Земельные русурсы местного самоуправления
Высшее учебное заведение
Кафедра экономических и управленческих дисциплин
ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ МЕСТНОГО
САМОУПРАВЛЕНИЯ
БАРНАУЛ 2007 г
Содержание
ВведениЕ_______________________________________________________3
1. Земельные ресурсы местного самоуправления:
1.1. Городские земли как объект исследования и управления _____________5
1.2. Состав, характеристики и классификация земель местного самоуправления ___________________________________________________6
2. Муниципальная собственность на городскую землю
2.1. Земельная собственность в России ______________________________11
2.2. Муниципальная собственность на землю _________________________13
2.3. Формирование рынка городской земли___________________________17
Заключение __________________________________________________26
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ______27
Введение
Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет земельный строй страны ушла в прошлое исключительная собственность государства на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.
Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские земли — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений, которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.
Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.
Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.
Вместе с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих факторах каждого административно-территориального образования, возможностях влияния средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной среды.
От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
1.2. Городские земли как объект исследования и управления.
Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека — социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти — политическую; как объект хозяйствования — экономическую функцию.
Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества. Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли.
Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться на понимании всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.
Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать для множества целей — сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и т.д.
Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения. И поэтому предмет географических исследований имеет важное значение для земельного регулирования.
Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем, что переход на современном этапе к ликвидации монополии государственной собственности на землю существенным образом изменил характер и содержание земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели имущественный характер. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Многие люди хотят сохранить первозданную красоту земли и ставят во главу угла экологические аспекты землепользования — социальная концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и стремятся интенсивно его использовать — экономическая концепция земли.1
Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти.
1.2. Состав, характеристики, классификация земель местного самоуправления.
Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств. Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском, лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является плодородие. Плодородие в значительной степени определяет потребительскую стоимость земли, ее полезность и способность в соединении с трудом быть источником получения продукции.
В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.
В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Выясняя, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты.
С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.
Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.
Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом. Земельный участок может быть делимым и неделимым:
делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный участок;
неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.2
Земельным законодательством в соответствии с их целевым назначением все земли Российской Федерации подразделяются на семь категорий:3
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов (городов и других поселений);
3. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;
4. земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
В учебном пособии будут рассмотрены только вопросы, связанные с землепользованием в городах.
Городская земля — это не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней границей.
Черта городских поселений отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.
Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:
1) жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей; общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;
2) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
3) транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
4) особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;
5) водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами;
6) сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.
Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации — владельцы домов.
Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается санитарно-защитная зона; ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счет предприятия.
Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной собственности, которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства, администрации парков и т.д.
Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое благополучие города.
К землям сельскохозяйственного использования относят небольшие земельные участки в черте города, которые при необходимости расширить городскую застройку изымаются из оборота.4
2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ
2.1 Земельная собственность в России.
Начало земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона «О собственности в СССР» и «Основ законодательства СССР и союзных республик о земле»), более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991 г.5
Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности на землю и установил различные формы собственности на землю, включая и частную6. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации7, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.
Право собственности — право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.
Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это — право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное).
Право государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось — было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются государственной собственностью8.
Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной власти РФ.
В состав земель федерального значения входят:
1) земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности государства;
2) земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, транспорта и других объектов федерального значения;
3) земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;
4) земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных и образовательных учреждений федерального значения и др.
Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.), относятся к федеральной собственности.9
Субъекты Федерации — собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.
2.2. Муниципальная собственность на землю.
Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятый 12 августа 1995 года, предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли10.
Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности
Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.
Муниципальные земли городов устанавливаются методом так называемого вычитания — это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц.
Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:
– решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;
– решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;
– решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;
– решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;
– решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;
– договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;
– отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;
– отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком (бесхозная недвижимая вещь);
– решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.
Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти субъекта Федерации.
Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.
Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную не допускается.
Обмен земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями производится на основании договоров между ними.
Представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.
Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.
Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает в себя внесение в государственный реестр (Поземельную книгу):
сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;
описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);
сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;
сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;
сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;
решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных нужд.
Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.
При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.11
2.3. Формирование рынка городской земли
На рынке земли действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные и муниципальные органы.
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют различные функции:
1) регулирование распределения земли между сферами деятельности;
2) информация о ценах, спросе, предложениях и других данных о земле;
3) санация предпринимателей, разорение неэффективных организаций-землепользователей;
4) стимулирование и повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
5) ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;
6) обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности.
Сегментирование рынка — это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка.
Существует целый ряд критериев (т.е. факторов, по которым оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка) и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли (табл. 1).
Таблица 1
Классификация рынков городской земли
|
Признак классификации |
Виды рынков городской земли |
|
Категория земель |
Жилищного
строительства |
|
Размер участков |
Крупных массивов
земли |
|
Территориальный охват |
Районный |
|
Степень ограничения конкуренции |
Олигополистический |
|
Вид сделок |
Первичный купли-продажи
участков |
|
Местоположение |
Делового центра |
|
Форма собственности |
Частных
земель |
|
Тип рынка |
Организованный —
биржевой, в процессе
приватизации |
В настоящее время право собственности на землю можно получить:
– решением органов местной власти о выделении земельных участков;
– совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.
В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.
Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:
– купля-продажа;
– дарение, наследование, обмен;
– аренда, лизинг, залог (ипотека);
– пожизненное наследуемое владение;
– постоянное пользование;
– вклад в уставной капитал товариществ и обществ.
С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.
Аренда земли — это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях.
В многоукладной экономике аренда является наиболее распространенной и перспективной формой землепользования. Арендаторами земельных участков становятся, как правило, наиболее предприимчивые и компетентные люди.
Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования.
Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.
Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной регистрации.
Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены сделки.
Использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Земельный налог относится к общеобязательным и взимается на всей территории России. Земельный налог устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца, пользователя земли и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год12.
Конкретный размер земельного налога устанавливается органами местного самоуправления в соответствии со средними ставками земельного налога по региону и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ «О плате за землю».
Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:
– категории земель, критерием является целевое назначение земель;
– местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим состоянием, престижностью и др.;
– размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
Сумма земельного налога определяется по формуле :
Нз = S Si x Сi x Кi х Лi , (1)
где: Нз — сумма земельного налога; S — площадь земельного участка; C — ставка земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов); К — коэффициенты корректировки ставки земельного налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной ценности); Л — коэффициент налоговых льгот; n — количество земельных участков соответствующего назначения (i).
Юридические лица, с которых взимается земельный налог, рассчитывают его самостоятельно до 1 июля и оплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. Сумму земельного налога (арендной платы) за земли, связанные с основной деятельностью, относят на себестоимость продукции и издержки обращения. Закон РФ « О плате за землю» (ст.12) предусматривает льготы в оплате за использование земли.13
Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.
Лица, имеющие земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом на ту часть земельного участка, которая превышает предельный размер. Ставки прогрессивного земельного налога устанавливаются законами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (по принадлежности земель) посредством введения повышающих коэффициентов к утвержденным ставкам земельного налога на земли данного целевого использования.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами.
Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход, возникающий в результате его эксплуатации. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).
Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) ( За ) и рентную (Ра) составляющие:
Ап = За + Ра , (2)
Затратная составляющая отражает фактические и будущие затраты на городскую инфраструктуру, т.е. позволяет обеспечивать расширенное воспроизводство инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры города в целом.
Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты.
Внутригородская рента отражает преимущества участка по местоположению и его ценности. Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экономическом развитии города по сравнению с другими городами страны.
Арендная плата выражается обычно в периодических (месячных, квартальных, годовых) денежных платежах. Размер арендной платы устанавливается на один год с последующей корректировкой в сторону повышения, что связано с уровнем инфляции.
Расчет арендной платы может быть представлен в виде:
Ап = С х r х Кр х S , (3)
где: Ап — величина арендной платы для конкретного участка; С — стоимость единицы территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; r — ставка капитализации или норма годовых отчислений; Кр — коэффициенты регулирования отдельных видов деятельности; S — площадь арендуемого участка.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.
Нормативная цена земельного участка — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, передачи по наследству, дарении, получении банковского кредита. Нормативная цена земли по конкретным участкам определяется по формуле:
Цн = 200 х Нз х К1 х К2 , (4)
Где: Цн — нормативная цена земли; 200 — повышающий коэффициент по России; Нз — земельный налог для данного участка (с учетом повышающих коэффициентов); К1 — повышающий коэффициент, устанавливаемый органами власти субъектов РФ (до 75 % от рыночной цены); К2 — повышающий коэффициент, устанавливаемый администрациями районов и городов (до 25 %). Для определения нормативной цены земельных участков под приватизированными предприятиями — 200-кратный размер земельного налога снижен до 10 -кратного, что направлено на наращивание инвестиций в экономику.
Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.
Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель и др.14
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В первом разделе работы были рассмотрены земельные ресурсы местного самоуправления, городские земли, их состав, характеристики и классификация. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что земля один из важных экономических ресурсов, затрагивающих различные сферы деятельности: экономическую, политическую, социальную. В частности земельные ресурсы муниципальных образований — необходимый компонент для увеличения урбанизации, расширения строительства в городах, а так же для развития агропромышленного комплекса в муниципалитетах.
Значительно влияет на эти преобразования правильное определение, разграничение и классификации земельных ресурсов. С принятием Земельного кодекса и прочих нормативно-правовых актов стало намного легче, хотя и не совсем, ориентироваться в земельных правоотношениях.
Второй раздел курсовой работы касается исследования собственности на муниципальную землю. Проблема собственности всегда стояла особенно остро, тем более собственности на городскую землю. На сегодняшний день наблюдается тенденция передачи муниципальной земли в частную собственность, в связи с этим и возникают проблемы земельной собственности муниципалитетов. Важную и нужную роль в разрешении вопросов земельной собственности играет исполнительная власть муниципальных образований. Только грамотное и правильное управление земельными ресурсами, в соответствии с действующим законодательством, может улучшить и стабилизировать земельные отношения.
Таким образом, для решения проблем, связанных с земельными ресурсами, и реализации земельного законодательства необходима мощная управленческая основа для эффективного и результативного управления.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1. Законодательство и официальные документы
1.1 Конституция Российской Федерации, принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г. Новосибирск, 2002. – 50 с.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. Официальный текст по состоянию на 1 мая 2005 г. М.: НОРМА-ИНФРА М, 2005. 560 с.
1.3 Земельный кодекс Российской Федерации. – Новосибирск. Сиб.унив.изд-во, 2003. – 112 с.
1.4 Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. Официальный текст по состоянию на 1 мая 2005 г. М.: НОРМА-ИНФРА М, 2005. 436 с.
1.5 Закон Российской Федерации « О плате за землю» Статья 12. от 11.10.1991г.
2. Специальная литература
2.1 Антипов А.А, Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения. М.: РЭА. 2000.
2.2 Волков С.Н. Землеустройство в условиях земельных реформ. М., 1998. – 146 с.
2.3 Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М. фонд «Институт экономики города». 2004. – 340 с.
2.4 О´Салливан А. Экономика города. М.: ИНФРА-М, 2002. Ч. II Земельная рента и землепользования. 706 с.
2.5 Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.
2.6 Руднев А. В. Управление муниципальными землями. — М.: ГУУ, 1998.
2.7 Серова Е.В. Аграрная экономика. Учебник. М.: ГУ ВШЭ, 1999. – 480 с.
2.8 Экономика, управление, учет. Справочник руководителя, бухгалтера, аудитора, юриста, финансиста./Под ред. профессора В.И. Степанова. – Барнаул, 2003. – 218 с.
2.9 Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. М.: Едиториал УРСС. 2004 – 224 с.
1О´Салливан А. Экономика города. М.: ИНФРА-М, 2002. Ч. II Земельная рента и землепользования. С. 199-229
2 Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 6. – Новосибирск . Сиб.унив.изд-во, 2003. С.15
3 Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 7. – Новосибирск . Сиб.унив.изд-во, 2003. С.15
4 Волков С.Н. Землеустройство в условиях земельных реформ. М.,1998.
5 Документы утратили силу с принятием Земельного кодекса РФ, принятого ГД РФ 28.09.2001 г.
6Земельный кодекс Российской Федерации. – Новосибирск: Сиб.унив.изд-во,2003 – 112 с.
7Конституция Российской Федерации. Статья 36. принята 12 декабря 1993 г. Новосибирск, 2002. – 50 с.
8 Земельный кодекс Российской Федерации. Статьи 16-17. – Новосибирск . Сиб.унив.изд-во, 2003. С.22-23
9 Серова Е.В. Аграрная экономика. Учебник. М.: ГУ ВШЭ, 1999.
10 Федеральный закон Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» N 154-ФЗ от 12.08.1995г. Статьи 1,28,29.
11 Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. М.: Едиториал УРСС. 2004.
12 Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. Официальный текст по состоянию на 1 мая 2005 г. М.: НОРМА-ИНФРА М, 2005. 436 с.
13 Закон Российской Федерации « О плате за землю» Статья 12. от 11.10.1991г.
14 Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М. фонд «Институт экономики города». 2004. Лекция 3. - Общие сведения о недвижимости. Рынок земли. Лекция 4. – Инфраструктура рынка недвижимости.