðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà, îñòàåòñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè çàëîãîäàòåëÿ, ò. å. äîëæíèêà.
Â
èïîòå÷íîì äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ
ðàçëè÷íûå âàðèàíòû âçàèìîîòíîøåíèé
ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì è çàëîãîäàòåëåì.
Òàê, ñîãëàøåíèåì ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíî
ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ ïîëüçîâàòüñÿ
äîõîäàìè îò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â
ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòà. Äîãîâîð ìîæåò
ïðåäóñìàòðèâàòü çíà÷èòåëüíóþ ñâîáîäó
äåéñòâèé çàëîãîäàòåëÿ: âîçìîæíîñòü
îò÷óæäåíèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ
ïåðåâîäîì íà ïðèîáðåòàòåëÿ äîëãà ïî
îáÿçàòåëüñòâó, ñäà÷à åãî â àðåíäó;
îáðåìåíåíèå åãî íîâûìè äîëãàìè è ò. ä.
Äîãîâîð îá èïîòåêå çàêëþ÷àåòñÿ â âèäå
çàêëàäíîé.
Çàêëàäíàÿ äîëæíà áûòü íîòàðèàëüíî
óäîñòîâåðåíà è ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè. Äîãîâîð îá èïîòåêå âñòóïàåò
â ñèëó ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíîé.
Èïîòåêà
ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà:
çåìåëüíûå ó÷àñòêè;
ïðåäïðèÿòèÿ,
çäàíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî,
èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé
ïðàêòèêå;
æèëûå äîìà è êâàðòèðû;
äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæ è äðóãèå ñòðîåíèÿ;
èíîå íåäâèæèìîå èìóæåñòâî.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò åäèíîãî ïîðÿäêà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíûõ. Òàêàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðîâîäèòñÿ: ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì - â òåððèòîðèàëüíûõ îðãàíàõ Êîìèòåòà ÐÔ ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó; ïî æèëûì äîìàì è êâàðòèðàì - Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè ðàéîíà (ãîðîäà, ðàéîíà â ãîðîäå); ïî ïðåäïðèÿòèþ - â îðãàíå, îñóùåñòâëÿþùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî ïðåäïðèÿòèÿ; ïî äðóãîìó íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó - â îðãàíå, ïðîâîäÿùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî èìóùåñòâà. Ïðè èïîòåêå çåìëüíîãî ó÷àñòêà âìåñòå ñ íàõîäÿùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè è ñîîðóæåíèÿìè ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ èïîòåêè ïðîâîäèòñÿ îðãàíîì, îñóùåñòâëÿþùèì ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðûé îáÿçàí ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ î ðåãèñòðàöèè èïîòåêè, îðãàíó ïðîâîäÿùåìó ðåãèñòðàöèþ ñîîòâåòñòâóþùèõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé.
Íà ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè ïðåñòàâëÿåòñÿ çàÿâëåíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ, çàêëàäíàÿ, äîêóìåíòû, íàçâàííûå â çàêëàäíîé, â êà÷åñòâå ïðèëîæåíèÿ ê íåé, äîêàçàòåëüñòâà óïëàòû ãîñóäàðñòâåííîé ïîøëèíû çà ðåãèñòðàöèþ.
Ðåãèñòðàöèîííàÿ çàïèñü âêëþ÷àåò: ñâåäåíèÿ î çàëîãîäàòåëå; èíôîðìàöèþ î ïðåäìåòå èïîòåêè; óêàçàíèÿ íà íàëè÷èå ïðåäøåñòâóþùèõ èïîòåê; ñðîê äåéñòâèÿ èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà.
Çàêëàäíàÿ äîëæíà ñîäåðæàòü:
ñëîâî “çàêëàäíàÿ”, çàêëþ÷åííîå â íàçâàíèå äîêóìåíòà;
íàèìåíîâàíèå çàëîãîäàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
íàèìåíîâàíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäåðæàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
íàçâàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà èëè èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, èñïîëíåíèå êîòîðîãî îáåñïå÷èâàåòñÿ ïî äàííîé çàêëàäíîé (îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà), ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî äîãîâîðà èëè îñíîâàíèå âîçíèêíîâåíèÿ èíîãî îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà;
íàèìåíîâàíèå äîëæíèêà ïî îñíîâíîìó îáÿçàòåëüñòâó, åñëè äîëæíèê íå ÿâëÿåòñÿ çàëîãîäàòåëåì, è óêàçàíèåì ìåñòà æèòåëüñòâà äîëæíèêà ëèáî, åñëè äîëæíèê - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
óêàçàíèå ñóììû îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà , îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé, ëèáî ññûëêó íà ñîäåðæàùèåñÿ â ïðèëîæåíèè ê çàêëàäíîé óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëèòü ýòó ñóììó;
óêàçàíèå ñðîêà èëè ñðîêîâ óïëàòû ñóììû, îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé;
íàçâàíèå è äîñòàòî÷íîå äëÿ èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèå èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé, è åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
äåíåæíóþ îöåíêó èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé;
íàèìåíîâàíèå ïðàâà, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, è îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî ýòî èìóùåñòâî, ñ óêàçàíèåì íîìåðà, äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè, à åñëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå çàëîãîäàòåëþ ïðàâî - òî÷íîå íàèìåíîâàíèå ýòîãî ïðàâà;
óêàçàíèå íà òî, èìåþòñÿ ëè íà èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, èëè íà ÷àñòü ýòîãî èìóùåñòâà äðóãèå çàêëàäíûå;ñäàíî ëè ýòî èìóùåñòâî èëè åãî ÷àñòü â àðåíäó; îáðåìåíåíî èëè íå îáðåìåíåíî îíî èíûì îáðàçîì íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè èïîòåêè;
ïîäïèñè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ;
íàèìåíîâàíèå îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî èïîòåêó, ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè.
Çàêëàäíàÿ, íå ñîäåðæàùàÿ êàêèõ ëèáî âûøåíàçâàííûõ äàííûõ, íå ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêà - ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.  ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè òàêàÿ çàêëàäíàÿ ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çàèíòåðåñîâàííîãî ëèöà. Ïî ñîãëàøåíèþ çàëîãîäàòåëÿ ñ çàëîãîäåðæàòåëåì â çàêëàäíóþ ìîãóò áûòü âêëþ÷åíû òàêæå èíûå äàííûå è óñëîâèÿ. Ê çàêëàäíîé âîçìîæíî ïðèëîæåíèå äîêóìåíòîâ, îïðåäåëÿþùèõ óñëîâèÿ èïîòåêè èëè íåîáõîäèìûõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì ñâîèõ ïðàâ ïî ýòîìó äîãîâîðó. Åñëè äîêóìåíòû, ïðèëàãàåìûå ê çàêëàäíîé, íå íàçâàíû â íåé ñ òàêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè, êîòîðàÿ äîñòàòî÷íà äëÿ èõ èäåíòèôèêàöèè, è â çàêëàäíîé íå ñêàçàíî, ÷òî îíè ÿâëÿþòñÿ åå íåîòúåìëåìîé ÷àñòüþ, äàííûå äîêóìåíòû íå îáÿçàòåëüíû äëÿ ëèö, ê êîòîðûì ïðàâà ïî çàêëàäíîé ïåðåøëè â ïîðÿäêå óñòóïêè òðåáîâàíèÿ â ðåçóëüòàòå åå çàëîãà èëè èíûì îáðàçîì.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èç ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîïóñêàåòñÿ ëèøü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëíåíèÿ êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ, ñâÿçàííûõ íåïîñðåäñòâåííî ñ îñóùåñòâëåíèåì èëè ðàçâèòèåì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Ãîðîäñêèå çåìëè, íà êîòîðûõ â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûìè ïðàâèëàìè çàïðåùåíî âîçâåäåíèå çäàíèé è ñîîðóæåíèé, íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè â êà÷åñòâå îòäåëüíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè îáùåé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ êîëëåêòèâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà òîëüêî íà ïðèíàäëåæàùèé ãðàæäàíèíó çåìåëüíûé ó÷àñòîê, âûäåëåííûé â íàòóðå èç çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â îáùåñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Íå äîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ ñ ó÷åòîì åå ðàçìåðà íå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ñîáëþäåíèåì íàçíà÷åíèÿ çåìåëü ñîîòâåòñòâóþùåé êàòåãîðèè.
Çàëîãîäåðæàòåëåì ïî äîãîâîðó èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è ïî äîãîâîðó çàëîãà çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü áàíê, èìåþùèé ëèöåíçèþ íà îñóùåñòâëåíèå èïîòå÷íûõ îïåðàöèé, âûäàííóþ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèè.
Çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, êîòîðûå íàõîäÿòñÿ èëè áóäóò âîçâåäåíû íà çàêëàäûâàåìîì çåìåëüíîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàò çàëîãîäàòåëþ, ìîãóò áûòü çàëîæåíû îäíîâðåìåííî ñ ó÷àñòêîì ïî òîé æå çàêëàäíîé. Åñëè â çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî íàõîäÿùèåñÿ èëè âîçâîäèìûå íà ýòîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàùèå çàëîãîäàòåëþ çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ çàëîæåíû òîìó æå çàëîãîäåðæàòåëþ, òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê çàëîãîäàòåëü ñîõðàíÿåò ïðàâî íà ïðèíàäëåæàùåå åìó íàõîäÿùååñÿ íà ýòîì ó÷àñòêå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå è ïðèîáðåòàåò ñåðâèòóò (ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ) â îòíîøåíèè îïðåäåëåííîé ÷àñòè ó÷àñòêà, íåîáõîäèìîé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ çäàíèÿ èëè ñîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ åãî íàçíà÷åíèåì.  äîêóìåíòå ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíî ñîõðàíåíèå çà çàëîãîäàòåëåì óêàçàííîé ÷àñòè ó÷àñòêà íà ïðàâî àðåíäû íà óñëîâèÿõ, îïðåäåëåííûõ â çàêëàäíîé. Åñëè èïîòåêà óñòàíîâëåíà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì íàõîäÿòñÿ çäàíèÿ èëè ñîîðóæåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íå çàëîãîäàòåëþ, à äðóãîìó ëèöó, òî ïðè îáðàùåíèè çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê è åãî ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ê ïîêóïàòåëþ ó÷àñòêà ïåðåõîäÿò ïðàâà è îáÿçàííîñòè, êîòîðûå â îòíîøåíèè ýòîãî ëèöà èìåë çàëîãîäàòåëü.
 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðåãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðè ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíòàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ.
Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî íåèñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, è îöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî íå âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Ðàññìîòðèì îñîáåííîñòè èïîòåêè ïðåäïðèÿòèé íà ïðèìåðå ã. Ìîñêâû.
Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:
óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;
ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.
Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñèòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ò.å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.
Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðîãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.
Êàê óæå îòìå÷àëîñü, ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà, îôîðìëåíèå êîòîðîãî îñóùåñòâëÿåòñÿ ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè. Ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ (ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. À ñàìè ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.
Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , â òîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè),.áûëè ïðèâåäåíû âûøå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Êàê óæå îòìå÷àëîñü èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5 ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.
Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê è äëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.
Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).
Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðàõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.
Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.
Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü äðàìàòè÷íà. Òîò íåïðåëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçîâàííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.
Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé íàäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.
Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè). Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä, ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.
Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïðîäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.
Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû çíàòü, ÷òî èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîæåò áûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è âåëè÷èíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè ýòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷èíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.
Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îáùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè èç äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êîòîðóþ ìîæåò áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.
×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðàáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïå÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ î ïðèâëå÷åíèè çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòèçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.
Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åñòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðåíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
ïðóæèííàÿ;
ðîëë-îâåðíàÿ;
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþíêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - “øàðîâàÿ” èïîòåêà, ïðåäó- ñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà. ”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèå íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëàòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Ê>ç>) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
Ê>ç >= È / Ê õ 100> >%,
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà, íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
Ïðèìåð.
Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè ðàâåí:
Ê>ç >= 200 / 320 õ 100 = 62,5 %.
Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ï>è>) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:
Ï>è >= Ä / È õ 100 %,
ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;
È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.
Ïðèìåð.
Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðîöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:
Ï>è >= 40 / 200 õ 100 = 20 %.
Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâîíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.
Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðîöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.
Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè âåí÷óðíûå (ðèñêîâûå) îïåðàöèè.
Èïîòå÷íûå êðåäèòû, êàê ïðàâèëî, íåäîðîãè. Ïðîöåíò, âçèìàåìûé çà òàêîé êðåäèò, îáû÷íî íå ïðåâûøàåò 5-7 % ãîäîâûõ.
Äëÿ èíâåñòèöèîííîé àêòèâíîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íóæíû ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:
ðàçâèòàÿ íîòàðèàëüíàÿ ñèñòåìà;
ïîçåìåëüíàÿ êíèãà, â êîòîðîé äîëæíû îòðàæàòüñÿ íå òîëüêî îòäåëüíûå ó÷àñòêè çåìëè, íî è îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè ïî êàæäîìó ó÷àñòêó;
ðàçâèòàÿ ñóäåáíàÿ ñèñòåìà;
ðàçâèòàÿ ïëàòåæíàÿ ñèñòåìà.
Âàæíîé ïðîáëåìîé ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ñîâðåìåííîì ðîññèéñêîì ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ ëèêâèäíîñòü îáåêòà íàäâèæèìîñòè ( ïðåäìåòà çàëîãà).
Ñåãîäíÿ àáñîëþòíî ëèêâèäíûìè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî êâàðòèðû. Âðåìÿ ïðîäàæè êâàðòèðû ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü. Ìåíåå ëèêâèäíû ìàãàçèíû è îôèñíûå ïëîùàäè, äàæå â öåíòðàëüíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà. Ïàêòè÷åñêè íå ïîëüçóþòñÿ ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ íåæåëàíèåì ïðåäïðèíèìàòåëåé ðèñêîâàòü ñâîèì êàïèòàëîì è îáùåé íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé ñèòóàöèåé ñ èíâåñòèöèÿìè â ïðîèçâîäñòâå. Äëÿ ìíîãèõ áàíêîâ âîçíèêàåò îñòðàÿ ïðîáëåìà íåâîçâðàòà êðåäèòà, êîãäà â êà÷åñòâå çàëîãà îíè ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå. Åñëè êðåäèò íå âîçâðàùåí â ñðîê, òî áàíê ñòàëêèâàåòñÿ ñ öåëûì ðÿäîì òðóäíîñòåé ïðè îò÷óæäåíèè ïðåäìåòà çàëîãà.
Ñåãîäíÿ èäåò àêòèâíûé ïîèñê îáõîäíûõ ïóòåé â ñôåðå èïîòåêè. Ìíîãèå èïîòå÷íûå áàíêè ïðèìåíÿþò òàêóþ ôîðìó îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòíîñòè êðåäèòà, êàê ïðîäàæà ïî ìèíèìàëüíîé öåíå êðåäèòîäàòåëþ äîìà ñ çåìåëüíîì ó÷àñòêîì, îôèñà, êâàðòèðû èëè èíîé íåäâèæèìîñòè.
Ïðè ñâîåâðåìåííîì âîçâðàòå ññóäû ïî óñëîâèÿì äîãîâîðà êðåäèòîð îáÿçóåòñÿ ïðîäàòü îáðàòíî óêàçàííîå èìóùåñòâî. Çàåìùèê â ýòîì ñëó÷àå ïðàêòè÷åñêè ëèøåí ïðàâà íà ñóäåáíóþ çàùèòó, òàê êàê îáÿçàòåëüñòâà êðåäèòîðà íå èìåþò ïðàâîâîãî õàðàêòåðà. Ñíèçèòü ñòåïåíü ðèñêà ìîæíî ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäèæè ïîä îòëàãàòåëüíûì (ôàêò íåóïëàòû) èëè îòìåíèòåëüíûì (ôàêò óïëàòû ïðîäàâöîì âûäàííîé åìó äåíåæíîé ññóäû â óñòàíîâëåííûé ñðîê) óñëîâèÿìè. Òî åñòü â äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè äîëæíî âêëþ÷àòüñÿ óñëîâèå î òîì, ÷òî îíî âñòóïàåò â ñèëó, è áàíê ïðèîáðåòàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìîå èìóùåñòâî ëèøü ïðè íåâîçâðàòå â óêàçàííûé ñðîê çàåìùèêîì-ïðîäàâöîì äîëãà.
 öåëÿõ ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èïîòåêè è ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ Ïðåçèäåíò ÐÔ èçäàë 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ”.1
Ñîãëàñíî äàííîìó Óêàçó ïðè ïðåäîñòàâëåíèè êðåäèòà íà ñîîðóæåíèå æèëîãî äîìà â äîãîâîðå îá èïîòåêå ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà êâàðòèðàìè, íåçàâåðøåííûì ñòðîèòåëüñòâîì âìåñòå ñ çàãîòîâëåííûìè äëÿ íåãî ìàòåðèàëàìè è îáîðóäîâàíèåì, ïðèíàäëåæàùèì çàëîãîäàòåëþ.
Çäàíèå, â òîì ÷èñëå æèëûå äîìà è èíûå ñòðîåíèÿ, è ñîîðóæåíèÿ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûå ñ çåìëåé ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òîëüêî ñ îäíîâðåìåííîé èïîòåêîé ïî òîìó æå äîãîâîðó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ ýòî ïðåäïðèÿòèå, çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå, ëèáî ÷àñòè ýòîãî ó÷àñòêà, ôóíêöèîíàëüíî îáåñïå÷èâàþùåé çàêëàäûâàåìûé îáúåêò, ëèáî çàëîãîì ïðèíàäëåæàùåãî çàëîãîäàòåëþ ïðàâà àðåíäû ýòîãî ó÷àñòêà èëè åãî ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòè. Äðóãèìè ñëîâàìè, åñëè çåìëÿ ïîä íåäâèæèìîñòüþ àðåíäóåòñÿ, òî âëàäåëåö íåäâèæèìîñòè ïî äàííîìó Óêàçó íå èìååò ïðàâà íà ïîëó÷åíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ïîýòîìó Ïðåçèäåíòîì ÐÔ áûëè ïðèíÿòû 14 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç N 198 “Î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ãðàæäàí è þðèäè÷åñêèõ ëèö íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïîä îáåêòàìè íåäâèæèìîñòè â ñåëüñêîé ìåñòíîñòè” è 7 ìàðòà 1996 ã. Óêàç N 337 “Î ðåàëèçàöèè êîíñòèòóöèîííûõ ïðàâ ãðàæäàí íà çåìëþ”.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:
ñäàòü â àðåíäó;
âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;
ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.
Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.
Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.
Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿæàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçäàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.
Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.
Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, à òàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.
Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.
Ê äîãîâîðó îá èïîòåêå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ïðèëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäàííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.
Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).
Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.
Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.
Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 3 ãîäà. Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ, èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ. Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.
Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì. Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé. Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ è ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ (Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã, ßðîñëàâëü, Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:
çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ è êðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;
ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå (îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;
ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèþ, ðåìîíò;
îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;
áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;
îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.
Ñåãîäíÿ ìíîãîå èç âûøåïåðå÷èñëåííîãî óæå äåëàåòñÿ â Ðîññèè. Ïðèìåðîì òàêèõ íà÷èíàíèé ìîãóò ñëóæèòü ïðèìåíÿåìûå íåêîòîðûìè èç ðîññèéñêèõ áàíêîâ ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.
Ïåðâàÿ - ìîäåëü äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà, à ïðèìåíèòåëüíî ê íàøèì óñëîâèÿì - ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà. Äåëî çäåñü â ñëåäóþùåì. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè àêêóìóëèðóþò ñðåäñòâà íà öåëè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ãëàâíûì îáðàçîì ÷åðåç âêëàäû è êîíòðàêòíûå ñáåðåæåíèÿ; îíè æå ïðåäîñòàâëÿþò èïîòå÷íûå çàéìû è îáñëóæèâàþò èõ: ñîáèðàþò ðåãóëÿðíûå ïëàòåæè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòîâ, âåäóò ñ÷åòà, ðàáîòàþò ñ äîëæíèêàìè è ò. ï. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè ñàìè âûñòóïàþò â ðîëè èíâåñòîðîâ, ò. å. ôîðìèðóþò çà ñ÷åò âûäàííûõ êðåäèòîâ èíâåñòèöèîííûé ïîðòôåëü. Ïîäîáíàÿ ìîäåëü âïîëíå àäàïòèðîâàíà â Ðîññèè è â äðóãèõ ïîñòñîþçíûõ ðåñïóáëèêàõ.
Âîçìîæíàÿ ôîðìà ìîáèëèçàöèè ðåñóðñîâ äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ðàñìàòðèâàåìîé ìîäåëüþ - ñèñòåìà êîíòðàêòíûõ “ñòðîéñáåðåæåíèé”. Ïîäîáíàÿ ôîðìà ïîëó÷èëà øèðîêîå ðàñïðîñòðàíåíèå â ðÿäå çàïàäíî-åâðîïåéñêèõ ñòðàí (â òîì ÷èñëå âî Ôðàíöèè è â Ãåðìàíèè). Ñïåöèôèêà äàííîé ñõåìû - çàìêíóòîñòü: â êà÷åñòâå èñòî÷íèêà ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ íà æèëüå èñïîëüçóþòñÿ òîëüêî òå ñðåäñòâà, êîòîðûå íàêîïëåíû ó÷àñòíèêàìè ñõåìû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé. Áàíêè, ïðèìåíÿþùèå åå (â Ðîññèè ýòî ïîêà òîëüêî ñáåðáàíêè), îáðåòàþò âîçìîæíîñòü ïðåäîñòàâëÿòü êðåäèòû íà óñëîâèÿõ ëó÷øèõ, íåæåëè ðûíî÷íûå, èáî óðîâåíü âûïëà÷èâàåìûõ ïî ñáåðåæåíèÿì íàñåëåíèÿ ïðîöåíòîâ ó íèõ òàêæå íèæå ðûíî÷íîãî. Ìîäåëü äîïîëíÿåòñÿ (â öåëÿõ ñòèìóëèðîâàíèÿ ñáåðåæåíèé) ðàçëè÷íûìè ãîñóäàðñòâåííûìè äîòàöèÿìè äëÿ âêëàä÷èêîâ (ðåæå äëÿ áàíêîâ). Ðàäè ïðèâëå÷åíèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äåíåæíûõ ðåñóðñîâ íåêîòîðûå îòäåëåíèÿ Ñáåðáàíêà Ðîññèè íà÷àëè âíåäðÿòü àíàëîãè ñèñòåìû “ñòðîéñáåðåæåíèé”.
 ÷èñëå ïåðâûõ áàíêîâ Ðîññèè, íà÷àâøèõ ðåàëèçàöèþ ïðîãðàììû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé, - Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê (ÈÀÁ) â Ìîñêâå. Íà áàçå èçó÷åíèÿ çàðóáåæíîãî îïûòà èïîòåêè è îñîáåííîñòåé ðîññèéñêîé äåéñòâèòåëüíîñòè ÈÀÁ â êà÷åñòâå ïåðâîãî ýòàïà ïîäãîòîâêè ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ ñ ìàðòà 1994 ã. ââåë â ïðàêòèêó öåëåâûå ñåìåéíûå æèëèùíûå íàêîïèòåëüíûå ñ÷åòà (ñåìåéíûå ñ÷åòà), îòêðûâàåìûå äëÿ ñâîèõ àêöèîíåðîâ . Öåëü ñåìåéíîãî ñ÷åòà - íàêîïëåíèå äåíåæíûõ ñðåäñòâ äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ïðèîáðåòåíèå (ñòðîèòåëüñòâî) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè (äîìà, êâàðòèðû, äà÷è , ãàðàæà è ò. ï.) .
Ïðè÷åì íàèìåíüøèé ïåðèîä íàêîïëåíèÿ ñðåäñòâ íà ñ÷åòå, äîñòàòî÷íûé äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà, - ãîä. Êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïðè óñëîâèè íàêîïëåíèÿ íà ñ÷åòå 30 % ñóììû, íåîáõîäèìîé äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ íåäâèæèìîñòè. Êðåäèò ñîîòâåòñòâåííî âûäàåòñÿ â ðàçìåðå 70 % ñóììû ïîä çàëîã ïðèîáðåòàåìîãî (ñòðîÿùåãîñÿ) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè.
Ïðèíöèïèàëüíîå óñëîâèå âûäà÷è èïîòå÷íîãî êðåäèòà - ïðîâåðêà ïëàòåæåñïîñîáíîñòè êëèåíòà, êîòîðûé ìîæåò òðàòèòü íà ïëàòåæè ïî êðåäèòó ëèøü òðåòü ñîâîêóïíîãî ìåñÿ÷íîãî äîõîäà ñåìüè. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êðåäèòîâàíèÿ - ãîä, ìàêñèìàëüíûé - äåñÿòü ëåò. Ïðè ýòîì åñòü îðèåíòàöèÿ íà ëüãîòíóþ ïðîöåíòíóþ ñòàâêó, âûâîäèìóþ íà îñíîâå ñòàâêè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ ÖÁ ÐÔ, êîððåêòèðóåìîé èñõîäÿ èç ðåàëüíîé ñèòóàöèè â ýêîíîìèêå è èç âîçìîæíîñòåé ÈÀÁ.
Ñîãëàñíî ïðèíÿòîìó ýòèì áàíêîì àëãîðèòìó, äåíüãè íà ñåìåéíûé ñ÷åò âíîñÿòñÿ íå ðåæå îäíîãî ðàçà â êâàðòàë è, êàê ïðàâèëî, ðàâíûìè äîëÿìè, ÷òî îáåñïå÷èâàåò ïîñòîÿííûé ïðèòîê ñðåäñòâ â áàíê. Ðóáëåâûå ñóììû íà ñ÷åòå èíäåêñèðóþò ïî êóðñó äîëëàðà, ÷òî â îïðåäåëåííîé ìåðå çàùèùàåò èõ îò îáåñöåíåíèÿ.
Ðàññìàòðèâàåìûå ñåìåéíûå ñ÷åòà ïðåäñòàâëÿþò äëÿ áàíêîâ, îðèåíòèðîâàííûõ íà èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, çíà÷èòåëüíûé èíòåðåñ.  óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ êðåäèòíûõ èñòîðèé çàåìùèêîâ ñåìåéíûé ñ÷åò äàåò âîçìîæíîñòü ïîçíàêîìèòüñÿ ñ êëèåíòîì, îöåíèòü óðîâåíü åãî äîõîäîâ, äèñöèïëèíó ïëàòåæåé è ò.ä.; ïîäîáíûå ñ÷åòà ïîçâîëÿþò òàêæå ïîñòîÿííî ïîïîëíÿòü ðåñóðñíóþ áàçó áàíêà. Êëèåíòó æå ñåìåéíûé ñ÷åò ïîçâîëÿåò ïîñòåïåííî íàêîïèòü ñóììó, íåîáõîäèìóþ äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïðàâà íà èïîòå÷íûé êðåäèò.
Êîíöåïöèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ñõåìû íàêîïèòåëüíûõ ñ÷åòîâ (“ñáåðåãàòåëüíûõ æèëèùíûõ êîíòðàêòîâ”) çàäåéñòâóåòñÿ è Ñáåðáàíêîì Ðîññèè. Ñîãëàñíî ýòîé êîíöåïöèè è ñîîòâåòñòâóþùåé ïðîãðàììå ìåæäó âêëàä÷èêîì è ó÷ðåæäåíèåì Ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà çàêëþ÷àåòñÿ æèëèùíûé êîíòðàêò, ñîäåðæàùèé óñëîâèÿ è ïîðÿäîê íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, èñïîëüçóåìûõ íà öåëè ïðèîáðåòåíèÿ èëè ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ, è óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ëüãîòíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êîíòðàêòà - ãîä.  ñëó÷àå âûïîëíåíèÿ âñåõ åãî óñëîâèé êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïî ñíèæåííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêå è íà ñðîê, çàâèñÿùèé îò ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ.
Ãëàâíàÿ ïðîáëåìà ðåàëèçàöèè ñèñòåìû ñòðîéñáåðåæåíèé â Ðîññèè - íå òîëüêî è íå ñòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, ñêîëüêî óãðîçà óñòàíîâëåíèÿ îòðèöàòåëüíûõ ðûíî÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê ïî âêëàäàì (ñòàâîê íèæå ïðîöåíòà èíôëÿöèè). Ïðè îòñóòñòâèè êîìïåíñàöèè èëè äîïîëíèòåëüíûõ ãîñóäàðñòâåííûõ äîòàöèé âêëàä÷èêó â ýòîì ñëó÷àå ïðèõîäèòñÿ íå òîëüêî äåëàòü âçíîñû äëÿ âûïîëíåíèÿ óñëîâèé êîíòðàêòà, íî è íàêàïëèâàòü äîïîëíèòåëüíûå ñðåäñòâà äëÿ êîìïåíñàöèè óìåíüøåíèÿ ðåàëüíîé âåëè÷èíû ñáåðåæåíèé.
 óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äëÿ øèðîêèõ ñëîåâ íàñåëåíèÿ Ðîññèè êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ ïîäîáíàÿ ñèñòåìà âñå æå ïîçâîëÿåò ïðèâëå÷ü îïðåäåëåííûå äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû íà êðåäèòîâàíèå æèëüÿ. Îäíàêî îíà îáëàäàåò âåñüìà ñóùåñòâåííûì íåäîñòàòêîì: îãðàíè÷èâàÿ ðàçìåð ïðèâëåêàåìûõ ñðåäñòâ òîëüêî îáúåìàìè ñáåðåæåíèé ïðÿìûõ âêëàä÷èêîâ, çàèíòåðåñîâàííûõ â ïîëó÷åíèè æèëèùíûõ êðåäèòîâ, îíà íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà ñáåðåæåíèÿ äðóãèõ, íåçàèíòåðåñîâàííîé, ÷àñòè íàñåëåíèÿ, ðàâíî êàê è íà ñâîáîäíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû þðèäè÷åñêèõ ëèö.
Âòîðàÿ ñõåìà îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íàçûâàåòñÿ ìîäåëüþ èïîòå÷íîé êîìïàíèè. Çäåñü äåéñòâóþò èíûå ïðèíöèïû: èïîòå÷íûå êîìïàíèè âêëàäû íàïðÿìóþ íå ïðèâëåêàþò, íà÷àëüíûå îïåðàöèè ôèíàíñèðóþòñÿ çà ñ÷åò ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà è ñðî÷íûõ çàéìîâ. Êîìïàíèè âûäàþò èïîòå÷íûå êðåäèòû è îáñëóæèâàþò èõ, îäíàêî, âûäàâ çàåì, îíè ïðîäàþò åãî òðåòüåìó ëèöó - èíâåñòîðó. Ïðîäàæà ìîæåò îñóùåñòâëÿòüñÿ íåïîñðåäñòâåííî èëè ïóòåì âûïóñêà öåííûõ áóìàã, îáåñïå÷åííûõ ïóëîì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Âûðó÷åííûå ñðåäñòâà èïîòå÷íûå êîìïàíèè ñíîâà ïóñêàþò â îáîðîò (âûïóñêàÿ íîâûå çàéìû), à èõ ïðèáûëü ñêëàäûâàåòñÿ èç ñáîðîâ çà ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ è ïëàòåæåé çà èõ îáñëóæèâàíèå.
Ëîãèêà ðàçâèòèÿ äàííîé ìîäåëè ïðåäïîëàãàåò íàëè÷èå äîñòàòî÷íî ðàçâèòîãî âòîðè÷íîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà, íà êîòîðîì ïðîäàþòñÿ óæå âûäàííûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. Õîòÿ â Ðîññèè òàêîé ðûíîê òîëüêî íà÷àë ôîðìèðîâàòüñÿ, ìîäåëü ïðèâëåêàåò ìíîãèå áàíêè â ñâÿçè ñ òåì, ÷òî â ïðèíöèïå ðåøàåò ïðîáëåìó äåôèöèòà äîëãîñðî÷íûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ. Îäíàêî êëþ÷åâûì îñòàåòñÿ âîïðîñ î ïîèñêå èíâåñòîðà.
Îòäåëüíûì áàíêàì óäàåòñÿ ðåøàòü åãî ïóòåì óñòàíîâëåíèÿ îñîáûõ îòíîøåíèé ñ ïðåäïðèÿòèÿìè, áåðóùèìè íà ñåáÿ ôóíêöèþ èíâåñòîðà. Îïðåäåëåííûé îïûò ïîäîáíûõ îïåðàöèé íàêîïëåí, íàïðèìåð, ó Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî Èïîòåêîáàíêà, êîòîðûé âûäàåò êðåäèòû ñîòðóäíèêàì ïðåäïðèÿòèÿ, èçíà÷àëüíî ãîòîâîãî âûñòóïèòü â êà÷åñòâå èíâåñòîðà ïî ýòèì çàéìàì. Ðåøàÿ æèëèùíûå ïðîáëåìû ñâîèõ ñîòðóäíèêîâ, ïðåäïðèÿòèå çàèíòåðåñîâûâàåòñÿ â ïîäîáíîé ñõåìå, êîòîðàÿ îñâîáîæäàåò åãî îò ðàáîòû ñ çàåìùèêàìè, äà åùå è äàåò íåêîòîðûå íàëîãîâûå ïðåèìóùåñòâà.
 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.
Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê Çàêîíó îá èïîòåêå (ïîêà ïðèíÿòîãî òîëüêî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Òàêèì îáðàçîì, ÿñíî, ÷òî çàêîíîòâîð÷åñêàÿ äåÿòåëüíîñòü çàêîíîäàòåëüíûõ îðãàíîâ ïî èïîòåêå îñòàâëÿåò æåëàòü ëó÷øåãî.
 òî æå âðåìÿ îäíèì èç ñåðüåçíûõ äîñòèæåíèé ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ èïîòåêè ìîæíî ñ÷èòàòü ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè; èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî ñíèæåíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí òîë÷îê ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.
Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîáñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàùàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè (áîëåå ïîäðîáíî ñèñòåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ áûëà ðàññìîòðåíà âûøå). Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.
Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ). Èñïîëüçóÿ äîñòàòî÷íî ñëîæíóþ îðãàíèçàöèîííóþ è ïðàâîâóþ ôîðìó, îáóñëîâëåííóþ îòñóòñòâèåì ñîîòâåòñòâóþùåé çàêîíîäàòåëüíî-íîðìàòèâíîé áàçû, ýòîò áàíê â êîíå÷íîì ñ÷åòå ïðåäîñòàâèë èïîòå÷íûå êðåäèòû íà æèëüå çà ñ÷åò ñðåäñòâ, ïðèâëå÷åííûõ îò ïðîäàæè èïîòå÷íûõ ñåðòèôèêàòîâ, îáåñïå÷åííûõ äàííûìè êðåäèòàìè.  êà÷åñòâå ïîñðåäíèêà, äåéñòâóþùåãî íà âòîðè÷íîì ðûíêå èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, âûñòóïèëà Èïîòå÷íàÿ êðåäèòíàÿ êîìïàíèÿ, êîòîðàÿ ñòàëà ïðèîáðåòàòü ó áàíêà è ðàñïðîñòðàíÿòü èïîòå÷íûå ñåðòèôèêàòû, îáåñïå÷åííûå èïîòå÷íûìè êðåäèòàìè.
Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïîòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.
 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë (îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà).
Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.
Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòåðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè,è â óñëîâèÿõýêîíîìè÷åñêîãî è ïîëèòè÷åñêîãî êðèçèñà âñòðàíå, òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.
Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).
Êðåäèòû ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé âïåðâûå ñòàë âûäàâàòü Ìîñáèçíåñáàíê (â ìàå 1994 ã.). Íûíå ñõåìîé ÈÐÎÏ çàèíòåðåñîâàëñÿ åùå ðÿä áàíêîâ, ïðè÷åì, êàê ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû, óðîâåíü êðåäèòíîãî ðèñêà ïðè åå ïðèìåíåíèè âïîëíå ïðèåìëåì.
Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ìåõàíèçì ÈÐÎÏ, îñíîâàííûé íà ìåæáàíêîâñêîé ñòàâêå ïðîöåíòà, ïðàêòè÷åñêè ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò äëÿ áàíêà ðèñê ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíàêî çàäåéñòâîâàíèå ÈÐÎÏ òðåáóåò äîñòóïíîãî è àáñîëþòíî íàäåæíîãî ïîêàçàòåëÿ ñòàâêè ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì. Ê òîìó æå èñïîëüçîâàíèå êðåäèòíûõ èíñòðóìåíòîâ ñ èíäåêñàöèåé îñíîâíîé ñóììû äîëãà (êîãäà îñíîâíûå âûïëàòû ïî êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ íà áîëåå ïîçäíèå ñðîêè êðåäèòíîãî ïåðèîäà) ñîïðÿæåíî ñ ïðîáëåìàìè ðîñòà êðåäèòíîé çàäîëæåííîñòè è “íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”, ÷òî óâåëè÷èâàåò ðèñê ëèêâèäíîñòè.
Ðå÷ü èäåò îòîì, ÷òî íà ïðîòÿæåíèè îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè ïðèòîê íàëè÷íûõ ñðåäñòâ â áàíê ìîæåò îêàçàòüñÿ íåäîñòàòî÷íûì ïî ñðàâíåíèþ ñ âåëè÷èíîé àíàëîãè÷íûõ ïëàòåæåé ïî òðåáîâàíèÿì âêëàä÷èêîâ (â òîì ÷èñëå ïëàòåæåé ïî ïðîöåíòàì). Ðèñê ëèêâèäíîñòè îáû÷íî âûøå äëÿ òåõ áàíêîâ, ïàññèâû êîòîðûõ ñêîíöåíòðèðîâàíû â êðàòêîñðî÷íûõ äåïîçèòàõ, à àêòèâû - â äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòàõ. Õàðàêòåðíî, ÷òî áàíêè, ïðèìåíÿþùèå âàðèàíò ÈÐÎÏ èëè äðóãèå àëãîðèòìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èíäåêñàöèåé ñóììû îñíîâíîãî äîëãà, îêàçûâàþòñÿ ïåðåä ïðîáëåìîé ëèêâèäíîñòè ÷àùå, ÷åì áàíêè, ïîäîáíûå ñõåìû íå èñïîëüçóþùèå. Äåëî â òîì, ÷òî ïåðåíîñ ÷àñòè ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì íà êîíåö êðåäèòíîãî ïåðèîäà ìîæíî ïðèíÿòü çà ïðåäîñòàâëåíèå áàíêîì êðåäèòîâ áîëüøåãî ðàçìåðà òåì æå çàåìùèêàì (ïðè÷åì áàíê íå èìååò âîçìîæíîñòè êîíòðîëèðîâàòü ïðåäîñòàâëåíèå “äîïîëíèòåëüíûõ” êðåäèòîâ).  òå÷åíèå âñåãî ñðîêà, ïîêà íàêàïëèâàåòñÿ êðåäèòíàÿ çàäîëæåííîñòü ïî èíäåêñèðóåìûì èïîòå÷íûì êðåäèòàì (ò. å. ñîõðàíÿåòñÿ “íåãàòèâíàÿ àìîðòèçàöèÿ”), áàíê îáÿçàí âûïëà÷èâàòü êëèåíòàì ïðîöåíòû ïî âêëàäàì, òîãäà êàê åãî ñîáñòâåííûé äîõîä â âèäå ïðîöåíòîâ ìîæåò ïîñòóïèòü ëèøü ïîçäíåå, ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò â äàííûé ìîìåíò ïðîöåíòíûé äîõîä. Ñêàçàííîå õàðàêòåðíî äëÿ âñåõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäïîëàãàþùèõ îòñðî÷êó ïëàòåæåé. Ïîýòîìó áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ äåðæàòü â èíäåêñèðóåìûõ êðåäèòàõ ëèøü íåáîëüøóþ ÷àñòü ñâîèõ àêòèâîâ, îñîáåííî â ïåðâûå ãîäû ïîñëå íà÷àëà ïîãàøåíèÿ ññóä ïî äàííîé ñõåìå êðåäèòîâàíèÿ.  ïîñëåäóþùèå ãîäû ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè ðåøàåòñÿ àâòîìàòè÷åñêè - çà ñ÷åò ïîñòóïëåíèÿ êðóïíûõ ïëàòåæåé ïî âûäàííûì ðàíåå ññóäàì, êîìïåíñèðóþùèõ ìèíèìàëüíûé ïðèòîê ñðåäñòâ â âèäå ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì, ïðåäîñòàâëåííûì íåäàâíî.
 îáùåì ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè íàïðÿìóþ ñâÿçàíà ñ ìîäåëüþ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ýòîì äëÿ ðàçíûõ ó÷àñòíèêîâ äàííîãî ïðîöåññà îíà ïðîÿâëÿåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Òàê, åñëè äëÿ äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà ðèñê ëèêâèäíîñòè ìîæåò ñòàòü ñåðüåçíîé óãðîçîé, òî äëÿ èïîòå÷íîé êîìïàíèè, êîòîðàÿ ïðîäàåò âûäàííûå êðåäèòû, îí ïðîñòî îòñóòñòâóåò: êîìïàíèÿ íå ïðèâëåêàåò âêëàäîâ, à ôèíàíñèðóåò ñâîè àêòèâíûå îïåðàöèè çà ñ÷åò âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè çàéìîâ ñðåäñòâ.
Èíäåêñàöèîííûå èíñòðóìåíòû ïîçâîëÿþò ïîâûñèòü äîñòóïíîñòü êðåäèòà äëÿ çàåìùèêà, â îñîáåííîñòè â ñðàâíåíèè ñ êðåäèòàìè ñ ôèêñèðîâàííîé ñòàâêîé ïðîöåíòà èëè ñ ïåðåìåííîé åãî ñòàâêîé (ñòåïåíü äîñòóïíîñòè â äàííîì ñëó÷àå òðàêòóåòñÿ êàê ðàçìåð êðåäèòà, êîòîðûé áàíê ìîæåò ïðåäîñòàâèòü îäíîìó è òîìó æå çàåìùèêó ïðè ðàçëè÷íûõ ñõåìàõ êðåäèòîâàíèÿ). Ñõåìàòè÷íî ýòî ìîæíî ïðåäñòàâèòü ñëåäóþùèì îáðàçîì. Ñòàðàÿñü èçáåæàòü êðåäèòíîãî ðèñêà, áàíê îïðåäåëÿåò ðàçìåð êðåäèòà èñõîäÿ, íàïðèìåð, èç òîãî óñëîâèÿ, ÷òî ðàçìåð ïëàòåæà íå äîëæåí ïðåâûøàòü îïðåäåëåííóþ äîëþ äîõîäà çàåìùèêà (ñêàæåì 30 %).  ýòîì ñëó÷àå ñíèæåíèå ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî êðåäèòó ñî 140 % (ñòàâêà ïî êðåäèòó ñ èçìåíÿþùèìñÿ ïðîöåíòîì Ñáåðáàíêà Ðîññèè â 1994-1995 ãã.) äî 30-35 % (ñòàâêà ñ ïðèâÿçêîé êðåäèòà ïî êóðñó äîëëàðà ÑØÀ), èëè äî 26 % (ñòàâêà ÿðîñëàâñêîãî ôèëèàëà èïîòå÷íîãî áàíêà), èëè äî 5-10 % (ñòàâêà ÈÐÎÏ) ïîçâîëÿåò ñóùåñòâåííî ïîâûñèòü äîñòóïíîñòü êðåäèòà äëÿ çàåìùèêà.
Ñåðüåçíî âëèÿþò íà äîñòóïíîñòü èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ òàêæå ñðîêè, íà êîòîðûå îíè âûäàþòñÿ.  1995 ã. ìîñêîâñêèå áàíêè, ïðèìåíÿâøèå ñõåìó “ïðäàæè æèëüÿ â ðàññðî÷êó”, îáû÷íî âûäàâàëè êðåäèò íà âðåìÿ äî îëíîãî ãîäà (ðåæå äî äâóõ ëåò). Ðîññèéñêèå áàíêè, âûäàþùèå äåéñòâèòåëüíî èïîòå÷íûå êðåäèòû, ïðåäîñòàâëÿþò èõ íà ñðîê äî 10 ëåò (Ìîñáèçíåñáàíê, ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë ÈÀÁ, áûâøèé Èïîòå÷íûé Ñòàíäàðòáàíê è äð.), ÷òî ïîìîãàåò çíà÷èòåëüíî ñíèçèòü äîïóñòèìûé óðîâåíü äîõîäà êëèåíòîâ
 çàêëþ÷åíèè õîòåëîñü áû îòìåòèòü, ÷òî ðàçâèòèå èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè, êàê è âî âñåì îñòàëüíîì, òðåáóåò ñïåöèàëüíîãî ïîäõîäà, îïèðàÿñü, êîíå÷íî, íà îïûò çàðóáåæíûõ ñòðàí, íî ñ ó÷åòîì íàøèõ îñîáåííîñòåé. À ýòî - îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, çåìåëüíûõ îòíîøåíèé, ðàçìåð è ñòðóêòóðà äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèè, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè íàøåé ýêîíîìèêè è ïîëèòèêè.
Òàê êàê âíåäðåíèå â ïðàêòèêó ðàçëè÷íûõ ñõåì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ìîãëî áû îêàçàòü áëàãîïðèÿòíîå âîçäåéñòâèå è íà ìàêðîýêîíîìè÷åñêóþ ñèòóàöèþ â ñòðàíå:
ñïîñîáñòâóÿ ïðîãðåññèâíîé ïåðåîðèåíòàöèè èçëèøíåãî ïëàòåæåñïîñîáíîãî ñïðîñà íàñåëåíèÿ ïóòåì êîíöåíòðàöèè ñðåäñòâ íà öåëåâûõ èïîòå÷íûõ ñ÷åòàõ, à òåì ñàìûì ñîäåéñòâóÿ îáùåìó ñíèæåíèþ èíôëÿöèè;
ñíèæàÿ îñòðîòó æèëèùíîé ïðîáëåìû ïîñðåäñòâîì ìîáèëèçàöèè ñðåäñòâ íàñåëåíèÿ è âíåáþäæåòíûõ ôîíäîâ, ðàçâèòèÿ ëüãîòíîãî äîëãîñðî÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ÷àñòíûõ ëèö;
ðàñøèðÿÿ ôèíàíñîâûå âîçìîæíîñòè îòäåëüíûõ ãðàæäàí â òîì ïëàíå, ÷òî èñêëþ÷àåò èç ñîñòàâà îáëàãàåìîãî ïîäîõîäíûì íàëîãîì äîõîäà ñóììû, íàïðàâëåííûå íà ïîãàøåíèÿ êðåäèòîâ, ïîëó÷åííûõ â áàíêå íà æèëèùíûå öåëè;
ñîêðàùàÿ áþäæåòíûå àññèãíîâàíèÿ íà æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî;
îáåñïå÷èâàÿ áàíêàì äîñòàòî÷íî äåøåâûå êðåäèòíûå ëèíèè, ïîçâîëÿþùèå èì ñóùåñòâåííî ðàñøèðèòü èíâåñòèöèîííóþ äåÿòåëüíîñòü.
Âñå ýòî êîíå÷íî íåâîçìîæíî áåç ïîäåðæêè ãîñóäàðñòâà, áåç ýôôåêòèâíîé ãîñóäàðñòâåííîé ïîëèòèêè, ïîðâîäèìîé íà äàííîì ñïåöèôè÷åñêîì ðûíêå èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ è çàêëàäíûõ, à òàêæå áåç ïðèâëå÷åíèÿ ïîìîùè ñî ñòîðîíû ðîññèéñêèõ è çàðóáåæíûõ ñïåöèàëèñòîâ è ñïåöèàëüíûõ (öåëåâûõ) êðåäèòíûõ ëèíèé Ìèðîâîãî Áàíêà. ×òî æå êàñàåòñÿ íàëîãîâûõ ëüãîò, òî îíè äîëæíû áûòü íàïðàâëåíû íà óâåëå÷åíèå äîõîäîâ íå òîëüêî çàëîãîäåðæàòåëåé (áàíêîâ), íî è çàëîãîäàòåëåé. Ïîñëåäíèå ìîãóò òàêæå ðàññ÷èòûâàòü è íà ëüãîòû ïî êðåäèòîâàíèþ (íî óæå çà ñ÷åò áàíêà).  ýòîì ñëó÷àå çàåìùèê (çàëîãîäàòåëü) áóäåò îðèåíòèðîâàí íà áîëåå ïðèâëåêàòåëüíûå äëÿ íåãî óñëîâèÿ êðåäèòîâàíèÿ, ïðåäîñòàâëÿåìûå åìó òåì èëè èíûì áàíêîì.
Îäíîâðåìåííî íàäëåæèò ïðèëîæèòü ìàêñèìàëüííûå óñèëèÿ äëÿ ñîçäàíèÿ âòîðè÷íîãî ðûíêà çàêëàäíûõ, îðãàíèçàöèÿ êîòîðîãî, ñîãëàñíî îïûòó ðàçâèòûõ ñòðàí, íåâîçìîæíà áåç àêòèâíîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ó÷àñòèÿ. Ñåðüåçíûì øàãîì íà ýòîì ïóòè ìîæåò ñòàòü ïðèäàíèå çàêîíîäàòåëüíîãî ñòàòóñà Ôåäåðàëüíîìó àãåíñòâó ïî æèëèùíîìó èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ (îñíîâíûìè ôóíêöèÿìè êîòîðîãî äîëæíû áûòü ìåòîäîëîãè÷åñêîå è ìåòîäè÷åñêîå îáåñïå÷åíèå èïîòå÷íîãî äåëà, ðàçðàáîòêà òèïîâûõ äîêóìåí òîâ, îáñëóæèâàþùèõ èïîòå÷íûå êðåäèòû, ïîêóïêà çàêëàäíûõ ó èïîòå÷íûõ áàíêîâ, âûïóñê îáåñïå÷åííûõ çàêëàäíûìè öåííûõ áóìàã, è ò.ä.),. à òàêæå íà ïðèíÿòèå ñîîòâåòñòâóþùèõ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, îáåñïå÷èâàþùèõ íîðìàëüíîå ôóíêöèîíèðîâàíèå èïîòå÷íîãî áèçíåñà
Ëèòåðàòóðà
Áàëàáàíîâ È.Ò. Îïåðàöèè ñ íåäâèæèìîñòüþ â Ðîññèè. - Ì.: Ôèíàíñû è ñòàòèñòè-êà, 1996.
Êëèìîâè÷ Ì. Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 5.
Áàíêè. Èíâåñòèöèè. Íåäâèæèìîñòü: Áóñîâ Â.È. Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè // Äåíüãè è êðåäèò. - 1996. - N 2.
Å. Ìàøèíèñòîâà. Êðåäèòíûå èíñòèòóòû êàê ñóáúåêòû èïîòå÷íûõ îïåðàöèé ñ æèëüåì // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 7
Èïîòåêà è èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå.
Èïîòåêà (ãðå÷. hypotheka-çàëîã, çàêëàä) - ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé çàëîã íåäâèæèìîñòè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ ê äîëæíèêó (çàëîãîäàòåëþ).
Ñóùåñòâóåò è äðóãîå ïîíÿòèå èïîòåêè. Èïîòåêà - ýòî êðåäèò, ïîëó÷åííûé ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè.
 íàøåé ñòðàíå ïîðÿäîê îñóùåñòâëåíèÿ èïîòåêè ðåãóëèðóåòñÿ çàêîíîì ÐÔ “Î çàëîãå”1. (Ãëàâà 2. Çàêîí ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ è èíûõ îáúåêòîâ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûõ ñ çåìëåé (èïîòåêà)) è Îñíîâíûìè ïîëîæåíèÿìè î çàëîãå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - èïîòåêå2.
 èþëå 1995 ã. Ãîñäóìà ïðèíÿëà â ïåðâîì ÷òåíèè ïðîåêò Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà “Îá èïîòåêå (çàëîãå “íåäâèæèìîñòè)”. Ýòîò ïðîåêò - ðàçâèòèå ñóùåñòâóþùèõ ïîëîæåíèé î çàëîãå âîîáùå è Ïîëîæåíèé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ î çàëîãå íåäâèæèìîñòè â ÷àñòíîñòè. Çàêîí îá èïîòåêå íå âíîñèò èçìåíåíèé â îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè, íî ñîçäàåò ÷åòêóþ ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ãëàâíàÿ öåëü çàêîíà - ïîâûñèòü íàäåæíîñòü è ýôôåêòèâíîñòü ïîëüçîâàíèÿ èïîòåêè êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ ñ îäíîñòîðîííåé çàùèòîé èíòåðåñîâ ñîáñòâåííèêîâ ýòîãî èìóùåñòâà.
Îñíîâíûå ïîëîæåíèÿ ïðîåêòà çàêîíà ñëåäóþùèå:
ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ (ïî âûáîðó ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà îá èïîòåêå êàê â òðàäèöèîííîé ôîðìå, áåç ïåðåäà÷è ïðàâ çàëîãîäåðæàòåëÿ äðóãèì ëèöàì, òàê è â ôîðìå çàêëàäíîé, ÿâëÿþùåéñÿ öåííîé áóìàãîé;
âñå èïîòå÷íûå îïåðàöèè ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè;
äåòàëüíî óðåãóëèðîâàíû âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí ïî äîãîâîðó ïåðåõîäà ïðàâ íà çàëîæåííóþ íåäâèæèìîñòü îò çàëîãîäàòåëÿ ê äðóãèì ëèöàì â ñëó÷àå åå äîïîëíèòåëüíîãî îáðåìåíåíèÿ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö (ïîñëåäóþùèé çàëîã, àðåíäà, ñåðâèòóòû);
ìîæåò áûòü çàëîæåíà òîëüêî òà íåäâèæèìîñòü, íà êîòîðóþ ó âëàäåëüöà èìååòñÿ ïðàâî íà îò÷óæäåíèå èëè íà ïðîäàæó;
çàëîã ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü äîëæåí ðåãóëèðîâàòüñÿ ñïåöèàëüíûì çàêîíîì.
Ñîãëàñíî ñòàòüå 42 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” èïîòåêîé ïðèçíàåòñÿ çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì.
Èïîòåêà - ýòî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ïðè êîòîðîì çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà, ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå çà ñ÷åò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè. Äëÿ îðãàíèçàöèè â ñèñòåìå êîìèòåòîâ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì åäèíîãî ïîðÿäêà ðåøåíèÿ èëè âîïðîñîâ î äà÷å ñîãëàñèÿ íà çàëîã ôåäåðàëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, çàêðåïëåííîé çà ôåäåðàëüíûìè ïðåäïðèÿòèÿìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, Ãîñóäàðñòâåííûé êîìèòåò ÐÔ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæåíèåì N 890-ð îò 21 àïðåëÿ 1994 ã. óòâåðäèë Âðåìåííîå ïîëîæåíèå î ñîãëàñîâàíèè çàëîãîâûõ ñäåëîê. Îäíàêî îíî íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà èïîòåêó è çàëîã èìóùåñòâåííûõ ïðàâ.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì ïîëîæåíèèåì ôåäåðàëüíîå ïðåäïðèÿòèå ìîæåò îñóùåñòâëÿòü çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ åäèíèö è ïîäðàçäåëåíèé êàê èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, à òàêæå îòäåëüíûõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ êîìèòåòà óïðàâëåíèÿ èìóùåñòâîì ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ çàêëàäûâàåìîãî ïðåäïðèÿòèÿ. Èìóùåñòâî, íà êîòðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà, îñòàåòñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè çàëîãîäàòåëÿ, ò. å. äîëæíèêà.
Â
èïîòå÷íîì äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ
ðàçëè÷íûå âàðèàíòû âçàèìîîòíîøåíèé
ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì è çàëîãîäàòåëåì.
Òàê, ñîãëàøåíèåì ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíî
ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ ïîëüçîâàòüñÿ
äîõîäàìè îò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â
ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòà. Äîãîâîð ìîæåò
ïðåäóñìàòðèâàòü çíà÷èòåëüíóþ ñâîáîäó
äåéñòâèé çàëîãîäàòåëÿ: âîçìîæíîñòü
îò÷óæäåíèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ
ïåðåâîäîì íà ïðèîáðåòàòåëÿ äîëãà ïî
îáÿçàòåëüñòâó, ñäà÷à åãî â àðåíäó;
îáðåìåíåíèå åãî íîâûìè äîëãàìè è ò. ä.
Äîãîâîð îá èïîòåêå çàêëþ÷àåòñÿ â âèäå
çàêëàäíîé.
Çàêëàäíàÿ äîëæíà áûòü íîòàðèàëüíî
óäîñòîâåðåíà è ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè. Äîãîâîð îá èïîòåêå âñòóïàåò
â ñèëó ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíîé.
Èïîòåêà
ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà:
çåìåëüíûå ó÷àñòêè;
ïðåäïðèÿòèÿ,
çäàíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî,
èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé
ïðàêòèêå;
æèëûå äîìà è êâàðòèðû;
äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæ è äðóãèå ñòðîåíèÿ;
èíîå íåäâèæèìîå èìóæåñòâî.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò åäèíîãî ïîðÿäêà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíûõ. Òàêàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðîâîäèòñÿ: ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì - â òåððèòîðèàëüíûõ îðãàíàõ Êîìèòåòà ÐÔ ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó; ïî æèëûì äîìàì è êâàðòèðàì - Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè ðàéîíà (ãîðîäà, ðàéîíà â ãîðîäå); ïî ïðåäïðèÿòèþ - â îðãàíå, îñóùåñòâëÿþùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî ïðåäïðèÿòèÿ; ïî äðóãîìó íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó - â îðãàíå, ïðîâîäÿùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî èìóùåñòâà. Ïðè èïîòåêå çåìëüíîãî ó÷àñòêà âìåñòå ñ íàõîäÿùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè è ñîîðóæåíèÿìè ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ èïîòåêè ïðîâîäèòñÿ îðãàíîì, îñóùåñòâëÿþùèì ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðûé îáÿçàí ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ î ðåãèñòðàöèè èïîòåêè, îðãàíó ïðîâîäÿùåìó ðåãèñòðàöèþ ñîîòâåòñòâóþùèõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé.
Íà ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè ïðåñòàâëÿåòñÿ çàÿâëåíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ, çàêëàäíàÿ, äîêóìåíòû, íàçâàííûå â çàêëàäíîé, â êà÷åñòâå ïðèëîæåíèÿ ê íåé, äîêàçàòåëüñòâà óïëàòû ãîñóäàðñòâåííîé ïîøëèíû çà ðåãèñòðàöèþ.
Ðåãèñòðàöèîííàÿ çàïèñü âêëþ÷àåò: ñâåäåíèÿ î çàëîãîäàòåëå; èíôîðìàöèþ î ïðåäìåòå èïîòåêè; óêàçàíèÿ íà íàëè÷èå ïðåäøåñòâóþùèõ èïîòåê; ñðîê äåéñòâèÿ èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà.
Çàêëàäíàÿ äîëæíà ñîäåðæàòü:
ñëîâî “çàêëàäíàÿ”, çàêëþ÷åííîå â íàçâàíèå äîêóìåíòà;
íàèìåíîâàíèå çàëîãîäàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
íàèìåíîâàíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäåðæàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
íàçâàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà èëè èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, èñïîëíåíèå êîòîðîãî îáåñïå÷èâàåòñÿ ïî äàííîé çàêëàäíîé (îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà), ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî äîãîâîðà èëè îñíîâàíèå âîçíèêíîâåíèÿ èíîãî îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà;
íàèìåíîâàíèå äîëæíèêà ïî îñíîâíîìó îáÿçàòåëüñòâó, åñëè äîëæíèê íå ÿâëÿåòñÿ çàëîãîäàòåëåì, è óêàçàíèåì ìåñòà æèòåëüñòâà äîëæíèêà ëèáî, åñëè äîëæíèê - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
óêàçàíèå ñóììû îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà , îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé, ëèáî ññûëêó íà ñîäåðæàùèåñÿ â ïðèëîæåíèè ê çàêëàäíîé óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëèòü ýòó ñóììó;
óêàçàíèå ñðîêà èëè ñðîêîâ óïëàòû ñóììû, îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé;
íàçâàíèå è äîñòàòî÷íîå äëÿ èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèå èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé, è åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
äåíåæíóþ îöåíêó èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé;
íàèìåíîâàíèå ïðàâà, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, è îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî ýòî èìóùåñòâî, ñ óêàçàíèåì íîìåðà, äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè, à åñëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå çàëîãîäàòåëþ ïðàâî - òî÷íîå íàèìåíîâàíèå ýòîãî ïðàâà;
óêàçàíèå íà òî, èìåþòñÿ ëè íà èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, èëè íà ÷àñòü ýòîãî èìóùåñòâà äðóãèå çàêëàäíûå;ñäàíî ëè ýòî èìóùåñòâî èëè åãî ÷àñòü â àðåíäó; îáðåìåíåíî èëè íå îáðåìåíåíî îíî èíûì îáðàçîì íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè èïîòåêè;
ïîäïèñè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ;
íàèìåíîâàíèå îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî èïîòåêó, ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè.
Çàêëàäíàÿ, íå ñîäåðæàùàÿ êàêèõ ëèáî âûøåíàçâàííûõ äàííûõ, íå ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêà - ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.  ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè òàêàÿ çàêëàäíàÿ ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çàèíòåðåñîâàííîãî ëèöà. Ïî ñîãëàøåíèþ çàëîãîäàòåëÿ ñ çàëîãîäåðæàòåëåì â çàêëàäíóþ ìîãóò áûòü âêëþ÷åíû òàêæå èíûå äàííûå è óñëîâèÿ. Ê çàêëàäíîé âîçìîæíî ïðèëîæåíèå äîêóìåíòîâ, îïðåäåëÿþùèõ óñëîâèÿ èïîòåêè èëè íåîáõîäèìûõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì ñâîèõ ïðàâ ïî ýòîìó äîãîâîðó. Åñëè äîêóìåíòû, ïðèëàãàåìûå ê çàêëàäíîé, íå íàçâàíû â íåé ñ òàêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè, êîòîðàÿ äîñòàòî÷íà äëÿ èõ èäåíòèôèêàöèè, è â çàêëàäíîé íå ñêàçàíî, ÷òî îíè ÿâëÿþòñÿ åå íåîòúåìëåìîé ÷àñòüþ, äàííûå äîêóìåíòû íå îáÿçàòåëüíû äëÿ ëèö, ê êîòîðûì ïðàâà ïî çàêëàäíîé ïåðåøëè â ïîðÿäêå óñòóïêè òðåáîâàíèÿ â ðåçóëüòàòå åå çàëîãà èëè èíûì îáðàçîì.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èç ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîïóñêàåòñÿ ëèøü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëíåíèÿ êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ, ñâÿçàííûõ íåïîñðåäñòâåííî ñ îñóùåñòâëåíèåì èëè ðàçâèòèåì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Ãîðîäñêèå çåìëè, íà êîòîðûõ â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûìè ïðàâèëàìè çàïðåùåíî âîçâåäåíèå çäàíèé è ñîîðóæåíèé, íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè â êà÷åñòâå îòäåëüíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè îáùåé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ êîëëåêòèâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà òîëüêî íà ïðèíàäëåæàùèé ãðàæäàíèíó çåìåëüíûé ó÷àñòîê, âûäåëåííûé â íàòóðå èç çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â îáùåñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Íå äîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ ñ ó÷åòîì åå ðàçìåðà íå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ñîáëþäåíèåì íàçíà÷åíèÿ çåìåëü ñîîòâåòñòâóþùåé êàòåãîðèè.
Çàëîãîäåðæàòåëåì ïî äîãîâîðó èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è ïî äîãîâîðó çàëîãà çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü áàíê, èìåþùèé ëèöåíçèþ íà îñóùåñòâëåíèå èïîòå÷íûõ îïåðàöèé, âûäàííóþ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèè.
Çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, êîòîðûå íàõîäÿòñÿ èëè áóäóò âîçâåäåíû íà çàêëàäûâàåìîì çåìåëüíîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàò çàëîãîäàòåëþ, ìîãóò áûòü çàëîæåíû îäíîâðåìåííî ñ ó÷àñòêîì ïî òîé æå çàêëàäíîé. Åñëè â çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî íàõîäÿùèåñÿ èëè âîçâîäèìûå íà ýòîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàùèå çàëîãîäàòåëþ çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ çàëîæåíû òîìó æå çàëîãîäåðæàòåëþ, òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê çàëîãîäàòåëü ñîõðàíÿåò ïðàâî íà ïðèíàäëåæàùåå åìó íàõîäÿùååñÿ íà ýòîì ó÷àñòêå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå è ïðèîáðåòàåò ñåðâèòóò (ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ) â îòíîøåíèè îïðåäåëåííîé ÷àñòè ó÷àñòêà, íåîáõîäèìîé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ çäàíèÿ èëè ñîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ åãî íàçíà÷åíèåì.  äîêóìåíòå ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíî ñîõðàíåíèå çà çàëîãîäàòåëåì óêàçàííîé ÷àñòè ó÷àñòêà íà ïðàâî àðåíäû íà óñëîâèÿõ, îïðåäåëåííûõ â çàêëàäíîé. Åñëè èïîòåêà óñòàíîâëåíà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì íàõîäÿòñÿ çäàíèÿ èëè ñîîðóæåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íå çàëîãîäàòåëþ, à äðóãîìó ëèöó, òî ïðè îáðàùåíèè çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê è åãî ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ê ïîêóïàòåëþ ó÷àñòêà ïåðåõîäÿò ïðàâà è îáÿçàííîñòè, êîòîðûå â îòíîøåíèè ýòîãî ëèöà èìåë çàëîãîäàòåëü.
 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðåãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðè ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , â òîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíòàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ. Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî íåèñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, è îöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî íå âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
ïðóæèííàÿ;
ðîëë-îâåðíàÿ;
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþíêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - “øàðîâàÿ” èïîòåêà, ïðåäó- ñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà. ”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèå íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëàòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Ê>ç>) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
Ê>ç >= È / Ê õ 100> >%,
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà, íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
Ïðèìåð.
Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè ðàâåí:
Ê>ç >= 200 / 320 õ 100 = 62,5 %.
Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ï>è>) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:
Ï>è >= Ä / È õ 100 %,
ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;
È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.
Ïðèìåð.
Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðîöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:
Ï>è >= 40 / 200 õ 100 = 20 %.
Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâîíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.
Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðîöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.
Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè âåí÷óðíûå (ðèñêîâûå) îïåðàöèè.
Èïîòå÷íûå êðåäèòû, êàê ïðàâèëî, íåäîðîãè. Ïðîöåíò, âçèìàåìûé çà òàêîé êðåäèò, îáû÷íî íå ïðåâûøàåò 5-7 % ãîäîâûõ.
Äëÿ èíâåñòèöèîííîé àêòèâíîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íóæíû ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:
ðàçâèòàÿ íîòàðèàëüíàÿ ñèñòåìà;
ïîçåìåëüíàÿ êíèãà, â êîòîðîé äîëæíû îòðàæàòüñÿ íå òîëüêî îòäåëüíûå ó÷àñòêè çåìëè, íî è îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè ïî êàæäîìó ó÷àñòêó;
ðàçâèòàÿ ñóäåáíàÿ ñèñòåìà;
ðàçâèòàÿ ïëàòåæíàÿ ñèñòåìà.
Âàæíîé ïðîáëåìîé ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ñîâðåìåííîì ðîññèéñêîì ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ ëèêâèäíîñòü îáåêòà íàäâèæèìîñòè ( ïðåäìåòà çàëîãà).
Ñåãîäíÿ àáñîëþòíî ëèêâèäíûìè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî êâàðòèðû. Âðåìÿ ïðîäàæè êâàðòèðû ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü. Ìåíåå ëèêâèäíû ìàãàçèíû è îôèñíûå ïëîùàäè, äàæå â öåíòðàëüíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà. Ïàêòè÷åñêè íå ïîëüçóþòñÿ ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ íåæåëàíèåì ïðåäïðèíèìàòåëåé ðèñêîâàòü ñâîèì êàïèòàëîì è îáùåé íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé ñèòóàöèåé ñ èíâåñòèöèÿìè â ïðîèçâîäñòâå. Äëÿ ìíîãèõ áàíêîâ âîçíèêàåò îñòðàÿ ïðîáëåìà íåâîçâðàòà êðåäèòà, êîãäà â êà÷åñòâå çàëîãà îíè ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå. Åñëè êðåäèò íå âîçâðàùåí â ñðîê, òî áàíê ñòàëêèâàåòñÿ ñ öåëûì ðÿäîì òðóäíîñòåé ïðè îò÷óæäåíèè ïðåäìåòà çàëîãà.
Ñåãîäíÿ èäåò àêòèâíûé ïîèñê îáõîäíûõ ïóòåé â ñôåðå èïîòåêè. Ìíîãèå èïîòå÷íûå áàíêè ïðèìåíÿþò òàêóþ ôîðìó îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòíîñòè êðåäèòà, êàê ïðîäàæà ïî ìèíèìàëüíîé öåíå êðåäèòîäàòåëþ äîìà ñ çåìåëüíîì ó÷àñòêîì, îôèñà, êâàðòèðû èëè èíîé íåäâèæèìîñòè.
Ïðè ñâîåâðåìåííîì âîçâðàòå ññóäû ïî óñëîâèÿì äîãîâîðà êðåäèòîð îáÿçóåòñÿ ïðîäàòü îáðàòíî óêàçàííîå èìóùåñòâî. Çàåìùèê â ýòîì ñëó÷àå ïðàêòè÷åñêè ëèøåí ïðàâà íà ñóäåáíóþ çàùèòó, òàê êàê îáÿçàòåëüñòâà êðåäèòîðà íå èìåþò ïðàâîâîãî õàðàêòåðà. Ñíèçèòü ñòåïåíü ðèñêà ìîæíî ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäèæè ïîä îòëàãàòåëüíûì (ôàêò íåóïëàòû) èëè îòìåíèòåëüíûì (ôàêò óïëàòû ïðîäàâöîì âûäàííîé åìó äåíåæíîé ññóäû â óñòàíîâëåííûé ñðîê) óñëîâèÿìè. Òî åñòü â äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè äîëæíî âêëþ÷àòüñÿ óñëîâèå î òîì, ÷òî îíî âñòóïàåò â ñèëó, è áàíê ïðèîáðåòàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìîå èìóùåñòâî ëèøü ïðè íåâîçâðàòå â óêàçàííûé ñðîê çàåìùèêîì-ïðîäàâöîì äîëãà.
 öåëÿõ ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èïîòåêè è ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ Ïðåçèäåíò ÐÔ èçäàë 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ”.1
Ñîãëàñíî äàííîìó Óêàçó ïðè ïðåäîñòàâëåíèè êðåäèòà íà ñîîðóæåíèå æèëîãî äîìà â äîãîâîðå îá èïîòåêå ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà êâàðòèðàìè, íåçàâåðøåííûì ñòðîèòåëüñòâîì âìåñòå ñ çàãîòîâëåííûìè äëÿ íåãî ìàòåðèàëàìè è îáîðóäîâàíèåì, ïðèíàäëåæàùèì çàëîãîäàòåëþ.
Çäàíèå,
â òîì ÷èñëå æèëûå äîìà è èíûå ñòðîåíèÿ,
è ñîîðóæåíèÿ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûå
ñ çåìëåé ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè
òîëüêî ñ îäíîâðåìåííîé èïîòåêîé ïî òîìó
æå äîãîâîðó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà
êîòîðîì íàõîäèòñÿ ýòî ïðåäïðèÿòèå,
çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå, ëèáî ÷àñòè ýòîãî
ó÷àñòêà, ôóíêöèîíàëüíî îáåñïå÷èâàþùåé
çàêëàäûâàåìûé îáúåêò, ëèáî çàëîãîì
ïðèíàäëåæàùåãî çàëîãîäàòåëþ ïðàâà
àðåíäû ýòîãî ó÷àñòêà èëè åãî ñîîòâåòñòâóþùåé
÷àñòè. Äðóãèìè ñëîâàìè, åñëè çåìëÿ ïîä
íåäâèæèìîñòüþ àðåíäóåòñÿ, òî âëàäåëåö
íåäâèæèìîñòè ïî äàííîìó Óêàçó íå èìååò
ïðàâà íà ïîëó÷åíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòà.
Ïîýòîìó Ïðåçèäåíòîì ÐÔ áûëè ïðèíÿòû 14
ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç N
198 “Î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ãðàæäàí è
þðèäè÷åñêèõ ëèö íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè
ïîä îáåêòàìè íåäâèæèìîñòè â ñåëüñêîé
ìåñòíîñòè” è 7 ìàðòà 1996 ã. Óêàç N
337 “Î ðåàëèçàöèè êîíñòèòóöèîííûõ ïðàâ
ãðàæäàí íà çåìëþ”.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:
ñäàòü â àðåíäó;
âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;
ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.
Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.
Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.
Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.
Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿæàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçäàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.
Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.
Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, à òàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.
Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.
Ê äîãîâîðó îá èïîòåêå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ïðèëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäàííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.
Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).
Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.
Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.
Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 3 ãîäà. Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ, èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ. Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.
Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì. Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé. Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ è ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ (Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã, ßðîñëàâëü, Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:
çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ è êðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;
ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå (îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;
ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèþ, ðåìîíò;
îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;
áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;
îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;
îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.
Ñåãîäíÿ ìíîãîå èç âûøåïåðå÷èñëåííîãî óæå äåëàåòñÿ â Ðîññèè. Ïðèìåðîì òàêèõ íà÷èíàíèé ìîãóò ñëóæèòü ïðèìåíÿåìûå íåêîòîðûìè èç ðîññèéñêèõ áàíêîâ ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.
Ïåðâàÿ - ìîäåëü äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà, à ïðèìåíèòåëüíî ê íàøèì óñëîâèÿì - ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà. Äåëî çäåñü â ñëåäóþùåì. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè àêêóìóëèðóþò ñðåäñòâà íà öåëè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ãëàâíûì îáðàçîì ÷åðåç âêëàäû è êîíòðàêòíûå ñáåðåæåíèÿ; îíè æå ïðåäîñòàâëÿþò èïîòå÷íûå çàéìû è îáñëóæèâàþò èõ: ñîáèðàþò ðåãóëÿðíûå ïëàòåæè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòîâ, âåäóò ñ÷åòà, ðàáîòàþò ñ äîëæíèêàìè è ò. ï. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè ñàìè âûñòóïàþò â ðîëè èíâåñòîðîâ, ò. å. ôîðìèðóþò çà ñ÷åò âûäàííûõ êðåäèòîâ èíâåñòèöèîííûé ïîðòôåëü. Ïîäîáíàÿ ìîäåëü âïîëíå àäàïòèðîâàíà â Ðîññèè è â äðóãèõ ïîñòñîþçíûõ ðåñïóáëèêàõ.
Âîçìîæíàÿ ôîðìà ìîáèëèçàöèè ðåñóðñîâ äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ðàñìàòðèâàåìîé ìîäåëüþ - ñèñòåìà êîíòðàêòíûõ “ñòðîéñáåðåæåíèé”. Ïîäîáíàÿ ôîðìà ïîëó÷èëà øèðîêîå ðàñïðîñòðàíåíèå â ðÿäå çàïàäíî-åâðîïåéñêèõ ñòðàí (â òîì ÷èñëå âî Ôðàíöèè è â Ãåðìàíèè). Ñïåöèôèêà äàííîé ñõåìû - çàìêíóòîñòü: â êà÷åñòâå èñòî÷íèêà ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ íà æèëüå èñïîëüçóþòñÿ òîëüêî òå ñðåäñòâà, êîòîðûå íàêîïëåíû ó÷àñòíèêàìè ñõåìû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé. Áàíêè, ïðèìåíÿþùèå åå (â Ðîññèè ýòî ïîêà òîëüêî ñáåðáàíêè), îáðåòàþò âîçìîæíîñòü ïðåäîñòàâëÿòü êðåäèòû íà óñëîâèÿõ ëó÷øèõ, íåæåëè ðûíî÷íûå, èáî óðîâåíü âûïëà÷èâàåìûõ ïî ñáåðåæåíèÿì íàñåëåíèÿ ïðîöåíòîâ ó íèõ òàêæå íèæå ðûíî÷íîãî. Ìîäåëü äîïîëíÿåòñÿ (â öåëÿõ ñòèìóëèðîâàíèÿ ñáåðåæåíèé) ðàçëè÷íûìè ãîñóäàðñòâåííûìè äîòàöèÿìè äëÿ âêëàä÷èêîâ (ðåæå äëÿ áàíêîâ). Ðàäè ïðèâëå÷åíèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äåíåæíûõ ðåñóðñîâ íåêîòîðûå îòäåëåíèÿ Ñáåðáàíêà Ðîññèè íà÷àëè âíåäðÿòü àíàëîãè ñèñòåìû “ñòðîéñáåðåæåíèé”.
 ÷èñëå ïåðâûõ áàíêîâ Ðîññèè, íà÷àâøèõ ðåàëèçàöèþ ïðîãðàììû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé, - Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê (ÈÀÁ) â Ìîñêâå. Íà áàçå èçó÷åíèÿ çàðóáåæíîãî îïûòà èïîòåêè è îñîáåííîñòåé ðîññèéñêîé äåéñòâèòåëüíîñòè ÈÀÁ â êà÷åñòâå ïåðâîãî ýòàïà ïîäãîòîâêè ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ ñ ìàðòà 1994 ã. ââåë â ïðàêòèêó öåëåâûå ñåìåéíûå æèëèùíûå íàêîïèòåëüíûå ñ÷åòà (ñåìåéíûå ñ÷åòà), îòêðûâàåìûå äëÿ ñâîèõ àêöèîíåðîâ . Öåëü ñåìåéíîãî ñ÷åòà - íàêîïëåíèå äåíåæíûõ ñðåäñòâ äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ïðèîáðåòåíèå (ñòðîèòåëüñòâî) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè (äîìà, êâàðòèðû, äà÷è , ãàðàæà è ò. ï.) .
Ïðè÷åì íàèìåíüøèé ïåðèîä íàêîïëåíèÿ ñðåäñòâ íà ñ÷åòå, äîñòàòî÷íûé äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà, - ãîä. Êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïðè óñëîâèè íàêîïëåíèÿ íà ñ÷åòå 30 % ñóììû, íåîáõîäèìîé äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ íåäâèæèìîñòè. Êðåäèò ñîîòâåòñòâåííî âûäàåòñÿ â ðàçìåðå 70 % ñóììû ïîä çàëîã ïðèîáðåòàåìîãî (ñòðîÿùåãîñÿ) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè.
Ïðèíöèïèàëüíîå óñëîâèå âûäà÷è èïîòå÷íîãî êðåäèòà - ïðîâåðêà ïëàòåæåñïîñîáíîñòè êëèåíòà, êîòîðûé ìîæåò òðàòèòü íà ïëàòåæè ïî êðåäèòó ëèøü òðåòü ñîâîêóïíîãî ìåñÿ÷íîãî äîõîäà ñåìüè. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êðåäèòîâàíèÿ - ãîä, ìàêñèìàëüíûé - äåñÿòü ëåò. Ïðè ýòîì åñòü îðèåíòàöèÿ íà ëüãîòíóþ ïðîöåíòíóþ ñòàâêó, âûâîäèìóþ íà îñíîâå ñòàâêè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ ÖÁ ÐÔ, êîððåêòèðóåìîé èñõîäÿ èç ðåàëüíîé ñèòóàöèè â ýêîíîìèêå è èç âîçìîæíîñòåé ÈÀÁ.
Ñîãëàñíî ïðèíÿòîìó ýòèì áàíêîì àëãîðèòìó, äåíüãè íà ñåìåéíûé ñ÷åò âíîñÿòñÿ íå ðåæå îäíîãî ðàçà â êâàðòàë è, êàê ïðàâèëî, ðàâíûìè äîëÿìè, ÷òî îáåñïå÷èâàåò ïîñòîÿííûé ïðèòîê ñðåäñòâ â áàíê. Ðóáëåâûå ñóììû íà ñ÷åòå èíäåêñèðóþò ïî êóðñó äîëëàðà, ÷òî â îïðåäåëåííîé ìåðå çàùèùàåò èõ îò îáåñöåíåíèÿ.
Ðàññìàòðèâàåìûå ñåìåéíûå ñ÷åòà ïðåäñòàâëÿþò äëÿ áàíêîâ, îðèåíòèðîâàííûõ íà èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, çíà÷èòåëüíûé èíòåðåñ.  óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ êðåäèòíûõ èñòîðèé çàåìùèêîâ ñåìåéíûé äàåò âîçìîæíîñòü ïîçíàêîìèòüñÿ ñ êëèåíòîì, îöåíèòü óðîâåíü åãî äîõîäîâ,äèñöèïëèíó ïëàòåæåé è ò. ä.; ïîäîáíûå ñ÷åòà ïîçâîëÿþò òàêæå ïîñòîÿííî ïîïîëíÿòü ðåñóðñíóþ áàçó áàíêà. Êëèåíòó æå ñåìåéíûé ñ÷åò ïîçâîëÿåò ïîñòåïåííî íàêîïèòü ñóììó, íåîáõîäèìóþ äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïðàâà íà èïîòå÷íûé êðåäèò.
Êîíöåïöèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ñõåìû íàêîïèòåëüíûõ ñ÷åòîâ (“ñáåðåãàòåëüíûõ æèëèùíûõ êîíòðàêòîâ”) çàäåéñòâóåòñÿ è Ñáåðáàíêîì Ðîññèè. Ñîãëàñíî ýòîé êîíöåïöèè è ñîîòâåòñòâóþùåé ïðîãðàììå ìåæäó âêëàä÷èêîì è ó÷ðåæäåíèåì Ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà çàêëþ÷àåòñÿ æèëèùíûé êîíòðàêò, ñîäåðæàùèé óñëîâèÿ è ïîðÿäîê íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, èñïîëüçóåìûõ íà öåëè ïðèîáðåòåíèÿ èëè ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ, è óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ëüãîòíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êîíòðàêòà - ãîä.  ñëó÷àå âûïîëíåíèÿ âñåõ åãî óñëîâèé êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïî ñíèæåííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêå è íà ñðîê, çàâèñÿùèé îò ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ.
Ãëàâíàÿ ïðîáëåìà ðåàëèçàöèè ñèñòåìû ñòðîéñáåðåæåíèé â Ðîññèè - íå òîëüêî è íå ñòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, ñêîëüêî óãðîçà óñòàíîâëåíèÿ îòðèöàòåëüíûõ ðûíî÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê ïî âêëàäàì (ñòàâîê íèæå ïðîöåíòà èíôëÿöèè). Ïðè îòñóòñòâèè êîìïåíñàöèè èëè äèïîëíèòåëüíûõ ãîñóäàðñòâåííûõ äîòàöèé âêëàä÷èêó â ýòîì ñëó÷àå ïðèõîäèòñÿ íå òîëüêî äåëàòü âçíîñû äëÿ âûïîëíåíèÿ óñëîâèé êîíòðàêòà, íî è íàêîïëèâàòü äîïîëíèòåëüíûå ñðåäñòâà äëÿ êîìïåíñàöèè óìåíüøåíèÿ ðåàëüíîé âåëè÷èíû ñáåðåæåíèé.
 óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äëÿ øèðîêèõ ñëîåâ íàñåëåíèÿ Ðîññèè êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ ïîäîáíàÿ ñèñòåìà âñå æå ïîçâîëÿåò ïðèâëå÷ü îïðåäåëåííûå äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû íà êðåäèòîâàíèå æèëüÿ. Îäíàêî îíà îáëàäàåò âåñüìà ñóùåñòâåííûì íåäîñòàòêî: îãðàíè÷èâàÿ ðàçìåð ïðèâëåêàåìûõ ñðåäñòâ òîëüêî îáåìàìè ñáåðåæåíèé ïðÿìûõ âêëàä÷èêîâ, çàèíòåðåñîâàííûõ â ïîëó÷åíèè æèëèùíûõ êðåäèòîâ, îíà íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà ñáåðåæåíèÿ äðóãèõ, íåçàèíòåðåñîâàííîé, ÷àñòè íàñåëåíèÿ, ðàâíî êàê è íà ñâîáîäíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû þðèäè÷åñêèõ ëèö.
Âòîðàÿ ñõåìà îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íàçûâàåòñÿ ìîäåëüþ èïîòå÷íîé êîìïàíèè. Çäåñü äåéñòâóþò èíûå ïðèíöèïû: èïîòå÷íûå êîìïàíèè âêëàäû íàïðÿìóþ íå ïðèâëåêàþò, íà÷àëüíûå îïåðàöèè ôèíàíñèðóþòñÿ çà ñ÷åò ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà è ñðî÷íûõ çàéìîâ. Êîìïàíèè âûäàþò èïîòå÷íûå êðåäèòû è îáñëóæèâàþò èõ, îäíàêî, âûäàâ çàåì, îíè ïðîäàþò åãî òðåòüåìó ëèöó - èíâåñòîðó. Ïðîäàæà ìîæåò îñóùåñòâëÿòüñÿ íåïîñðåäñòâåííî èëè ïóòåì âûïóñêà öåííûõ áóìàã, îáåñïå÷åííûõ ïóëîì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Âûðó÷åííûå ñðåäñòâà èïîòå÷íûå êîìïàíèè ñíîâà ïóñêàþò â îáîðîò (âûïóñêàÿ íàâûå çàéìû), à èõ ïðèáûëü ñêëàäûâàåòñÿ èç ñáîðîâ çà ïðäîëòàâëåíèå êðåäèòîâ è ïëàòåæåé çà èõ îáñëóæèâàíèå.
Ëîãèêà ðàçâèòèÿ äàííîé ìîäåëè ïðåäïîëàãàåò íàëè÷èå äîñòàòî÷íî ðàçâèòîãî âòîðè÷íîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà, íà êîòîðîì ïðîäàþòñÿ óæå âûäàííûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. Õîòÿ â Ðîññèè òàêîé ðûíîê òîëüêî íà÷àë ôîðìèðîâàòüñÿ, ìîäåëü ïðèâëåêàåò ìíîãèå áàíêè â ñâÿçè ñ òåì, ÷òî â ïðèíöèïå ðåøàåò ïðîáëåìó äèôèöèòà äîëãîñðî÷íûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ. Îäíàêî êëþ÷åâûì îñòàåòñÿ âîïðîñ î ïîèñêå èíâåñòîðà.
Îòäåëüíûì áàíêàì óäàåòñÿ ðåøàòü åãî ïóòåì óñòàíîâëåíèÿ îñîáûõ îòíîøåíèé ñ ïðåäïðèÿòèÿìè, áåðóùèìè íà ñåáÿ ôóíêöèþ èíâåñòîðà. Îïðåäåëåííûé îïûò ïîäîáíûõ îïåðàöèé íàêîïëåí, íàïðèìåð, ó Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî Èïîòåêîáàíêà, êîòîðûé âûäàåò êðåäèòû ñîòðóäíèêàì ïðåäïðèÿòèÿ, èçíà÷àëüíî ãîòîâîãî âûñòóïèòü â êà÷åñòâå èíâåñòîðà ïî ýòèì çàéìàì. Ðåøàÿ æèëèùíûå ïðîáëåìû ñâîèõ ñîòðóäíèêîâ, ïðåäïðèÿòèå çàèíòåðèñîâûâàåòñÿ â ïîäîáíàé ñõåìå, êîòîðàÿ îñâîáîæäàåò åãî îò ðàáîòû ñ çàåìùèêàìè, äà åùå è äàåò íåêîòîðûå íàëîãîâûå ïðåèìóùåñòâà.
Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ èïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè; èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî ñíèæåíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí òîë÷îê ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.
 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.
Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê Çàêîíó îá èïîòåêå (ïîêà ïðèíÿòîãî òîëüêî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè.
Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîáñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàùàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.
Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).
Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.
 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.
Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.
Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.
Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).
Êðåäèòû ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé âïåðâûå ñòàë âûäàâàòü Ìîñáèçíåñáàíê (â ìàå 1994 ã.). Íûíå ñõåìîé ÈÐÎÏ çàèíòåðåñîâàëñÿ åùå ðÿä áàíêîâ, ïðè÷åì, êàê ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû, óðîâåíü êðåäèòíîãî ðèñêà ïðè åå ïðèìåíåíèè âïîëíå ïðèåìëåì.
Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ìåõàíèçì ÈÐÎÏ, îñíîâàííûé íà ìåæáàíêîâñêîé ñòàâêå ïðîöåíòà, ïðàêòè÷åñêè ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò äëÿ áàíêà ðèñê ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíàêî çàäåéñòâîâàíèå ÈÐÎÏ òðåáóåò äîñòóïíîãî è àáñîëþòíî íàäåæíîãî ïîêàçàòåëÿ ñòàâêè ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì. Ê òîìó æå èñïîëüçîâàíèå êðåäèòíûõ èíñòðóìåíòîâ ñ èíäåêñàöèåé îñíîâíîé ñóììû äîëãà (êîãäà îñíîâíûå âûïëàòû ïî êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ íà áîëåå ïîçäíèå ñðîêè êðåäèòíîãî ïåðèîäà) ñîïðÿæåíî ñ ïðîáëåìàìè ðîñòà êðåäèòíîé çàäîëæåííîñòè è “íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”, ÷òî óâåëè÷èâàåò ðèñê ëèêâèäíîñòè.
Ðå÷ü èäåò îòîì, ÷òî íà ïðîòÿæåíèè îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè ïðèòîê íàëè÷íûõ ñðåäñòâ â áàíê ìîæåò îêàçàòüñÿ íåäîñòàòî÷íûì ïî ñðàâíåíèþ ñ âåëè÷èíîé àíàëîãè÷íûõ ïëàòåæåé ïî òðåáîâàíèÿì âêëàä÷èêîâ (â òîì ÷èñëå ïëàòåæåé ïî ïðîöåíòàì). Ðèñê ëèêâèäíîñòè îáû÷íî âûøå äëÿ òåõ áàíêîâ, ïàññèâû êîòîðûõ ñêîíöåíòðèðîâàíû â êðàòêîñðî÷íûõ äåïîçèòàõ, à àêòèâû - â äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòàõ. Õàðàêòåðíî, ÷òî áàíêè, ïðèìåíÿþùèå âàðèàíò ÈÐÎÏ èëè äðóãèå àëãîðèòìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èíäåêñàöèåé ñóììû îñíîâíîãî äîëãà, îêàçûâàþòñÿ ïåðåä ïðîáëåìîé ëèêâèäíîñòè ÷àùå, ÷åì áàíêè, ïîäîáíûå ñõåìû íå èñïîëüçóþùèå. Äåëî â òîì, ÷òî ïåðåíîñ ÷àñòè ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì íà êîíåö êðåäèòíîãî ïåðèîäà ìîæíî ïðèíÿòü çà ïðåäîñòàâëåíèå áàíêîì êðåäèòîâ áîëüøåãî ðàçìåðà òåì æå çàåìùèêàì (ïðè÷åì áàíê íå èìååò âîçìîæíîñòè êîíòðîëèðîâàòü ïðåäîñòàâëåíèå “äîïîëíèòåëüíûõ” êðåäèòîâ).  òå÷åíèå âñåãî ñðîêà, ïîêà íàêàïëèâàåòñÿ êðåäèòíàÿ çàäîëæåííîñòü ïî èíäåêñèðóåìûì èïîòå÷íûì êðåäèòàì (ò. å. ñîõðàíÿåòñÿ “íåãàòèâíàÿ àìîðòèçàöèÿ”), áàíê îáÿçàí âûïëà÷èâàòü êëèåíòàì ïðîöåíòû ïî âêëàäàì, òîãäà êàê åãî ñîáñòâåííûé äîõîä â âèäå ïðîöåíòîâ ìîæåò ïîñòóïèòü ëèøü ïîçäíåå, ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò â äàííûé ìîìåíò ïðîöåíòíûé äîõîä. Ñêàçàííîå õàðàêòåðíî äëÿ âñåõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäïîëàãàþùèõ îòñðî÷êó ïëàòåæåé. Ïîýòîìó áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ äåðæàòü â èíäåêñèðóåìûõ êðåäèòàõ ëèøü íåáîëüøóþ ÷àñòü ñâîèõ àêòèâîâ, îñîáåííî â ïåðâûå ãîäû ïîñëå íà÷àëà ïîãàøåíèÿ ññóä ïî äàííîé ñõåìå êðåäèòîâàíèÿ.  ïîñëåäóþùèå ãîäû ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè ðåøàåòñÿ àâòîìàòè÷åñêè - çà ñ÷åò ïîñòóïëåíèÿ êðóïíûõ ïëàòåæåé ïî âûäàííûì ðàíåå ññóäàì, êîìïåíñèðóþùèõ ìèíèìàëüíûé ïðèòîê ñðåäñòâ â âèäå ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì, ïðåäîñòàâëåííûì íåäàâíî.
 îáùåì ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè íàïðÿìóþ ñâÿçàíà ñ ìîäåëüþ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ýòîì äëÿ ðàçíûõ ó÷àñòíèêîâ äàííîãî ïðîöåññà îíà ïðîÿâëÿåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Òàê, åñëè äëÿ äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà ðèñê ëèêâèäíîñòè ìîæåò ñòàòü ñåðüåçíîé óãðîçîé, òî äëÿ èïîòå÷íîé êîìïàíèè, êîòîðàÿ ïðîäàåò âûäàííûå êðåäèòû, îí ïðîñòî îòñóòñòâóåò: êîìïàíèÿ íå ïðèâëåêàåò âêëàäîâ, à ôèíàíñèðóåò ñâîè àêòèâíûå îïåðàöèè çà ñ÷åò âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè çàéìîâ ñðåäñòâ.
 öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.
Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íå òîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèè, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.
Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.
Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:
óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;
ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.
Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.
Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.
Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.
Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.
Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.
Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.
 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.
Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.
Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).
Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðîõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.
Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íãà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.
Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ìîæíî, â îáùåì-òî, ïîíÿòü ãåíåðàëüíîãî äèðåêòîðà íîâîîáðàçîâàííîãî ÀÎ, â÷åðàøíåãî äèðåêòîðà çàâîäà, êîòîðûé â òå÷åíèå ìíîãèõ ëåò ïîëó÷àë öåíòðàëèçîâàííûå êàïèòàëîâëîæåíèÿ è îòâå÷àë òîëüêî çà èõ “îñâîåíèå”, îñîáî íå çàäóìûâàÿñü íè îá èõ ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè,íè î âîçâðàòå; òåïåðü ïðèõîäèòñÿ îòâå÷àòü èìóùåñòâîì, ïðèîáðåòåííîì â ðåçóëüòàòå “ïðèâàòèçàöèè çà âàó÷åðû”. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü ìðà÷íà. Òîò íå ïðèëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçàöèîííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.
Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðóê îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé ïîäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèé âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.
Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè).Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä , ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.
Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïîðäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.
Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü: èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàïà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî ìîæåò äûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è ìåëè÷åíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè åòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàïå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷åíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.
Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåäîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îäùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè ñ äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êàòîðóþ ìèæå áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.
×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïî÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòåçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.
Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åòòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðêíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.
Ëèòåðàòóðà
Áàëàáàíîâ È.Ò. Îïåðàöèè ñ íåäâèæèìîñòüþ â Ðîññèè. - Ì.: Ôèíàíñû è ñòàòèñòè-êà, 1996.
Êëèìîâè÷ Ì. Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 5.
Áàíêè. Èíâåñòèöèè. Íåäâèæèìîñòü: Áóñîâ Â.È. Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè // Äåíüãè è êðåäèò. - 1996. - N 2.
Å. Ìàøèíèñòîâà. Êðåäèòíûå èíñòèòóòû êàê ñóáúåêòû èïîòå÷íûõ îïåðàöèé ñ æèëüåì // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 7
Êëþ÷åâàÿ êàòåãîðèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - çàëîã. Êðåäèòîð-çàëîãîäåðæàòåëü â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà ïî âîçâðàòó ññóä îáðåòàåò ïðàâî ïîëó÷èòü êîìïåíñàöèþ çà ñ÷åò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â ïåðâîî÷åðåäíîì ïîðÿäêå (â ñðàâíåíèè ñ äðóãèìè êðåäèòîðàìè). Ðàçíîâèäíîñòüþ çàëîãà ÿâëÿåòñÿ çàêëàä.  îòëè÷èè îò îáû÷íîãî çàëîãà ïðè çàêëàäå èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæàåòñÿ íå çàëîãîäàòåëü, à çàëîãîäåðæàòåëü, ò. å. áàíê-êðåäèòîð.
Êíàñòîÿùåìó âðåìåíè îòå÷åñòâåííûå êîììåð÷åñêèå áàíêè è ðèýëòîðñêèå ôèðìû ðàçðàáîòàëè ðÿä ñõåì êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, êîòîðûå îòíîñèòåëüíî óñïåøíî ïðèìåíÿþòñÿ íà ïðàêòèêå. Ïðè ýòîì îñíîâíûå óñèëèÿ íàïðàâëÿëèñü íà ðåøåíèå ñëåäóþùèõ ïðîáëåì:
îáåñïå÷åíèå äîëæíîé þðèäè÷åñêîé îáîñíîâàííîñòè ñäåëîê è çàùèòà ïðàâ åå ó÷àñòíèêîâ (â ïåðâóþ î÷åðåäü ïðàâ êðåäèòîðà);
ïðåâðàùåíèå îïåðàöèé â ôèíàíñîâî âûãîäíûå äëÿ ó÷àñòâóþùèõ ñòîðîí;
ãàðàíòèðîâàííèå ñîîòâåòñòâèÿ ñäåëîê äåéñòâóþùèì ïðàâèëàì è èíñòðóêöèÿì, ðåãóëèðóþùèì êîììåð÷åñêóþ è áàíêîâñêóþ äåÿòåëüíîñòü, è îòâå÷àþùèì òðåáîâàíèÿì áóõãàëòåðñêîãî ó÷åòà.
Ðåøåíèÿ ýòèõ ïðîáëåì â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ñëàáî ñòûêóþòñÿ, â ñèëó ÷åãî âûðàáàòûâàåìûå ñõåìû äîâîëüíû ñëîæíû, ñîïðÿæåíû ñ íåìàëûìè äîïîëíèòåëüíûìè ðàñõîäàìè ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè è êëèåíòîâ. È òåì íå ìåíåå ñïðîñ íà ïîäîáíûå âèäû ôèíàíñîâûõ óñëóã ñðàâíèòåëüíî âûñîê è óñòîé÷èâî ðàñòåò.
Íûíåøíèå âèäû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü íå áîëåå êàê ïðîòîòèïû áóäóùåé ñèñòåìû æèëèùíîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ, êîòîðàÿ ïðèçâàíà âûïîëíÿòü òðè îñíîâíûå ôóíêöèè:
îáåñïå÷èâàòü ìîáèëèçàöèþ ñðåäñòâ íà ôèíàíñèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêè æèëüÿ;
ïðåäîñòàâëÿòü è îáñëóæèâàòü êðåäèòû (èìåÿ â âèäó è èõ ðåôèíàíñèðîâàíèå );
îñóùåñòâëÿòü ôóíêöèþ èíâåñòîðà.
 ýòîé ñâÿçè ñ ó÷åòîì èìåþùåãîñÿ ìèðîâîãî îïûòà ìîæíî âûäåëèòü äâå ïðèíöèïèàëüíî ïðèåìëåìûå ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.
Ïåðâàÿ - ìîäåëü